Ismét rákaptak, tartósan népszerű lehet az ingatlanos befektetés
A tavalyi szűk esztendő után idén magukra találtak a hazai ingatlanalapok, tíz hónap alatt közel 15 százalékkal – mintegy 300 milliárd forinttal – bővült az ilyen eszközökben fialtatott befektetések értéke, amely ezzel október végére átlépte a kétezer milliárd forintot a Bamosz legfrissebb adatai szerint.
A megtakarítók szemmel láthatóan ismét rákaptak az ingatlanalapokra, tíz hónap alatt ugyanis már közel 100 milliárd forint értékben vásároltak ilyen befektetési jegyekből, ami éles fordulatot jelent a 2022 egészében látott 99 milliárd tőkekivonás után.
Az ingatlanalapok a következő években is népszerűek maradhatnak, ami részben a terméktípus áttekinthetőségéből fakad, ami miatt a lakossági ügyfelek is szívesen választanak ilyen eszközöket – vélekedik Mikesy Álmos, az összesen több mint 800 milliárd forintos ügyfélvagyon útját egyengető Diófa Alapkezelő elnök-vezérigazgatója.
A német ingatlanpiaci válság miatt van némi negatív hangulat a piacon, az intézményi befektetők viszont ebben a helyzetben a beszállási lehetőségeket keresik – tette hozzá a befektetési szakember.
Megugrottak a hozamok, kivárás jellemzi a piacot
A hazai piacon idén volt egy jelentősebb hozamemelkedés, ami mostanában tetőzhet, legfeljebb egy 50 bázispontos emelkedés lehet még benne. Ez a piaci trend a tavaly óta a BDPST-csoporthoz tartozó Diófa alapjaiban található ingatlanoknál is érvényesült. Az alapkezelő melynek négy üzleti lába közül az ingatlanalap-kezelés a legnagyobb szegmens.
Ennek zászlóshajója a több mint 310 milliárd forintot kezelő MPTIA, egy nyilvános, nyílt végű ingatlanalap, melynek portfóliójába a Shopmark bevásárlóközpont mellett logisztikai parkok és irodaházak és kiskereskedelmi bevásárlóparkok tartoznak.
A piacon lévő négy hasonló termék közül ez a harmadik legnagyobb méretű, közel 40 ezer – többségében vidéki – lakossági befektetővel. Népszerűségére jellemző, hogy értékesítését a jegybanki limit elérése miatt már kétszer is fel kellett függeszteni idén.
Az alap eszközeinek hagyományosan 60 százalékát tartja ingatlanban, a többit pedig likvid eszközökben, ám jelenleg ennél kisebb, 50 százalék alatti az ingatlaneszközök súlya. A magas készpénzarányt egyrészt az előkészítés alatt álló tranzakciók indokolják, másfelől pedig az, hogy a jelenlegi magas kamatkörnyezetben a likvid befektetéseken is két számjegyű hozamokat lehet elérni – magyarázta Mikesy.
A befektetési szolgáltató az MPTIA mellett egy zártkörű, nyílt végű alappal is jelen van a piacon. Az előbbinél jóval kisebb, mintegy 30 milliárd forintos eszközértékű Torony ingatlanalap olyan ikonikus ingatlanokat tartalmaz, mint az Alkotás Point, az E.ON-székház, valamint a Diófa saját központjának is helyet adó XIII. kerületi Green House irodaház.
Fotó: Róka László / MTI
A társaság idén még nem zárt komolyabb ingatlantranzakciós üzletet, ezt az ágazat egészére jellemző taktikai kivárással magyarázzák, ami az irodapiacon még inkább jellemző. Mikesy Álmos szerint stratégiájuk részeként szeretnék a jelenlegi, jelentős budapesti irodakitettségüket mérsékelni, ezért a Nyugat-Balkánon – a horvát, szlovén, szerb piacon –, de Hollandiában is vizsgálnak befektetési lehetőségeket. A diverzifikálás jegyében olyan alternatív ingatlanpiaci eszközökben is gondolkodnak, mint lakóingatlanok vagy nemzetközi diákszállások, de a logisztikában és a kiskereskedelmi célú ingatlanokban is lát további fantáziát az alapkezelő.
December 1-jétől az ingatlanüzemeltetési tevékenység ismét házon belülre kerül a Diófánál, amivel a tulajdonosi szemléletet erősítenék, ez ugyanis a bérlők elégedettségének növelésén keresztül szintén hozzájárulhat a hozammaximalizáláshoz.
Egy teljesen más világ: a magántőkealapok
Az ingatlanos mellett meghatározó láb a magántőkelap kezelő tevékenység is, ami hozzávetőleg a teljes kezelt vagyonállomány negyedét adja Diófánál. Utóbbiak sokkal kockázatosabb befektetések, mint egy lakossági ingatlanalap, ezért a vonatkozó jogszabály értelmében csak szakmai befektetőknek hozzáférhető ez a konstrukció, akik jellemzően hosszabb, 10-15 éves időhorizonton fektetnek be.
A nagyobb rizikó miatt a hozamelvárások is magasabbak itt, az alapkezelő díjazása ugyanakkor alacsonyabb, mint a tradicionális alapok esetében. Ebben szerepe van annak is, hogy a befektetési szakemberek kezét a jogi szabályozás mellett a kezelési szabályzat is köti.
Utóbbi az alap tulajdonosai (a befektetők) és az alapkezelő közötti megállapodás, amiben a befektetés kereteit, alapelveit rögzítik a felek. Ez egy meglehetősen széles spektrumú, sok mindenre kiterjedő dokumentum lehet, ám az ebben lefektetett elveken túl a befektetők nem szólhatnak bele az alap működésébe, menet közben nem hívhatják például fel az alapkezelőt azzal, hogy találtak egy ígéretes befektetési lehetőséget. Azt ugyanakkor a portfóliókezelő sem teheti meg, hogy egy jó célpont esetén a teljes tőkét egyetlen befektetésbe fekteti be.
A törvény alapján a jegyzett tőke 40 százalékát meghaladó befektetéshez az alap tulajdonosainak a hozzájárulása kell, ezt a kezelési szabályzatban sem lehet megkerülni, sőt, ezekben a szabályzatokban jellemzően ennél még alacsonyabb limiteket fektetnek le az érintett magántőkealapoknál – hangsúlyozta a Diófa vezérigazgatója.
A hagyományos alapokhoz képest más az elérhető eszközök köre is, a magántőkealapok likvid eszközökbe – készpénz, bankbetét, kötvény – és vállalati részesedésekbe fektethetnek, de például közvetlen ingatlankitettségük nem lehet.
Lényeges különbség az is, hogy az alap zárásakor ezeket az érdekeltségeket el kell adniuk, a záráskor kizárólag likvid eszköz lehet az alapban. A futamidő végén derül csak ki az is, hogy az alapkezelő mennyire végezte jól a dolgát, mekkora hozamot tudott elérni.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.