Könnyű finanszírozáshoz jutni
Hihetetlen felfutás van a piacon: minden lakást megvesznek, az üres irodák konvergálnak a nullához – mondta Marti Zsuzsa, a Gránit Pólus banki finanszírozási igazgatója, a Világgazdaság ingatlankonferenciájának egyik panelbeszélgetésén. Szerinte óriási a kereslet, áramlik be a tőke, kifejezetten jók a feltételek, versenyeznek a bankok.
Amikor piaci boom van, a bankok is finanszírozzák ezeket az üzleteket – mutatott rá Morvai Zsolt, a Takarékbank vállalati üzletágának igazgatója. A kockázatkezelők továbbra is beleszólnak az ügyletmenetekbe: ha meg lehet csinálni egy projektet 30 százalék önerővel, akkor ezt egyre feljebb srófolnák.
A forint kamatszintje 2009 előtt magas volt, ezért az összes ingatlanprojektet euró- vagy frankalapon finanszírozták a bankok. Kockázat szempontjából ettől már elég messze tartunk, jelenleg forintalapúak a finanszírozások, és „soha nem látott alacsony kamatokkal dolgozunk”. Minden bank figyel arra, hogy megfelelő saját erő legyen a projektekben, és olyan cégek dolgozzanak ezeken, amelyeknek megfelelő a múltjuk – fűzte hozzá.
Morvai Zsolt szerint az alacsony hozamkörnyezet generálja markánsan a keresletet: a bankbetéteknél zérus a hozam, a lakossági állampapírnál picit magasabb, de az ingatlan ezeknél is magasabbat generál. Ugyanez történik a magánszemélyeknél és az intézményi piacon is.
Sándorfi Balázs, a Bankmonitor portál ügyvezetője azt emelte ki, hogy a lakóingatlanok és a különböző beruházások finanszírozhatósága eltérő. A bankok által kínált feltételek között szerinte nem feltétlenül a kamatoldalon van verseny, sokkal inkább az önerő és az elvárt előértékesítés terén, márpedig ez lényegesen fájóbb lehet. Az elmúlt időszakban megteltek a hitelportfóliók ingatlanprojektekkel. Szerinte ha ezt megnéznék a bankok, akkor nem biztos, hogy az ingatlanszegmensben nőnének.
Kamatbázisban nullán vagyunk, historikusan nézve euróban nem voltak zéruson a kamatok, forintbázison pedig lényegesen magasabbak voltak – mondta Morvai Zsolt. A kamatmarzs, a kamatfelárak a válság idején felfutottak: a CDS-felárak Törökország feletti szintekre szöktek. Jelenleg körülbelül Szlovákia szintjén vagyunk (80 bázispont). „Mi is szeretnénk kkv-kat, termelőüzemeket finanszírozni, de még nő az ingatlanportfóliónk részaránya” – tette hozzá.
Az, hogy mennyire könnyű ma finanszírozást találni, szerinte függ a projekt beruházójától, a szponzortól, az allokációtól, a költségvetéstől, az értékesítési áraktól, az elővételi szerződések alakulásától, valamint a pénzügyi struktúrától. „Nagyjából ezeket vizsgáljuk. Ha ezeknek megfelel az adott projekt, tényleg nem nehéz finanszírozást találni” – mondta. Ezek a projektek működnek is, a Takarékbanknak tavaly még bedőléshez közeli projektje sem volt.
