Reménykedő ingatlanfejlesztők

Megoszlik az ingatlanfejlesztők véleménye arról, hogy a Fészekrakó program mennyire képes megmozgatni a hazai lakáspiacot. A több száz lakásos projekteket beindított cégek szerint alig érezhető változásokat hozhatnak a módosítások. A kisebb és főleg a legolcsóbb kategóriában otthont kínáló társaságok ugyanakkor abban reménykednek, hogy a felemelt kedvezményeket kihasználva a vevőjelöltek képesek lesznek kifizetni az általuk kínált új lakásokat.

A GKI Rt. álláspontja szerint a Fészekrakó program több ponton ésszerű lépéseket tett a lakáshoz jutás támogatásában. Kiemelendő, hogy az új program csupán egyetlen korábbi kedvezményt, a közgazdaságilag sem túl racionális lakásépítés után járó áfakedvezményt szüntette meg, és annak keretéből megemelte a szociálpolitikai támogatás (lakásépítési kedvezmény) egyes felső határait. A program másik lényeges lépése az állami garanciavállalás megteremtése a hitelek mögött, és így a szükséges önerő nagyságának csökkentése bizonyos feltételek mellett - fejtette ki Akar László vezérigazgató.

A vezető szerint a program jelzi a továbbra is fennálló állami elkötelezettséget a lakáshoz jutás megkönnyítésére, ám az is valószínű, hogy a fenti elemek - bár lényeges újdonságokat tartalmaznak - a meglehetősen szigorú megkötések és feltételek miatt rövid távon csak néhány ezer háztartás számára nyitnak meg új lehetőséget a lakáshoz jutásban. Továbbra is késik a mintegy félszáz különféle elemből álló lakástámogatási rendszer teljes, hatékonyságorientált újragondolása és egy minden elemében egységes rendszer kidolgozása - fűzte hozzá.

Valkó Dávid, a több mint háromezer lakásos kínálattal piacon lévő Otthon Centrum Project Consulting Kft. vezető elemzője szerint többezres réteg számára elérhetők a program által nyújtott hitelkonstrukciók. A fiatal házasokon kívül például a közalkalmazottak is bekapcsolódhatnak. Sok potenciális vásárlóról van szó, ezek egyébként már február eddig eltelt heteiben is jóval nagyobb érdeklődést mutattak, mint tavaly ilyenkor vagy a múlt év végén.

A szakértő úgy látja, hogy a sokáig mostohagyereknek számító panellakások forgalmának is lendületet adhat a program, hiszen például a kiemelkedő gazdagréti vagy római-parti telepeken egy 50-54 négyzetméteres lakás már megvehető a kölcsönökkel és az egyéb kedvezményekkel. Valkó Dávid szerint a használt lakások piacán megjelenő vásárlók most nagyon jó pozícióban vannak, és 8-10 százalékot már a tárgyalás kezdetén "lenyomhatnak" az árból. Szerinte egyelőre nem igazolódtak azok a félelmek, miszerint az illetékemelkedés és az áfa-visszatérítés eltörlése visszavetné a forgalmat. "A vásárlók egyre igényesebbek, s a fejlesztőknek nem túl nagy a mozgástere annak érdekében, hogy alacsonyan tartsák az árakat" - fűzte hozzá.

Az új és használt lakást keresők, de még a lakásokat bérbe adni kívánók számára is fontos információ, hogy tavaly a negyedik negyedévben a lakóingatlanok piacán nominálisan változatlanok maradtak az árak, sőt az ingatlanforgalmazók véleménye szerint ebben az időszakban a használtlakás-piacon árcsökkenés következett be. De nem lényegesen jobbak a 12 havi kilátások sem - utalt az idei előrejelzésekre a GKI vezetője.

A fejlesztők és a forgalmazók az egy évvel korábbi (tehát a 2003. IV. negyedévi) 12 hónapos várakozásaikhoz képest harmadára-negyedére csökkentették várt árindexüket! Ez is alátámasztja azokat a véleményeket, hogy a piacon enyhe dekonjunktúra van, s rövid távon nem várható ennek lényeges oldódása.

Feltűnő, hogy a várható építőanyagár-emelkedést sem kompenzálja az árnövekedés az új lakásoknál, ami azt jelenti, hogy a fejlesztők alacsonyabb profitrátával kénytelenek beérni - vagy a minőséget rontják. Megnőtt a veszélye egyes nagyobb építési projektek "bedőlésének", csődjének. Ez akkor következhet be, ha nem a tervezett ütemben történik az értékesítés, mert ekkor a bankhitelek terheit egyre nehezebb lesz kigazdálkodni, ami a likviditási problémák növekedését vetíti előre a lakásépítő cégeknél.

Bár a korábbi negyedévekhez viszonyított borúlátás szinte az összes piaci szereplőre jellemző, várhatóan továbbra is igaz, hogy a jól megtervezett és előkészített projektek könnyen értékesíthetőek és így sikeresek lehetnek. Ezt tükrözi, hogy a szereplők az egyes, speciális adottságú lakóingatlanok esetében még számottevő áremelkedést is reálisnak tekintenek.