Inkább plázát, mint irodaházat
A magyarországi ingatlanfejlesztők alapvető változásokra számíthatnak a bankok projektfinanszírozási eljárásaiban, de a várakozások szerint ez nem jár majd a hitelezések teljes leállításával vagy szüneteltetésével – derült ki a KPMG tavaly novemberben és decemberben, több mint tíz hazai vezető pénzintézet körében készült felméréséből.
A változások döntően a magasabb kockázati prémiumokban, az alacsonyabb hitelmértékben és a szigorúbb projektértékelésben mutatkoznak meg. Emellett a fejlesztő megbízhatóságának, valamint a beruházások elhelyezkedésének és versenyképességének van egyre nagyobb jelentősége a projektek elbírálásánál. A bankok információi szerint ebben az évben kevesebb hotelberuházás finanszírozása várható, mint tavaly, és inkább a kiskereskedelmi egységeket, semmint az irodákat részesítik előnyben.
A finanszírozásoknak a válság miatti leállításáról a fejlesztők nem nyilatkoznak. Ha megkapták a hitelt, általában akkor is csak azok teszik közzé ezt a hírt, amelyeknek ez kötelessége, például a tőzsdei jelenlét miatt. Ezek közé tartozik a BIF, amely éppen február közepén közölte, megegyezett az Erste Bankkal az Üllői úton épülő irodaház finanszírozásáról. Más esetben az lehet a jel, hogy hozzáláttak az építkezéshez vagy folytatták a valamilyen egyéb okból megszakadt kivitelezést. Ezek mögött az áll, hogy jobb befejezni a beruházást és bérlőket találni, mind bizonytalan időre felfüggeszteni a munkálatokat. Bármelyik változatról legyen is szó, a fejlesztő a múlt év őszének végén gondoltnál is nagyobb engedményekre kényszerül a bérbeadásnál.
Marnix von Bartheld, a KPMG ingatlan-, szabadidős- és turizmusfejlesztési csoportjának szenior menedzsere szerint elmúltak azok az idők, amikor egy telek tulajdonosa 10 százalék önrésszel belevághatott a fejlesztésbe, mert tudta, a bank mellette áll. A pénzintézetek szemében a jó kiindulópont az lehet, ha legalább 40 százalék önrész áll rendelkezésre. Emellett fontos a beruházás funkciója is: egy vegyes célú fejlesztés nagyobb vonzerőt jelenthet a bankok számára. Mivel a hitelintézetek a rövidebb megtérülésű befektetéseket keresik, döntő szempont manapság az alaposan kidolgozott üzleti terv is.
A menedzser lapunknak elmondta, hazánkban nem jellemző, hogy folyamatban lévő szállodaépítések állnának le, inkább a még előkészítés alatt álló projektek lassultak le vagy szünetelnek. Biztosan tudható, hogy a spanyol fejlesztő csoport, a Fadesa, amely jó tervekkel vágott a szállodai projektjének megvalósításába, leállította a megkezdett beruházást, de ezt főként az anyacég gondjai miatt tette. A tapasztalatok szerint a spanyol befektetők mellett az ír vállalkozókat fenyegeti még ez a veszély. Magyarországon inkább az a jellemző, hogy a különböző megállapodásokat újra kell tárgyalni, a kialakult állapothoz kell igazítani. Jelentős számú fejlesztő kényszerült viszont Romániában és Ukrajnában tavaly arra, hogy szüneteltesse az építkezést.
Miközben viszonylag nagyfokú a bizonytalanság a visszaesés mértékét illetően, a bankok több mint egyharmada szerint a gazdasági trend már a jövő évben, a projektfinanszírozások hasznára javul. A válaszadók szerint a változás jelei 2010 harmadik negyedévétől várhatók Magyarországon és világszerte egyaránt. AP–MN
