Leáldozott a brutalista irodatornyok kora
Frankfurt üzleti negyedében, alig kőhajításnyira a főpályaudvartól, négy éve üresen áll az a 19 emeletes irodatorony, mely egykor a DZ Bank Union Investmentnek adott otthont. A brutalista stílusú épület 1977-ben nyitotta meg a kapuit, s a pandémiás zárlatoknak esett áldozatul. A korszak reprezentatív épületeit sorra hagyják el a bérlők Európa pénzügyi központjában.
Nem ugyanazokba irodákba térnek vissza
A prémiumkategóriás bérlők egyre gyakrabban választják az új építésű tereket, ezért Frankfurt korosabb toronyépületei nem tudják kihasználni a cégek visszatérését az irodákba.
A Cushman & Wakefield ingatlanbróker decemberi jelentése szerint Frankfurtban az üresedési ráta a tavalyi harmadik negyedévben meghaladta a 10 százalékot, miközben a járvány előtti utolsó évben, 2019-ben 7 százalékos volt. A bróker szerint, a város irodatornyaiban ez a mutató 2028-ra akár a 20 százalékot is elérheti. Annál is inkább, mert a régi bérlők – bankok és ügyvédi irodák – is hajlamosak átköltözni az újabb és korszerűbb ingatlanokba.
Költséges felújítások csapdájában a brutalista tornyok
A Covid utáni trend, a németországi gazdasági lassulás és az otthonról dolgozók számának növekedése mellett, azt eredményezi, hogy a vállatok kisebb és modernebb irodákat keresnek, már egyáltalán nem vonzóak klasszikus nagy termek, amelyek sok esetben költséges felújításra szorulnak.
Nem riasztja a bérlőket a prémium irodák magasabb díja, mert jelentősen csökkentik a bérelt területet
– mondta Tina Reuter, a Cushman németországi vezetője. Hozzátéve: az irodatornyok tulajdonosai nem vették komolyan az ESG követelményeket és elhanyagolták a felújításokat.
Az építési hatóságok is nyomást gyakorolnak a toronyépületek tulajdonosaira. Ahogy Marcus Gwechenberger, a frankfurti építési és tervezési osztály vezetője fogalmazott:
az első emeleti holt zónák helyén nyitott közösségi tereket akar látni a városvezetés.
Nem könnyű megfelelni a kihívásoknak, hiszen a német statisztikai hivatal szerint, az elmúlt 5 évben 50 százalékkal emelkedtek az irodafelújítások költségei.
A legrosszabb forgatókönyv a bérlő kiköltözése
A bérlők kiköltözése a legrosszabb forgatókönyv, mert akkor nincs többé fedezet az adósságtörlesztésnek
– mondta mondta Jan Duedden, a frankfurti Arcida Advisors ingatlanbefektetési tanácsadó cég ügyvezető partnere.
Tavaly a frankfurti Trianon-torony koreai tulajdonosai is fizetésképtelenné váltak, amikor a 45 emeletes épületben 20 emeletet bérlő DekaBank Deutsche Girozentrale áthelyezte székhelyét az újonnan épült Four magasházba, alig egy háztömbnyire a régi bérleménytől.
A múlt év elején az Európai Központi Bank bankfelügyeleti részlege jelezte, hogy 2025 végére, amikor a bérleti szerződés lejár, áthelyezi székhelyét a hetvenes években épült frankfurti Eurotowerből a Gallileo toronyba, amely az ezredforduló táján épült, s ahol 180 millió eurós felújítás zajlik.
Amerikában néhol kitehetnék a megtelt táblát
A tengerentúlon is egy túlépített, fölös kapacitásoktól terhelt ingatlanpiacot tarolt le a világjárvány. Amit évekig tartó pangás követett, a virágzó távmunka idején kongtak az ürességtől az irodatornyok. Látszólag jól jön az ágazatnak, hogy a technológiai cégek, a közlekedési vállalatok és a pénzügyi szektor is heti öt napra berendeli a dolgozókat az irodákba. Egy a bökkenő, hogy
a nagy bérlők általában Amerikában is ugyanazt akarják:
- korszerű épületeket a közlekedési csomópontok közelében
- elit éttermekkel
- divatos fitneszközpontokkal
- szabadtéri lehetőségekkel.
Bármily hihetetlen, de például New Yorkban a Park Avenue-n, Miamiban a Brickell kerületben vagy Los Angelesben a Century City környékén nyugodtan kitehetnék a megtelt táblát. Ezért az irodabérbeadó cégek fejlesztési területeket vásárolnak. Arra készülnek, amit évek óta hanyagoltak: új irodaházakat építenek, hogy lépést tartsanak a modern tornyok iránti kereslettel.
Kettészakadt az irodapiac
A prémiumkategóriás szegmens bikapiaci fogadása
éles ellentétben áll a piac egészének recessziós hangulatával.
Miközben a felső kategóriás bérlők a tavalyi harmadik negyedévben 22 százalékkal több első osztályú irodaterületet foglaltak el, mint 2019 hasonló időszakában. Addig a CBRE ingatlanszolgáltató adatai szerint az irodapiac többi részének területfoglalása 5 százalékkal zsugorodott ugyanilyen horizonton.
