A minilakások, azaz a 10-20 négyzetméter közötti ingatlanok – bár csekély részét képezik a forgalomnak – különlegességük miatt mindig nagyobb figyelmet kapnak az átlagosnál. 

A Duna House hálózatában országosan 65 ilyen lakóingatlan szerepel most a kínálatban. A koronavírus-járvány és a nyomában járó gazdasági válság elmúlt kétéves időszakában a Central Home adatbázisában 35 minilakást jegyeztek, de ha a méretet kiterjesztjük 25 négyzetméterre, akkor már 80 megvásárolható ingatlan kerül képbe.

Budapesten inkább a belvárosi és az olyan népszerű kerületekben a legkelendőbbek ezek a lakások, mint a VII., VIII., XI. és XIII. kerület. 

A főváros agglomerációjában és vidéken is van kereslet rájuk, ám ezekben az esetekben már nem lakásokról, hanem kertkapcsolatos kisházakról beszélhetünk 

– ismertette Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője. Hasonlókról számolt be a Central Home illetékese is, ők a VII. mellett még a VI. kerületben is érzékelik az aktivitást.

Fotó: Karnok Csaba

A minilakások átlagos négyzetméterára 1,2 millió forint 

– közölte Ben Ezra Orran, a Central Home vezető szakértője. Az árképzést a lokáció és az ingatlan állapota is befolyásolja. Mivel Budapesten jellemzően használt téglalakásokról van szó, a Duna House legfrissebb elemzése szerint átlagosan 800-900 ezer forintos négyzetméterárakkal érdemes kalkulálni, de nem meglepő az sem, ha egymillió forint fölé is felkúszik az egységár. A kis alapterületű ingatlanok fajlagosan drágábbak. A vidéki kisházak esetében a jellemző négyzetméterár 200–400 ezer forint között alakul.

A vásárlások elsődleges oka a befektetés, de olyanok is vannak – jellemzően egyedül élő fiatalok –, akik első lakásként választják a minilakásokat. A kis méretű ingatlan ideális választás lehet kiadás szempontjából is, hiszen a diákok és a turisták körében is kedveltek ezek a lakások – foglalta össze a vevők tapasztalatait a Duna House.

A befektetési célú vásárlások a Central Home-nál a tranzakciók 85 százalékát teszik ki, a vevők 15 százaléka pedig lakhatásra keresi ezeket az ingatlanokat,

jellemzően azok, akik a belvárosban dolgoznak, vagy hetente pár alkalommal kell a fővárosba jönniük munka miatt, és szeretnének egy fix helyet, ahol ilyenkor kényelmesen meg tudnak szállni. Vannak olyanok is, akik a gyermeküknek vásárolnak ilyet első lakásnak az egyetemi évek idején.

A minilakások mindegyikének külön története van. Alapvetően régen is volt rá példa, de az utóbbi időben 

az Airbnb-hullám felerősítette, hogy a befektetők nagy alapterületű, jó elosztású ingatlanokat osztottak kisebbekre 

– közölte a Central Home szakértője. Az adatbázisukban lévő valamennyi ingatlan minőségi felújításon esett át, szép épületben található, és a 70 százalékuk udvarra néző. Ben Ezra Orran arra is emlékeztetett, hogy a régi nagypolgári lakások hatalmasak, jellemzően mindig 100 négyzetméter felettiek voltak, rengeteg szobával, helyiséggel, manapság pedig ritka, hogy egyetlen lakás egy fél emeletet foglalna el. 

Ezek a hatalmas polgári lakások az évtizedek során a tulajdonosváltásokkal több kisebb ingatlanra osztódtak. 

A minilakások másik része pedig eredetileg is ekkorára tervezett gondnok- vagy cselédlakás volt.

Sok esetben valamilyen egyéb funkciót betöltő kisebb helyiséget alakítottak át lakássá, jellemzően a szuterénben vagy a földszinten. 

Tárolókból, garázsokból kialakított kis lakásokkal is lehet találkozni, 

illetve az átlagos lakások kettéválasztásával, felosztásával is létrejöhetnek kis alapterületű új lakások. Ingatlanpiaci befektetők néha egy 50-60 négyzetméteres lakást, ha a kialakítása engedi, két-három ingatlanra is szétválasztanak, hiszen így gyorsabban és nem utolsósorban nagyobb haszonért tudják értékesíteni őket – világított rá a Duna House szakértője.

Van néhány praktika, amellyel vonzóvá tehetők a minilakások. A tulajdonosok törekednek a helyiségek és a terek kihasználásának maximalizálására. A térnövelésre a leggyakoribb példa a galéria, ahol a belmagasság is lehetővé teszi a kialakítását. A funkciók átgondolt összevonása és az egyedi, méretre készített bútorok is nagyban segíthetik a praktikus berendezést és az esztétikai értéket. 

Tippek az ingatlanosoktól

A tárolóból vagy garázsból átalakított lakásoknál mindig ellenőrizni kell, hogy a tulajdoni lapon át lett-e vezetve a lakásfunkció, hiszen ez a későbbi értékesítésnél és a jelenlegi finanszírozásánál is fontos szempont lehet. A nagyobb lakások felosztásából kialakított minigarzonoknál a Duna House szakértője szerint szintén érdemes megvizsgálni a jogi viszonyokat, például adott-e a társasház engedélyt a szétválasztásra, a tulajdoni lapon átvezették-e a változásokat, és önálló mérőkkel rendelkezik-e a lakás.