Rémképeket idéz egy finnországi csőd, repedezik az európai ingatlanpiac

Rossz emlékeket felidéző repedések nyílnak az európai ingatlanpiacokon, és különösen erőteljes figyelmeztetés, hogy a napokban bedőlt a hatalmas New York-i ingatlanbefektető alap, a Blackstone 531 millió eurós kötvénye, amelynek a fedezetét egy finnországi kereskedelmiingatlan-portfólió adta. Miközben szélsebesen emelkednek a jelzálogkamatok, a meglévő ingatlanokat gyakran egyre nehezebb finanszírozni, válságot kiáltani azonban még nem kell – írta a Handelsblatt.

A felszökő infláció és az emiatt indult jegybanki kamatemelések közepette nem csoda, ha magára vonja a figyelmet minden fiaskó és előbukkanó probléma az ingatlanpiacon, amelyből a 2008–2009-es világválság kiindult, Amerikában.

A legutóbbi hír a Blackstone kötvényeinek befuccsolása volt, az amerikai óriás hiába ajánlott halasztott fizetést a papír tulajdonosainak, ami időt adna, hogy eladjanak egyes ingatlanokat az érintett portfólióból.

Az ingatlanok a Sponda Oy nevű finn vállalathoz tartoznak, aminek a részvényeit öt éve vásárolta fel a Blackstone egy akkor 1,9 milliárd dollárra értékelt tranzakcióban, amely abban az időszakban a legnagyobb ingatlanpiaci ügyletnek számított Skandináviában. 

A Blackstone-nál egyébként szélesebb körű a probléma, a 71 milliárd dollár értékű ingatlanvagyont kezelő BREIT nevű trösztje szintén bajban van, és már négy hónapja korlátozni kényszerül a befektetők tőkekivonását. A kötvények bedőléséről szóló közleményben a cég hangsúlyozta, hogy a szóban forgó adósság a Sponda portfóliójának csak a töredékét érinti. 

A probléma azonban az asztalra került. A kötvények mögött álló ingatlanok kétharmada az 1980-as években épült külvárosi irodaház. Ebben a kategóriában nagyot esett a kereslet és a bérletárak az épületek rossz elhelyezkedése és korszerűtlen energetikája miatt: nem csoda, ha a Blackstone-nál 40 százalékban üresen állnak.

Miközben a kamatok emelkednek, az európai ingatlanpiac egyre több szegmenséből érkeznek a panaszok. A kockázatokra nemrég az Európai Rendszerkockázati testület (European Systemic Risk Board, ESRB) is figyelmeztetett. 

Az építkezés költségei elszaladtak, a beszállítások nem problémamentesek, a kamatok emelkednek, a bankok szigorítják a hitelezési feltételeiket. A meglévő kötelezettségeket átütemezni, új kölcsönt szerezni megnehezült. Egyes befektetők a finanszírozás biztosítására kénytelenek szabadulni az ingatlanjaiktól, gyakran igen kedvezőtlen piaci körülmények közepette, ami további nyomást helyez az elérhető árakra.

A Handelsblatt idézte adatok szerint legalábbis Németországban földcsuszamlás egyelőre nincs, a kereskedelmi ingatlanok szegmensében a negyedik negyedévben 4,4 százalékkal voltak alacsonyabbak az árak, mint egy évvel korábban. A kiskereskedelmi ingatlanokban már látványosabb volt az esés, 9,1 százalék. Más európai országokban rosszabb lehet a helyzet – feltételezte a német lap –, mert másutt a németeknél nagyobb arányban alkalmaznak változó kamatozású finanszírozást, amire nagyobb hatással van a kamatok emelkedése. Mindenesetre a nemteljesítő ingatlanhitelek kereskedelmének forgalma felpörgőben van Európában.

Helsinkitől Frankfurton át Manchesterig 

Egy szintén riadalmat okozó momentum volt a Manchester közelében lévő Bury Rock nevű bevásárlóközpont esete, amelyet most 39,5 millió fontra értékelnek, ami 54 százalékos zuhanás 2019 júliusához képest. 

A Scope hitelminősítő szerint Európában az idén és jövőre lejáró kereskedelmi ingatlanok fedezte értékpapírok egyharmada szembesül jelentős rizikóval, mert a bejövő készpénz – jobbára bérleti díj – nem fedezi a finanszírozást. 

Németországban is akadt kirívó eset, nem is akárhol: a pénzügyi központ Frankfurtban, és ez már csak azért is messzire látszik, mert az Európai Unió egyik legmagasabb felhőkarcolójáról, a Commerzbank-toronyról van szó. Itt a hírek szerint a Samsung Asset Management és a Patrizia áll tárgyalásokban a hitelezőkkel a 675 millió eurós ingatlan refinanszírozásáról. Áthidaló vagy hosszú távú hitelt szeretnének, miután a toronyház eladására tett kísérletük kudarcba fulladt, a refinanszírozás viszont az idén szükségessé válik.

Ez egy jókora csúcs a jéghegyből, amiből nem telik bele sok idő, és várhatóan még több válik láthatóvá. 

– idézte a lap Daniel Sanderst, a CBRE, a világ legnagyobb ingatlanüzemeltetési szolgáltatója, a CBRE németországi adósság-tanácsadási vezetőjét. A pénzügyi válság időszakához hasonló összeomlást senki sem vetít előre jelenleg Európában, hiszen a bankok most sokkal jobban feltőkésítettek – zárta fejtegetését Matthias Pleissnerre, a Scope szakértőjére hivatkozva a Handelsblatt.