Reménykedő raktárfejlesztők
Kínálati oldalon a kiélezett verseny hatására a fejlesztők és a befektetők kedvezőbb kondí-ciókat kínálnak, ez a bérleti díjak enyhe csökkentésén kívül a rövidebb bérleti terminusokban is megmutatkozik – írja az első hat hónapot elemezve a DTZ. A szakmai szolgáltató szerint a fejlesztői tervekben eredetileg szereplő összterületet nem érte el a valós építés, de közép- és hosszabb távon jelentős számú új projektre van kilátás. A befektetői igények miatt a fejlesztői kedv továbbra is töretlen, s több fontos fejlesztés várható az elkövetkező időkben, többek között a Ferihegyi repülőtér (M0/M4-es új szakaszai) környezetében, illetve az épülő Duna-híd pesti oldalán is.
Némileg másként látja a helyzetet Tóth István, a CB Richard Ellis (CBRE) elemzője. Szerinte az irodapiac öt évvel ezelőtti állapotához hasonlóan a raktárpiacon is inkább a fejlesztések visszafogásának időszaka következik. „Kisebb kilengések lesznek a bérbeadás és a fejlesztések között, és nem változik az sem, hogy a bérlők átlagosan 3000-5000 négyzetméterre tartanak igényt.” Ugyanerről a DTZ azt írta, hogy az átlagos bérbe adott területnagyság 2500 m2 a spekulatív, míg 9250 m2 az előbérletek esetében.
Minden szakértő megállapítja, hogy a főbb parkokon belül továbbépültek a spekulatív ütemek, amelyek a kínálat jelentős részét adták. 2006 első fél éve során elkészült az M1 Business Park utolsó fázisa, illetve számos új fejlesztés első épületei is, mint például az Agrogate és az East Gate Business Park. A bérbeadás sikerét a fejlesztők az új fázisok előre hozott – spekulatív – ütemezésével igyekeznek megvalósítani, így lehetőségük adódik a sürgősen felmerülő igények kielégítésére is. A piac jelentős hányadát teszi ki továbbra is a lízing vagy saját tulajdonú fejlesztés, erre példa a Hopi logisztikai fejlesztése Gyálon, illetve az Aldi épülő biatorbágyi központja.
A vidéki ingatlanpiac lassabban fejlődik, s csak egy-két kiemelt területen várható spekulatív fejlesztés. Az elsők között Hegyeshalom (ProLogis) említhető meg, amelynek a hazaiakon kívül mind a szlovákiai, mind az ausztriai igényeknek is meg kell felelnie. Szórványosan a komplex logisztikai szolgáltatást nyújtó vállalkozások nemcsak fővárosi telephelyű megbízóik közelében, hanem Budapesttől távol is megtelepednek, erre példa a Kühne + Nagel körmendi, illetve tiszalöki tevékenysége.
A spekulatív fejlesztések növekvő részarányának hatására az üresedési mutató fél év alatt négy százalékkal, 12,1-re emelkedett. A hazai modern raktáringatlan-piacon úttörő szerepet betöltő parkok esetében a megürült területek újbóli bérbeadásával is mindinkább számolni kell.
Az idei év legnagyobb nyíltpiaci ügylete a Diebold (ProLogis Park, Gyál) előbérlete. A fennmaradó bérbeadások jellemzően az átlagos mérethez közelebb eső, kisebb területek. Az üresedési mutató 12,1 százalék körüli, s mivel a lappangó kereslet a második fél évre magasabb tranzakciós volument indukálhat, így e mutató rövidebb távon valószínűleg nem változik érdemben a kínálati oldal párhuzamos erősödése miatt. A bérleti díjak a korábbi trendet követve enyhe csökkenést mutatnak. Az effektív bérleti díjak az új szerződéseknél – a terület nagysága, a terminus és az egyéb kedvezmények függvényében – döntően havi nettó négy euró alatt alakulnak négyzetméterenként.
