Nagyon oda kell figyelni a részletekre
A hazai ingatlanpiacon sok olyan reménybeli vásárló van, aki szívesen költözne új lakásba, ám nemhogy a megvenni kívánt ingatlan teljes ára, de még az induláshoz – és a hitel felvételéhez – szükséges önereje sincs meg. Korábban nem sok lehetőség állt ezen vevőréteg rendelkezésére, de a lakáslízing és az úgynevezett 100 százalékos finanszírozású hitelkonstrukciók keretében a vásárlás ma már nem lehetetlen; a részletekre azonban nem árt odafigyelni – véli Murányi Ákos, a Duna House közvetítői hálózat vezető elemzője.
A leendő lakás kiválasztásához saját szempontjaink (elhelyezkedés, lakásméret, felszereltség, tájolás) figyelembevétele mellett nagyon fontos meghatározni, hogy milyen hosszú futamidőre mekkora havi törlesztő-részletet tudnánk bevállalni.
Aki az árfolyamkockázattól tartva mégis inkább a forintalapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy az magasabb THM-mel és törlesztőrészletekkel jár – cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől. Az egyes hitelösszegek esetén a havi törlesztőrészletek közötti különbség akár 30-40 ezer forint is lehet.
Önerő nélküli lakáshitelt többféle konstrukcióban is fel lehet venni. A lízing feltételei sokat „finomodtak” a tavaly év végi megjelenéshez képest; a konstrukció lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd birtokba adja a vevőnek. A futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába megy át az ingatlan. Fontos tudni, hogy – ellentétben a klasszikus lakáshitelekkel – a törlesztés ideje alatt nem leszünk tulajdonosok, erre csak lejáratkor kerül sor, de természetesen létezik előtörlesztési lehetőség is. Némi önerő azonban itt is kell, hogy legyen: a folyósítási és egyéb költségek egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelése esetén kb. 250 ezer forintot tesznek ki.
A másik lehetőség – ha mégis inkább a klasszikus lakáshitelt vennénk igénybe – az úgynevezett 100 százalékos (vagy magasabb) finanszírozású konstruk-
ciókkal való megismerkedés. Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték (ez azt az összeget jelenti, amelyre a bank felértékeli a lakást) 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a nulla forint önerővel történő lakásvásárlás (természetesen némi öszszegnek rendelkezésre kell állnia a felmerülő folyósítási és egyéb költségekre). Árnyalja a képet, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forintalapon érhető el.
Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást, és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk, természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el, amelyben a kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.
Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók egy szűkebb körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett szocpol felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szükséges jövendő gyermekvállalás igen alapos gondolkodást és döntést igényel.
Teljesen üres zsebbel azonban itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt ugyanis általában csak a vétel végső szakaszában folyósítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére. A piacon egyébként több hitelkonstrukció is létezik, amely a Fészekrakóéhoz hasonló törlesztőrészleteket kínál; a program inkább a kisebb értékű lakások esetén lehet jó megoldás.
Negyedik lehetőségként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből, azonban ez szinte biztosan jelentősen magasabb törlesztőrészleteket eredményez, lévén a személyi hitelek THM-je jelentősen nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.
Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant von be a vásárló a finanszírozásba. A két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk, ekkor természetesen mindkettőnek tehermentesnek kell lennie.
