Amerikában újra drágul a lakáshitel – Magyarország most kivételes helyzetben van
December óta a legmagasabb szintre emelkedett a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek kamata az Egyesült Államokban. Az amerikai jelzáloghitelezők szövetségének (MBA) friss adatai szerint a kamat a március 13-án zárult héten 6,30 százalékra nőtt az előző heti 6,19 százalékról. Ez különösen annak fényében érdekes, hogy az ezt megelőző két hétben még 6,09 százalékon állt a mutató, ami 2022 szeptembere óta a legalacsonyabb szint volt. Egy évvel ezelőtt ennél is magasabb, 6,72 százalékos kamattal lehetett hitelhez jutni.
Kevesebb hitelkérelem érkezik
A dráguló hitelek gyorsan lehűtötték a keresletet.
A jelzáloghitel-igénylések száma egy hét alatt 10,9 százalékkal csökkent, miután az azt megelőző héten még növekedést mértek.
Különösen a refinanszírozási kedv esett vissza: ezek a kérelmek heti alapon 19 százalékkal zuhantak. Ugyanakkor éves összevetésben még mindig jelentős, 69 százalékos növekedés látszik – igaz, ez nagyrészt az alacsony bázisnak köszönhető.
Miért nem váltanak hitelt az amerikaiak?
A háttérben egyszerű ok áll:
sok lakástulajdonos korábban 5 százalék alatti kamattal vett fel hitelt, így számukra nem éri meg új konstrukcióra váltani a jelenlegi, magasabb kamatszintek mellett.
Más a helyzet azokkal, akik az elmúlt három évben adósodtak el – számukra a refinanszírozás most akár kedvezőbb feltételeket is hozhat. A refinanszírozási kérelmek aránya az összes hiteligénylésen belül 52,3 százalékra csökkent az egy héttel korábbi 57,8 százalékról.
Globális hatások mozgatják a kamatokat
A kamatemelkedés mögött nemcsak belső gazdasági tényezők állnak.
Joel Kan, az MBA vezető közgazdásza szerint az amerikai államkötvény-hozamok emelkedése, valamint a közel-keleti konfliktusok miatt magas olajárak is felfelé hajtják a kamatokat.
Mindez egy szélesebb inflációs sokk kockázatát is erősíti, ami további nyomást gyakorolhat a hitelpiacra.
Volt már ennél rosszabb is
Bár a mostani szint ismét emelkedést jelent, a helyzet még nem érte el a korábbi csúcsokat.
2023 októberének végén a 30 éves jelzáloghitelek kamata 7,90 százalékra ugrott, ami több mint két évtizedes rekordnak számított.
A mostani folyamatok azonban azt jelzik, hogy a hitelfelvevőknek továbbra sem számíthatnak tartósan alacsony kamatkörnyezetre.
Magyarország most kedvezőbb helyzetben van
Miközben az amerikai hitelfelvevők egyre magasabb kamatokkal szembesülnek,
Magyarországon jelenleg jóval kedvezőbb a lakáshitelezési környezet – nemcsak az USA-hoz, hanem több európai országhoz képest is.
Ennek egyik oka, hogy Európában is erősödtek a kamatemelkedési félelmek, és a piaci lakáshitelek ára sok helyen újra emelkedni kezdett. Ebben a környezetben különösen felértékelődnek azok a konstrukciók, amelyek kiszámítható, alacsony kamatot kínálnak.
Fél éve pörgeti a piacot az Otthon Start
Magyarországon ilyen az Otthon Start hitel, amely 2025 szeptemberében indult, és azóta érezhetően élénkítette a lakáspiaci keresletet.
A konstrukció lényege röviden:
- végig fix, 3 százalékos kamat
- akár 50 millió forintos hitelösszeg
- maximum 25 éves futamidő
- első lakás vásárlására vagy építésére használható
- nem szükséges házasság vagy gyermekvállalás
- akár 10 százalékos önerővel is elérhető
A program legnagyobb előnye a kiszámíthatóság: a törlesztőrészlet nem változik, miközben a piaci kamatok jóval magasabb szinten mozognak.
Olcsóbb finanszírozás, erősebb kereslet
Míg az Egyesült Államokban 6 százalék feletti kamatszint mellett csökken a hitelkereslet, addig Magyarországon az alacsony, támogatott kamat éppen ellenkező hatást váltott ki.
Az Otthon Start megjelenése óta:
- nőtt a hitelkereslet
- élénkült az ingatlanpiac
- erősödött a vásárlói aktivitás
Ez a helyzet azt is jelenti, hogy Magyarországon jelenleg nem a finanszírozás a fő akadály, hanem inkább az ingatlanárak alakulása.
Kivételes helyzet
A magyar lakáshitelpiac most kedvezőbb helyzetben van, mint az amerikai vagy több európai piac:
a hitelfelvevők alacsonyabb kamattal és nagyobb biztonsággal tudnak tervezni. Bár az olcsó hitel általában felfelé hajtja az ingatlanárakat, ebben az esetben van egy fontos fék a rendszerben: az Otthon Start programnál alkalmazott, négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forintos árkorlát.
Ez azt jelenti, hogy az eladó lakások ára nem emelkedhet a „végtelenségig”, hiszen a vevők csak az ezen belül maradó ingatlanokra tudják igénybe venni a kedvezményes hitelt. A jelenlegi különbség tehát egyértelmű: miközben Amerikában a kamatok fékezik a lakáspiacot, Magyarországon az állami támogatás úgy tartja mozgásban a keresletet, hogy közben bizonyos mértékig kordában is tartja az árakat.
