Bérlet helyett lízingelje irodáját!

Bérleti vagy lízingdíj? A havi törlesztőrészlet nagyjából azonos, ám míg az előbbinél akár ablakon kidobott pénznek is tekinthető a kiadás, addig az utóbbinál évek múltán már a vállalkozás saját tulajdonát képezheti az ingatlan. Ennek ellenére az ingatlanlízing aránya még mindig marginálisnak tekinthető a kis- és középvállalatok körében. Ebben az is szerepet játszik, hogy a hazai lízingtársaságok egy része csak az utóbbi egy-két évben indította el a kkv-k körében a 10–250 millió forint közötti értékű ingatlanokra szóló konstrukcióját.

Étterem, üzlethelyiség, raktár, irodák, gyógyszertárak, termelőcsarnok – a lízingelhető ingatlanok igen sokfélék lehetnek. Gyakran a vendéglátósok érdeklődnek a konstrukció iránt, akik eddig az önkormányzattól bérelték a helyiséget – mondta Varga Eszter, a Central European Credit Ingatlanhitel (CEC) Rt. vezérigazgatója. Kisméretű irodák vételére igen kevés a lehetőség, bár ezen a téren többen is látnának igényt a kkv-k részéről, igen gyakori ugyanakkor – osztotta meg tapasztalatait Tatár Attila, a Bankweb ügyvezetője –, hogy a korábban bérelt telephelyet vásárolják meg.

A tapasztalatok szerint a vállalkozások leggyakrabban a zárt végű pénzügyi lízinget veszik igénybe, amely főbb tartalmi elemeit tekintve megfelel egy hitelből történő vásárlásnak: a cég könyveiben szerepel az ingatlan, elszámolható az értékcsökkenés és a finanszírozási költségek, az áfát beszerzéskor egy összegben visszaigényelheti, a futamidő végén pedig mindenképp az ingatlan birtokosává válik. A HVB Leasingnél ugyanakkor arról számoltak be, hogy a kkv-ügyfélkör túlnyomórészt nyílt végű pénzügyi lízinget választ, amikor a futamidő végén a kkv maga döntheti el, hogy ő vagy valaki más vásárolja meg az utolsó részlet kifizetése után az addig lízingelt ingatlant.

Alacsony önerő, hosszú futamidő – a banki ingatlanfedezetes hitelek feltételeihez képest alighanem ez az egyik legfontosabb érv a lízing mellett, amely a jellemzően forráshiányos ügyfélkör részére számottevő költségteher-csökkenést és magasabb forrásbevonási alternatívát jelent. Igaz ugyanakkor az is, hogy a kereskedelmi bankoknál elérhető hiteleknél 1-1,5 százalékkal magasabb kamattal számolhatnak.

Az önerő mértékét és a futamidő hosszát illetően nem árt körbenézni a piacon, vannak ugyanis eltérések. A CIB Ingatlanlízing Zrt. – amely tavaly kezdte meg a vállalkozások részére standardizált pénzügyi lízingtermék nyújtását, 10–250 millió forint közötti értékű ingatlanokat illetően – 10–30 százalékban szabta meg az önerőt, s 10–15 éves futamidőt kínál. Mint Pusztai László, a társaság ingatlanfinanszírozási üzletágvezetője fogalmazott: a finanszírozást általában 50–300 millió forint közötti ingatlanokra igénylik a cégek, 10-12 éves futamidőre.

A HVB Leasing Rt. a 7–20 éves futamidőtől függően jelenleg legalább 100–200 millió forintnyi finanszírozási összegre szerződik, a jól gazdálkodó cég esetében a finanszírozás akár az ingatlan száz százaléka is lehet, azaz nem kérnek önerőt – mutatott rá Magasházi Anikó, a társaság vezérigazgatója. A Lombard Ingatlan Zrt. 20–30 százalék önerős finanszírozást kínál, ezt az értékbecslő által megállapított menekülési ár és a társaság bonitása alapján határozzák meg, ám mint Bodzsár Ildikó igazgató megjegyezte: bizonyos esetben akár önerő nélkül is igénybe vehető a szolgáltatásuk.

A BG Lízingnél 30-40 százalékos önerőt kérnek az ügyféltől, akinek 15-20 éves futamidőre nyílik lehetősége. A társaság profilja legfeljebb 100–150 millió forintos ingatlanok lízingelése, ám mint Tölgyes László vezérigazgató rámutatott: jellemzően 20–50 millió forintos ingatlanokra születnek a szerződések.

A CEC Rt.-nél az ingatlan piaci értékének 50-60 százalékát finanszírozzák, a futamidő akár 20 év is lehet. A tapasztalatok szerint az ügyfelek átlagosan 50–100 milliós finanszírozási összegre szerződnek – mondta érdeklődésünkre Varga Eszter.

Az önerő mellett más költségekre is érdemes felkészülnie a vállalkozásnak, így a hitelminősítési díjra, adott esetben közjegyzői, illetve az adásvétellel kapcsolatos jogi szakértői tevékenységért is felszámítanak díjat.

Eltérések mutatkoznak a lízingpiaci szereplőknél a hiteligénylés feltételeiben is, hiszen míg van, aki a cég számait is górcső alá veszi, addig akad olyan is, aki kizárólag az ingatlant vizsgálja meg. A CIB Ingatlanlízing mindenesetre a lízing elbírálásához a hitelnél megszokott dokumentációt kéri be, ez a teljes céges dokumentációt, az üzleti tervet, valamint az ingatlanra vonatkozó értékbecslést jelenti. A HVB Leasingnél elsősorban a vállalkozások elmúlt időszaki kiegyensúlyozott működését, a jövőbeni piaci fejlődési tendenciák megalapozottságát és a beruházási összegnek a vállalkozás méretéhez viszonyított megfelelő arányát vizsgálják. A cég gazdálkodásával kapcsolatban csak minimális előírásokat kötött ki a BG Lízing, a társaság ugyanis elsősorban az ingatlan értékét és forgalomképességét vizsgálja. A CEC Rt.-nél kizárólag az ingatlant veszik górcső alá, a rostán azonban így is sokan kiesnek, ennek a legtöbb esetben az az oka, hogy nem likvid az ingatlan, avagy nem tiszta a háttere. Az ingatlannal kapcsolatban a többi lízingcégnél is elvárás, hogy könnyen lehessen értékesíteni.

Ami a hitelbírálat időtartamát illeti, az előírt dokumentáció benyújtását követően a CIB Ingatlanlízing Zrt. öt munkanapon belül hozza meg döntését a finanszírozásra vonatkozóan, a HVB Leasing tíz napon belül ígéri mindezt. A Lombard Lízing a megkeresést követő néhány napon belül személyesen egyeztet az ügyféllel a számára legkedvezőbb finanszírozási konstrukcióról. A kérelmet a szükséges teljes dokumentáció beérkezését követően két munkanapon belül elbírálják. A BG Lízingnél a döntést az értékbecslés megérkezését követő egy-két napban meghozzák. A CEC Rt.-nél a hitelbírálási idő az értékbecslés beérkezését követő 24 óra, az ügylet teljes átfutási ideje a folyósításig maximum 3 hét.

Operatív lízing

A bérleti díj teljes egésze költségként elszámolható, s az ügyfél a havi díjak arányában fizeti meg az áfát, szemben a pénzügyi lízinggel, amikor is a teljes vételár áfáját a futamidő elején kell megfizetni.

Szükség esetén több piaci szereplő anyabankja áthidaló kölcsönt nyújt az áfafizetés fedezésére is. A nyílt végűnél a lízingcégnek 10 százaléknyi illetéket kell fizetnie az ingatlan megszerzéséért, s ugyanekkora az ügyfél terhe.

A zárt végű típusnál viszont a finanszírozót csak kétszázaléknyi kedvezményes illeték sújtja, ha két éven belül pénzügyi lízingben továbbadja az épület tulajdonjogát. -->