Új után még újabb megoldások

Az ingatlanfinanszírozási üzletág – az ingatlanpiaccal együtt – az elmúlt években folyamatos dinamikus növekedésen ment keresztül, és mára meghatározó s érett piaci szegmenssé vált. A legnagyobb piaci szereplők szerződött hitelállománya több száz millió eurót tesz ki, azaz a teljes ingatlanfinanszírozási piac több milliárd eurós nagyságrendet ért el mostanra. A magyarországi ingatlanszektor fejletté válása és gyakorlatilag napjainkig töretlen felértékelődése egyre több hazai és külföldi pénzintézetet késztetett arra, hogy belépjen a piacra és nagy ingatlanfejlesztéseket finanszírozzon.

Az ingatlanfejlesztők jellemző módon minden egyes fejlesztés megvalósítására külön projektcéget hoznak létre, s a hazai ingatlanfinanszírozók döntő többségében ezeket a projektcégeket finanszírozzák; meglehetősen ritka az, amikor egy bank magát az ingatlanfejlesztő vállalatot hitelezi meg.

Ebben a pozitív ingatlanpiaci környezetben a finanszírozók is bátrabbá váltak, ez elsősorban a magas tőkeáttétel biztosításában nyilvánult meg. Az USA-ban kialakult másodlagos hitelpiaci válság azonban kihat a hazai

piacra is, a bankok óvatosabbak lettek, a korábban alkalmazott magas – gyakran 80-90 százalékot is elérő – finanszírozási arány jelentősen, átlagosan 60-80 százalékra csökkent. Sok fejlesztőt – azokat, amelyek az elvárt 20-40 százalékos önerővel nem rendelkeznek – ez a fejlemény alternatív megoldások keresésére késztet. Ezt megerősítették a hét elején a Portfólió.hu által szervezett budapesti konferencia részvevői is.

Az egyik ilyen lehetőség a már a hazai piacon is terjedőben lévő gyakorlat, hogy a finanszírozó a projektcégben tulajdonostársként biztosítja a hitelhez szükséges önerőt. Ezt az alternatív lehetőséget a hazai piacon – hosszú anyavállalati tapasztalatokra támaszkodva – az elsők között kínálja a Hypo Alpe-Adria Leasing, amelynek vezérigazgatója, Kiss Zoltán fontosnak tartja hangsúlyozni: „A tervezett projekt megvalósulása után a projektgazda – akár a beruházásból származó cash flow-ból – kivásárolhat bennünket, de elképzelhető további közös tevékenység is. A konstrukció mindkét fél számára jelentős előnyöket biztosít: a befektető rugalmasabb pénzügyi háttérrel és magas szakmai támogatással tudja megvalósítani projektjét, a hitelintézet pedig nagyobb kontrollal rendelkezik, így a tőkekihelyezés kisebb kockázatot jelent számára.”

A hitelintézetek a nyugat-európai példát követve és a szükséges ingatlanpiaci tudást felhalmozva saját ingatlanfejlesztő céget is alapíthatnak, amelyek teljesen önálló fejlesztéseket hajtanak végre, természetesen az „anyabank” finanszírozási forrásait felhasználva. A bankok ingatlanfejlesztő cégei a résztulajdon-vállaláson kívül ma már egyéb lehetőségeket is biztosítanak a fejlesztésben érdekelt külső partnereknek. A projektgazda ötletét megvásárolva a projekt megvalósításának összes kockázatát magukra vállalják. Ma már az is előfordul, hogy a hitelintézet a felépített ingatlant hosszú távra bérbe adja. Ilyenkor általában egy adott végfelhasználóval előre szerződést köt arról, hogy az adott társaság igényeinek, arculatának megfelelően valósul meg a projekt, ami a bank számára évtizedes nagyságrendű időszakra nyújt bérleti biztonságot.

A finanszírozók többsége nem fedi le az ingatlanpiac teljes spektrumát, a legtöbb hitelintézetnek vannak kialakult preferenciái az egyes szektorok között. Az ingatlanfinanszírozásban meghatározó magyarországi kereskedelmi bankok szinte kivétel nélkül finanszíroznak lakóingatlan-fejlesztéseket (jellemzően rövidebb távú, 2-3 éves futamidejű hitellel), a már említett nagy nemzetközi szereplők viszont nem vesznek részt ebben a szegmensben, egyrészt azért, mert a lakóingatlan-fejlesztések természetükből adódóan általában kisebb beruházást igényelnek, mint a nagy hozamtermelő ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai parkok), másrészt jóval több időráfordítást igényelnek.

Az üzleti célú, készpénztermelő ingatlanok esetében is jól megkülönböztethetők azok a területek, ahol a pénzintézetek a klasszikus hitelezés helyett inkább alternatív konstrukciókat részesítenek előnyben. A finanszírozók körében mindenesetre az irodaházak a „legnépszerűbbek”. A legtöbb komoly ingatlanfinanszírozó foglalkozik irodaházakkal, ez leginkább azzal magyarázható, hogy az irodapiac egyértelműen a legtranszparensebb, legjobban mérhető, valamint leginkább kiszámítható szektora az ingatlanpiacnak.

A logisztikai ingatlanfejlesztések szintén népszerűek a bankok körében. Ugyanakkor ez a piac nagyságrendileg kisebb az irodapiacnál. Hotel és szabadidő funkciójú fejlesztéseket több hitelintézet a magas kockázatra hivatkozva egyáltalán nem finanszíroz. Szintén problematikus a bevásárlóközpontok finanszírozása, sokan eleve elzárkóznak a hasonló fejlesztések külső finanszírozásától.