Projekttársaságokért lobbizik a Bamosz
Az év végére 350 milliárd forint fölé nőhet a hazai ingatlanalapokban lévő vagyon, ám a hazai konstrukcióknál éppen a beérkezett tőke elköltése okozta az idén a legnagyobb gondot. Az idén ugyanis 250 milliárd forinttal nőtt a konstrukciók vagyona, miközben a kínálat igencsak szűkös: a magyar befektetési ingatlanok hazai piaci volumene 1500 milliárd forintra tehető, évente pedig mintegy 150 milliárdnyi tranzakció zajlik le. Így nem is meglepő, hogy a hazai alapok ingatlankitettsége átlagosan 40 százalék körüli szinten mozog, s a portfólió zömét állampapírok teszik ki. Gondot jelent az is, hogy jelenleg nyomottak az ingatlanpiaci hozamok, s nehéz jól profitáló befektetést találni – mutatott rá Temmel András, a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) főtitkára. Ennek ellenére az ingatlanalapok hozama stabilnak tekinthető, hiszen a kötvényalapokat jellemző hektikus mozgásokat az ingatlanportfólió valamennyire „féken tartja”. Az ingatlanbecslőt egyébként az alapkezelők saját maguk választják ki, s mint Temmel András megjegyezte: a magyar törvények nem túl szigorúak velük szemben, hiszen nem határoznak meg részletes követelményeket. Eddig azonban nem merült fel semmilyen probléma az ingatlanok értékelését illetően, s ezzel kapcsolatos törvénymódosítási javaslat sem volt – emelte ki a Bamosz főtitkára. Hozzátette: a pénzügyi felügyeletnek kellene mozgolódnia, ha bármilyen problémát látna.
Az ingatlanalapok visszamenőleges hozamai ugyan lemorzsolódtak az elmúlt időszakban – az elmúlt három hónapban éves szinten 7–9 százalékos teljesítményt nyújtottak –, ám ez még mindig vonzóbbnak tűnhet, mint a kötvényalapok hasonló időtávon elért akár (nominálisan) 3 százalékos vesztesége. Ennek köszönhetően december ismét az ingatlanalapok vagyonának bővülését hozta, bár a kép igen vegyes: egyes alapok mindössze egy-, mások viszont közel 15 százalékos vagyonnövekedést realizálhattak.
A túlzott vagyongyarapodás miatt több piaci szereplő is fontolgatja, hogy korlátozza a befektetési jegyek forgalmazását, s ez elsősorban az intézményi befektetőket érintheti – emelte ki Temmel András. Ezt vetítheti előre, hogy a 90,4 milliárd forintos nettó eszközértékű Raiffeisen Ingatlanalap három különböző befektetésijegy-sorozatot alkotott, amelyre legfeljebb háromszázalékos kiegészítő eladási jutalékot vezethet be, amennyiben az ingatlankitettsége nem éri el az 50 százalékot. A lehetőséggel már élt is az alap, így az intézményi befektetők jelenleg kétszázalékos kiegészítő eladási jutalékkal számolhatnak.
Az ingatlanalapok számára megoldást jelenthet a külföldi befektetés is, amellyel egyébként több piaci szereplő is komolyan foglalkozik, ám gondot jelent, hogy például Romániában – amely a leginkább vonzó terület lehetne számukra – kizárólag projekttársaságon keresztül lehet ingatlant szerezni. Ezt pedig a magyar törvények nem engedik – magyarázta a Bamosz főtitkára, hozzátéve: ennek hiánya a belföldi piacon is leszűkíti az ingatlanalapok mozgásterét, hiszen számos nagy értékű ingatlan van, amely – adózási szempontok miatt – egy-egy projekttársaság kezében van. Éppen ezért a Bamosz azt szeretné elérni, hogy a tőkepiaci törvény (Tpt.) jövő évi módosításakor az ingatlanalapok számára engedélyezzék a projekttársaság alapítását, illetve vásárlását. Igaz, némi korlátot emelnének, így az alap száz százalékban lehetne csak a projekttársaság tulajdonosa, illetve más tevékenységet nem végezhet a cég – emelte ki Temmel András.
Németországban épp fordított a helyzet, az ingatlanalapok likvid eszközeinek csekély állománya okoz problémát. Azt követően ugyanis, hogy a Deutsche Bank (DB) alapkezelője az elmúlt héten pénzkivonási stopot rendelt el az általa kezelt német alapnál, a befektetők megrohanták az ingatlanalapokat. A piac második legnagyobb szereplője, a Deka Bank ingatlanalapjából például több mint egymilliárd euró párolgott el rövid idő alatt. A probléma gyökere a Financial Times Deutschland szerint nem csupán a második világháború óta leghosszabb ideje tartó ingatlanpiaci recesszióban keresendő, hanem az ingatlanalapok sajátos mechanizmusában is. A törvény által előírt likviditási tartalék ugyanis egy nagyobb kivonási hullám esetén pillanatok alatt elpárologhat, így nem marad más megoldás: az alapkezelők mögött álló pénzügyi csoportoknak kellene pótolni a hiányzó tőkét. A lépést azonban a DB most nem vállalta, inkább rendkívüli értékfelmérésre hivatkozva befagyasztotta alapját. Megoldást jelenthetne a törvény módosítása, amely minimum 15 százalékos likvid hányadot írna elő az ingatlanalapok számára, illetve az Amerikában bevált Real Estate Investment Trustok (REIT) bevezetése, ahol a befektetési jegyeket a részvényekhez hasonlóan a tőzsdén lehetne adni-venni. Javaslat van ugyanakkor arra is, hogy a jövőben a pénzügyi felügyelettel karöltve valamilyen közös alapból finanszíroznák az ingatlanalap értékbecslőit. (FB–TP)
A tőkepiaci törvény 2005. decemberi módosítása eredményeként az ingatlanalapok más ilyen alap befektetési jegyeit is vásárolhatják, s akár – az ingatlanberuházásokhoz közvetlenül kapcsolódó szükséges mértékű – közterület-fejlesztést is végezhetnek. A változtatások 2006. január elsején lépnek életbe, s ezzel alig hat hónapon belül másodjára módosulnak a Tpt. befektetési alapokra vonatkozó passzusai.
