Ingatlanboom az ukrán hátországban: belső migráció és tőkebeáramlás alakítja át a piacot 

Az ukrán ingatlanpiac 2025 nyarára új szakaszba lépett. A háború első évében Kelet- és Dél-Ukrajnában gyakorlatilag befagyott a kereslet és a beruházás, Nyugat-Ukrajnában extrém árnövekedés és lakásépítési hullám indult meg. 

Azóta a trendek kiegyenlítődtek, és a piac regionálisan differenciált fejlődést mutat. Az új helyzetet a belső migráció, a beruházási hajlandóság területi átrendeződése, valamint a fokozódó árszint határozza meg: a korábbi „frontvonal kontra hátország” kettősséget ma már sokkal összetettebb mozgások váltják fel. 

Új építések átrajzolódik az ukrán ingatlanpiac 

A lakásépítési ágazat 2022-ben gyakorlatilag megbénult, de 2025-re megjelentek a növekedés jelei, noha továbbra is erős regionális különbségek tapasztalhatók. A DIM.RIA – amely az újépítésű és szakosodott ingatlanpiac információs központja –jelentése szerint 2025 májusában mindössze négy új tömb került átadásra, amelyekből kettő Lemberg, egy-egy pedig Kijev megyében és Kárpátalján. Eszerint a fejlesztők változatlanul a nyugati, biztonságosabb térségekbe összpontosítják a tőkéjüket. 

Ugyanakkor a legmagasabb készültségi szint nem ezekben a megyékben volt: 

• Rivnében az új lakóprojektek 62 százaléka, 
• Zaporizzsjában 56, 
• Odesszában pedig 54 százaléka készült el. 
• Ezzel szemben Szumi megyében csupán 10 százalékos volt a befejezési arány, tehát a megkezdett építkezések 90 százaléka befejezetlen, míg 
• Harkivban ez az érték 20 százalék, 
• Kijevben 42, 
• Lembergben pedig 32 százalék. 

A négyzetméterárak változása is a kereslet és a tőkevonzás átrendeződését támasztja alá: 

• a legnagyobb árnövekedés Ternopil megyében volt, ahol májusra 22 százalékkal drágult az újépítésű lakások átlagos ára áprilishoz képest. 
• Ivano-Frankivszkban 9, 
• Csernyihiv és Kijev megyében egyaránt 8 százalékos növekedés volt. 
• Ugyanakkor Szumi megyében 25 százalékkal, 
• Dnyipropetrovszkban pedig 17 százalékkal csökkentek az árak. 

A kereslet nő, a kínálat csökken 

Az OLX Ingatlan, amely a legszélesebb felhasználói bázissal bíró hirdetési portál a másodlagos ingatlanpiacon és az albérleti szegmensben friss jelentése megerősíti a DIM.RIA megfigyeléseit. Ihor Szirovatko, az OLX ukrajnai ingatlanüzletágának vezetője szerint 

Az is kiderült, hogy a medián lakásár 9 százalékkal emelkedett, míg az egyszobás lakások ára 7 százalékkal lett magasabb éves összevetésben. A legmagasabb keresleti aktivitást Voliny és Csernovic megyékben regisztrálták: egyetlen hirdetésre átlagosan 5 érdeklődés jutott. 

Az árak abszolút értékben is magasak: 

• Kijevben és Kárpátalján az új egyszobás lakások mediánára 2,7 millió hrivnya (durván 26,5 millió forint),  
• Lembergben 2,5 millió hrivnya.

Másodlagos piac: mérsékelt növekedés, mélyülő regionális törésvonalak 

A használt lakások piacán országos szinten érezhető a stabilizáció, ám régiónként eltérő mozgások tapasztalhatók. 

ezekben a térségekben a kereslet főként állami – például az újjáépítési – programokon keresztül realizálódik. 

Országosan a kínálat 14 százalékkal csökkent, miközben a kereslet 3,7-ről 5,3 érdeklődő/hirdetés értékre nőtt. A medián ár 13 százalékkal, az egyszobás lakásoké 18 százalékkal emelkedett. 

• A kereslet Hmelnickij megyében ugrott meg a leginkább (+45 százalék), 
• Volinyban (+21 százalék) és 
• Kijev megyében (+14 százalék) szintén jelentős volt az érdeklődés. 
• Ezzel szemben magában a fővárosban és Lemberg megyében stagnált a kereslet. 

Belső migráció: Harkiv és Odessza a nyertesek között 

A háborús migrációs hullám következtében egyes régióban megváltozott a lakossági összetétel és a keresleti struktúra. Ihor Szirovatko szerint 

Ez annak köszönhető, hogy a Donbaszból és Dél-Ukrajnából érkező belső menekült lakosság olyan városokat keres, ahol kiépített infrastruktúra és munkalehetőség várja őket, de mégsem közvetlenül a frontvonalban helyezkednek el. „A számok alapján nem látszik új, országos szintű migrációs hullám, de a Harkivhoz és Odesszához hasonló városok jól mutatják, hogyan alakul át lokálisan a kereslet” – fogalmazott az ingatlanszakértő. 

Albérletpiac: visszatérő trendek, regionális kontrasztok 

A hosszú távú albérletpiac is követi a migrációs mintázatokat. 

• Kijevben a bérleti hirdetések száma 18 százalékkal nőtt, 
• Kárpátalján és Ivano-Frankivszk megyében 19, illetve 7 százalékkal bővült. 
• Ezzel szemben Lemberg (-10 százalék), 
• Ternopil (-21 százalék) és 
• Csernovic (-12 százalék) megyékben csökkent a kínálat. 

A frontközeli régiókban vegyes kép rajzolódik ki: 

• Dnyipropetrovszk (+15 százalék), 
• Szumi (+25 százalék) és 
• Zaporizzsja (+4 százalék) a növekvő csoportba tartozik, 
• Harkiv (-34 százalék) és 
• Herszon (-46 százalék) drasztikus visszaesést mutat. 

A DIM.RIA adatai szerint 

A városon belüli különbségek jelentősek: 

• a Pecserszki kerületben 26 300 (216 ezer forint), 
• míg a Desznyanszkiban csak 10 900 hrivnya (90 ezer forint) az átlagos bérleti díj. 

Összességében tehát, míg a nyugati megyék árszintje eléri a befektetői és vásárlói tűréshatárt, új fókuszpontként jelennek meg Harkiv, Odessza és a közép-ukrajnai térségek. Az újépítések továbbra is visszafogottak, ám a stabilizálódó árak és kereslet, a belső migráció új irányai és az állami programok bővülése alapján úgy tűnik, az ukrán ingatlanpiac hosszú távon is újra vonzó célponttá válik a tőke számára.