A modern ipari csarnokok havi bérleti díjának szintje elérte a 4,5 eurót négyzetméterenként, ami másfélszerese az öt évvel ezelőttinek, sok helyen feszegetve a bérlők teherbírásának határát. A kereslet egy része így látens marad, ezért azt gondolhatnánk, hogy további áremelkedés már nem nagyon jöhet a piacon. Mégis azt látjuk, hogy az építési költségek emelkedése miatt az új ingatlanok még magasabb szinten árazódnak, vagy a fejlesztők egyáltalán nem kezdenek újabb projektbe – jellemezte a helyzetet Borbély Gábor, a CBRE üzletfejlesztési és kutatási igazgatója a Világgazdaság megkeresésére. A hazai fajlagos árszint magasabb a környező országokénál, amit részben a több tízezer négyzetméteres igények hiánya is magyaráz.
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának legfrissebb, második negyedéves piaci jelentésében nem szerepel új átadás, vagyis az ipari parki állomány változatlanul 2,2 millió négyzetméter a budapesti és a Budapest környéki agglomerációban. A teljes terület alig 10 százaléka a városi logisztika aránya, a többi klasszikus logisztikai park, a kihasználatlansági mutató pedig a második negyedévben mindössze 2,1 százalék volt. A teljes bérlői kereslet 107 ezer négyzetmétert tett ki, ami viszont 79 százalékkal meghaladja az előző év azonos időszakában mért értéket. Ráadásul a kereslet 62 százalékát a meglévő állományban kötött új bérleti szerződések adták, a fejlesztés alatt álló projektekben kötött előbérleti megállapodások aránya mindeközben 20 százalékot tett ki. Bővülés szándékával egyetlen szerződést kötöttek, a többi tranzakció szerződéshosszabbítás volt a vizsgált időszakban.
Akinek most bárhol, bármilyen ipari ingatlanja van Budapesten és környékén, remek feltételekkel bérbe tudja adni, szabad kapacitás alig van, ahol felszabadul terület, azonnal bérlőre talál – mondta a CBRE szakértője. A tanácsadó cég számítása szerint kilenc projektben összesen 188 ezer négyzetméternyi új kínálat érkezik a piacra a következő negyedévekben, ám a pontos időzítés körül sok a kérdőjel. A legaktívabb fejlesztő ma a cseh CTP, amely több lokációban összesen 130 ezer négyzetméteren építkezik.
Szabad raktárat találni napjainkban gyakorlatilag lehetetlenné vált, a főváros környéki ipari parkok is tele vannak. A magyarországi ipariingatlan-piac ugyanakkor rendkívül vízfejű, vidéki központok egy-két nagyobb várost leszámítva nem igazán alakultak ki – tette hozzá Borbély Gábor. A fejlesztők számára izgalmas, termelő beruházásokhoz szükséges ingatlanokat rendre saját célra megépítették az érintett vállalatok. Tatabányán, Győrben, Székesfehérváron és Kecskeméten van számottevő ipari parki terület, de az utóbbiban is csaknem egy évtizedre volt szükség ahhoz, hogy a Mercedes beszállítói partnereire ráépülve megjelenjenek a spekulatív fejlesztők.
A CBRE szerint mintegy 510 ezer négyzetméter alapterületű ipari ingatlan kivitelezése van folyamatban országszerte. Ugyanakkor ennek a volumennek csaknem 80 százaléka saját tulajdonú ingatlan fejlesztése. A vidéki ipariingatlan-piac meghatározó szereplője az állami tulajdonú NIPÜF, amely a tanácsadó összeírásában szereplő vidéki fejlesztési potenciálnak csaknem 75 százalékát birtokolja. A vidéki piacon nem a külföldi beruházók, hanem az állami cég a meghatározó, küldetését tekintve azzal, hogy a tervezett ipari beruházások előtt megnyitja a kaput saját fejlesztésű ipari parkjaiba. Ezen a területen – vagyis az állami vállalat által megágyazott ipari fejlesztések révén – várható a jövőben mozgolódás a piacon, ugyanakkor a budapesti és a főváros környéki agglomerációban a világ vezető ingatlan-tanácsadó cégének kutatási igazgatója nem számít érdemi változásra a közeljövőben. Egyelőre a budapesti rozsdaövezetek felszámolása is várat magára, bár legutóbb az óbudai volt harisnyagyár területére bejelentették egy vegyes funkciós, lakó-, iroda- és üzleti ingatlanokkal kombinált városnegyed megépítését. Hatalmas fejlesztési terület van emellett Soroksáron és Csepelen is, de a barnaövezetek lakóövezetté fejlesztésébe mindenütt óvatosan vágnak bele, mert jelentős többletköltségekkel jár a hiányzó belső infrastruktúra kiépítése és a korábbi környezetszennyezés felszámolása.
A modern ipari parkokban havi
4,5
euró a négyzetméterenkénti bérleti díj
