Ingatlanboom az ukrán hátországban: belső migráció és tőkebeáramlás alakítja át a piacot
Az ukrán ingatlanpiac 2025 nyarára új szakaszba lépett. A háború első évében Kelet- és Dél-Ukrajnában gyakorlatilag befagyott a kereslet és a beruházás, Nyugat-Ukrajnában extrém árnövekedés és lakásépítési hullám indult meg.
Azóta a trendek kiegyenlítődtek, és a piac regionálisan differenciált fejlődést mutat. Az új helyzetet a belső migráció, a beruházási hajlandóság területi átrendeződése, valamint a fokozódó árszint határozza meg: a korábbi „frontvonal kontra hátország” kettősséget ma már sokkal összetettebb mozgások váltják fel.
Új építések átrajzolódik az ukrán ingatlanpiac
A lakásépítési ágazat 2022-ben gyakorlatilag megbénult, de 2025-re megjelentek a növekedés jelei, noha továbbra is erős regionális különbségek tapasztalhatók. A DIM.RIA – amely az újépítésű és szakosodott ingatlanpiac információs központja –jelentése szerint 2025 májusában mindössze négy új tömb került átadásra, amelyekből kettő Lemberg, egy-egy pedig Kijev megyében és Kárpátalján. Eszerint a fejlesztők változatlanul a nyugati, biztonságosabb térségekbe összpontosítják a tőkéjüket.
Ugyanakkor a legmagasabb készültségi szint nem ezekben a megyékben volt:
- Rivnében az új lakóprojektek 62 százaléka,
- Zaporizzsjában 56,
- Odesszában pedig 54 százaléka készült el.
- Ezzel szemben Szumi megyében csupán 10 százalékos volt a befejezési arány, tehát a megkezdett építkezések 90 százaléka befejezetlen, míg
- Harkivban ez az érték 20 százalék,
- Kijevben 42,
- Lembergben pedig 32 százalék.
A négyzetméterárak változása is a kereslet és a tőkevonzás átrendeződését támasztja alá:
- a legnagyobb árnövekedés Ternopil megyében volt, ahol májusra 22 százalékkal drágult az újépítésű lakások átlagos ára áprilishoz képest.
- Ivano-Frankivszkban 9,
- Csernyihiv és Kijev megyében egyaránt 8 százalékos növekedés volt.
- Ugyanakkor Szumi megyében 25 százalékkal,
- Dnyipropetrovszkban pedig 17 százalékkal csökkentek az árak.
A kereslet nő, a kínálat csökken
Az OLX Ingatlan, amely a legszélesebb felhasználói bázissal bíró hirdetési portál a másodlagos ingatlanpiacon és az albérleti szegmensben friss jelentése megerősíti a DIM.RIA megfigyeléseit. Ihor Szirovatko, az OLX ukrajnai ingatlanüzletágának vezetője szerint
a 2025 májusában eladásra kínált lakások száma országosan 6 százalékkal csökkent az előző évhez képest, miközben az érdeklődők száma emelkedett. Az egy hirdetésre jutó átlagos jelentkezésszám 2,2-ről 2,7-re nőtt.
Az is kiderült, hogy a medián lakásár 9 százalékkal emelkedett, míg az egyszobás lakások ára 7 százalékkal lett magasabb éves összevetésben. A legmagasabb keresleti aktivitást Voliny és Csernovic megyékben regisztrálták: egyetlen hirdetésre átlagosan 5 érdeklődés jutott.
Az árak abszolút értékben is magasak:
- Kijevben és Kárpátalján az új egyszobás lakások mediánára 2,7 millió hrivnya (durván 26,5 millió forint),
- Lembergben 2,5 millió hrivnya.
Másodlagos piac: mérsékelt növekedés, mélyülő regionális törésvonalak
A használt lakások piacán országos szinten érezhető a stabilizáció, ám régiónként eltérő mozgások tapasztalhatók.
A háború sújtotta övezetekben továbbra is 30-50 százalékos az áresés a háború előtti szintekhez képest,
ezekben a térségekben a kereslet főként állami – például az újjáépítési – programokon keresztül realizálódik.
Országosan a kínálat 14 százalékkal csökkent, miközben a kereslet 3,7-ről 5,3 érdeklődő/hirdetés értékre nőtt. A medián ár 13 százalékkal, az egyszobás lakásoké 18 százalékkal emelkedett.
- A kereslet Hmelnickij megyében ugrott meg a leginkább (+45 százalék),
- Volinyban (+21 százalék) és
- Kijev megyében (+14 százalék) szintén jelentős volt az érdeklődés.
- Ezzel szemben magában a fővárosban és Lemberg megyében stagnált a kereslet.
Belső migráció: Harkiv és Odessza a nyertesek között
A háborús migrációs hullám következtében egyes régióban megváltozott a lakossági összetétel és a keresleti struktúra. Ihor Szirovatko szerint
Harkiv például 17 százalékos áremelkedést mutatott az egyszobás használt lakásoknál, ami a legnagyobb érték volt a frontmenti térségek között.
Ez annak köszönhető, hogy a Donbaszból és Dél-Ukrajnából érkező belső menekült lakosság olyan városokat keres, ahol kiépített infrastruktúra és munkalehetőség várja őket, de mégsem közvetlenül a frontvonalban helyezkednek el. „A számok alapján nem látszik új, országos szintű migrációs hullám, de a Harkivhoz és Odesszához hasonló városok jól mutatják, hogyan alakul át lokálisan a kereslet” – fogalmazott az ingatlanszakértő.
Albérletpiac: visszatérő trendek, regionális kontrasztok
A hosszú távú albérletpiac is követi a migrációs mintázatokat.
- Kijevben a bérleti hirdetések száma 18 százalékkal nőtt,
- Kárpátalján és Ivano-Frankivszk megyében 19, illetve 7 százalékkal bővült.
- Ezzel szemben Lemberg (-10 százalék),
- Ternopil (-21 százalék) és
- Csernovic (-12 százalék) megyékben csökkent a kínálat.
A frontközeli régiókban vegyes kép rajzolódik ki:
- Dnyipropetrovszk (+15 százalék),
- Szumi (+25 százalék) és
- Zaporizzsja (+4 százalék) a növekvő csoportba tartozik,
- Harkiv (-34 százalék) és
- Herszon (-46 százalék) drasztikus visszaesést mutat.
A DIM.RIA adatai szerint
a legdrágább albérletek Kijevben találhatók, ahol az egyszobás lakások átlagos havi díja 18 200 hrivnya (150 ezer forint).
A városon belüli különbségek jelentősek:
- a Pecserszki kerületben 26 300 (216 ezer forint),
- míg a Desznyanszkiban csak 10 900 hrivnya (90 ezer forint) az átlagos bérleti díj.
Összességében tehát, míg a nyugati megyék árszintje eléri a befektetői és vásárlói tűréshatárt, új fókuszpontként jelennek meg Harkiv, Odessza és a közép-ukrajnai térségek. Az újépítések továbbra is visszafogottak, ám a stabilizálódó árak és kereslet, a belső migráció új irányai és az állami programok bővülése alapján úgy tűnik, az ukrán ingatlanpiac hosszú távon is újra vonzó célponttá válik a tőke számára.
