A 2021-es esztendőhöz viszonyítva 2022-ben visszaesést láthattunk a budapesti újlakás-piacon – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb, hétfőn közzétett elemzéséből.

Cordia Park Residence lakópark építkezés. újlakás átadás
Kivárásra játszott tavaly a fővárosi újlakás-piac. Fotó: Kallus György / VG

A folyamatosan emelkedő inflációval, lakásárakkal és hitelkamatokkal, a szomszédunkban zajló háború kitörésével és eszkalációjával, valamint a nehezen tervezhető kivitelezési időkkel és költségekkel leírható makrokörnyezetben a kereslet az év elején még lendületben maradt a választásokhoz köthető pluszjövedelmeknek, valamint a különböző lakástámogatási elemeknek – ezen belül is hangsúlyosan a Zöldotthon program keretében igényelhető, kedvező hitelkonstrukciónak – köszönhetően, ám az év végére már látványosan befékezett a piac.

„Míg a januártól júniusig eladott, mintegy 3800 új társasházi lakás még hozta a megelőző öt év átlagát, az év második felében már csak 2100 fővárosi új lakás talált gazdára, amelynél alacsonyabb volumennel csak a koronavírus-járvány megjelenésekor, 2020 első felében, ezt megelőzően pedig a pénzügyi válságból való kilábaláskor, 2015 első felében találkozhattunk. Az 5900-as összesített forgalom éves szinten 30 százalékos csökkenés” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A kétlakásosnál nagyobb projekteket tartalmazó adatbázisuk szerint 2022-ben minden negyedik új lakás (összesen 1550) a XIII. kerületben talált vevőre, 1060 darabbal a XI. kerületé a képzeletbeli ezüstérem, amit a IX. kerület követett 610 eladott ingatlannal. A három kerület együtt az összforgalom 54 százalékát tette ki.

Tényleg most kell lakást venni? Kiragadtuk a lényeget a friss szakértői megszólalásokból

Véget ért a hét bő év a lakáspiacon, de azt még sokáig nem lehet tudni, hogy a kereslet meddig csökken még, és mennyi időre fékezi meg a jó ideje rendületlen drágulást. Ami biztos, hogy ismét a vevők kerültek helyzetbe, ennek előnyeire hívják fel figyelmüket sorra a szakértők. Összeszedtük, hogy ki mit mond a rövid távú lakáspiaci kilátásokról.

A lakásszám mellett érdekes adat az is, hogy a szóban forgó ingatlanok hány új projekt keretében épülnek fel. A tavaly értékesíteni kezdett 235 új társasházból 43 a XI., 34 a III. kerületben található, majd kissé lemaradva, 21, illetve 19 beruházással a XIII. és a XIV. kerület következik. Egyedül az I. kerületben nem indult új beruházás. A lakás- és projektszám hányadosa, azaz az átlagos projektméret természetesen adottságfüggő.

A 27 lakásos – a 2021-es 36-hoz képest látványosan kisebb – budapesti átlagos beruházási volumen alatt vannak jellemzően a kertvárosi területek (mindössze 3-4 lakással pl. a XVI., XVII. és XVIII. kerületben), míg másik végletként a IX. kerületben átlagosan 190, a XIII. kerületben pedig 84 lakásos társasházi fejlesztések indultak tavaly.

A lakásépítők növekvő megfontoltságára utal az is, hogy miközben 2021-ben összesen 41 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 25 meghaladta a százlakásos volument, tavaly már csak 31 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 20 éri el a százlakásos méretet.

„Az idei évre tervezett átadások számából toronymagas a XIII. kerület részesedése: az 1700 lakás a budapesti teljes volumen közel negyede. Nagyjából ezer lakásátadás várható a IX. kerületben, míg a III. és a XIV. kerületben mintegy 700-700 darab. Mindemellett 2024-re is több mint négyezer értékesítés alatt álló lakást tartalmaz adatbázisunk, sőt, közel háromezret már 2025–2026-os átadással hirdetnek. Ez a szám az újabb és újabb projektek indításával folyamatosan növekszik” – részletezte Valkó.

Cordia Park Residence lakópark építkezés. Újlakás átadás.
Fotó: Kallus György / VG

Az a tény, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre.

A 2023. január elején elérhető, azonnal költözhető, 640 darabos újlakás-készlet 2014 óta a negyedik legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, továbbra is a XIII., XI. és VIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant.

Építés alatt állóból további 5100 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből majdnem minden negyedik a XI. kerületben található.

A kereslet mérséklődése, valamint az összességében bizonytalanná váló piaci környezet ellenére sem látszanak jelek az új építésű lakások árának csökkenésére. A beruházók inkább kivárnak az értékesítés indításával, emellett jogosan bízhatnak abban, hogy az ősszel a lakáspiac slágertémájává váló rezsiteher-növekedés miatt később újra nagyobb szeletet tudnak majd kihasítani a piaci forgalomból az energiahatékony új lakások.

A legolcsóbb új lakásokat nagyjából 800 ezer forintos, míg a legdrágábbakat négymillió forintot is meghaladó négyzetméteráron lehet megvásárolni.