Fortolóczki István: Ingatlan: üzlet vagy befektetés?

A tavasz nem csupán az élet egyéb területein, hanem az ingatlanpiacon is hagyományosan pezsgést hoz. A használt lakásokra is kiterjesztett kamattámogatás már most némi élénkülést generált, és az említett szezonális tényezők hatására ilyenkor egyre több a külföldi és a hazai ingatlanbefektetésre buzdító elemzés és hirdetés.

Meglepő módon nemcsak a meglehetősen alacsony pénzügyi kultúrájú társadalom köznyelvében, hanem a piaci szereplőknél is gyakran hangoztatott érv, hogy az ingatlan jobb befektetés, mint a tőzsde, sőt egyesek még az állampapírokból származó tőkejövedelemmel való összevetéstől sem riadnak vissza. Ez a jelenség az 1998-as tőzsdeválság óta figyelhető meg.

Meggyőződésünk azonban, hogy Magyarországon az ingatlant nem lehet befektetésként kezelni. Bármilyen dolog tulajdonosának számára a garanciák tesznek különbséget egy a vállalkozási tevékenységhez közelítő hasznosítás és a valós fogalomnak megfelelő befektetés között. Ennek figyelmen kívül hagyása, vagyis az eltérő szabályozási, kockázati és garanciális környezetű területek profittermelésének öszszevetése a körte és az alma összehasonlításának klasszikus problémáját adja.

Természetesen gondban van az, aki kevéssé szabályozott, még kevésbé átlátható, valamint nem szabványosított, vagyis a hatékony jelzőtől igen messze álló piacon kifejtett tevékenység, azaz az ingatlanhasznosítás eredményét kívánja propagálni. Ezért nagy a kísértés arra, hogy a tőkepiac jól szabályozott, jobban átlátható és többnyire szabványosított keretek között működő befektetési struktúráit hívja "segítségül". Megtévesztő összehasonlításra egyébként a tőkepiacon belül is hozható példa, hiszen a befektetéssel kombinált életbiztosításoknál korábban kedvelt viszonyítási bázisként használták a teljesen más szabályozási környezetben működő, de sokkal átláthatóbb befektetési alapokat.

Az ingatlanüzlet résztvevője legtöbbször tulajdonosi vagy egyéb vagyoni jogot biztosító pozícióban van. Pénzét önmagában semmi nem védi, kizárólag a polgári jog keretei között kereshet orvoslást a problémáira. Az ilyen eljárások az intézményesült befektetővédelemhez képest nem automatikusak és nem rövid határidejűek. Más megközelítésben: a pénzügyi közvetítő intézményrendszerben a garanciák túlnyomó többsége megelőző jellegű, de a befektető- és a betétvédelmi alapok révén jelen van a nem piaci kockázatból eredő veszteség bizonyos kompenzációs lehetősége is.

Az ingatlan-nyilvántartás immár harmincéves földhivatali rendszerének gyakorlati gondjai mindenki előtt ismertek. A jogszabály által közhitelesnek deklarált intézmény a minimális befektetővédelmi szempontoknak sem felel meg. A polgári törvénykönyv szabályozási koncepciója szerint a bíróságok hatáskörébe kell utalni az ingatlan-nyilvántartást, de az új kódex elfogadását 2006 előtt nem tervezik. Mindezek akadályozzák az ingatlanok tipizálását, a sajátos áralakító tényezők megnyugtató kialakítását és mérését. (Pusztán logikai lehetőségként végül említhetjük az ingatlantőzsdét, de ennek létrehozhatósága nyilvánvalóan lehetetlen.)

Ritkán hangoztatott körülmény, hogy az ingatlanok vásárlásánál és hasznosításánál - az egyéb üzleti tevékenységekhez hasonlóan - elengedhetetlen a személyes közreműködés. Ugyanis legyen szó akár a legegyszerűbb vállalkozási formáról, akár világméretű vállalatbirodalmak irányításáról, a közmondás egyaránt helytálló: a gazda szeme hizlalja a disznót. Ezzel szemben a befektetési formáknál a személyes közreműködésre nem feltétlenül van szükség, hiszen a pénzügyi közvetítő intézményrendszer által a szigorú törvényi keretek között kialakított struktúrák védik a befektetők pénzét, és publikusak a befektetés teljesítményének méréséhez szükséges adatok és egyéb információk.

Az ingatlan tehát üzlet a szó klasszikus formájában, méghozzá Magyarországon még mindig az eredeti tőkefelhalmozás pionírkorszakát élő tevékenység, annak minden kockázatával, sőt veszélyével együtt. Ezzel szemben a befektetési piacon a kisebb hibákkal együtt is megnyugtató és kezelhető rendszert hozott létre az év elején hatályba lépett tőkepiaci törvény.

Ha eltekintünk az üzlet és a befektetés fogalmi megkülönböztetésétől, akkor egy a magántulajdon dominanciáján alapuló piacgazdaságban csak a törvényesség szabhatna határt a befektetés fogalmának meghatározásánál. Ilyen alapon pedig jó "befektetés" például a szerencsejáték is, hiszen nincs még egy olyan törvényes tevékenység, ahol rövid idő alatt a pénzünknek akár többmilliószorosát visszanyerhetjük. A szerencsejáték kockázata ismert a társadalom széles rétegei előtt, ám az ingatlanüzlet esetében ugyanez már nem mondható el.

Külön érdekesség, hogy a magánszemély tulajdonában lévő lakáscélú ingatlan bérbeadása esetén a megtérülésre vonatkozó számítások "élből" nem számolnak a bérleti díjat terhelő adókötelezettségekkel. Kétségtelen, hogy jelenleg ez a helyzet, de ez nem feltétlenül egy soha meg nem változó állapot. Ahogy az ingatlan átruházásából származó jövedelmeknél is egyre komolyabban érvényesül az adókötelezettség, így okkal feltételezhetjük, hogy a bérleti díjak "adómentessége" is csak az adóhatóság ilyen irányú kapacitásainak felerősödéséig tartható fenn. Azt se feledjük, hogy előbb-utóbb bevezetik a vagyonadót is, hiszen az igazságos teherviselés egyik klasszikus formájáról van szó. Létrehozásának legnagyobb gátja éppen a rendezetlen nyilvántartás.

A magyar szabályozás - igazodva a piaci igényekhez - az ingatlanüzlet és a valós fogalomnak megfelelő befektetés közötti különbséget egy ponton töri át, ez pedig az ingatlanalapra kibocsátott befektetési jegy. Itt már megjelenik a független letétkezelő intézménye, az ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződések érvényességéhez annak ellenjegyzése szükséges. Ennek ellenére az ingatlanalap is ugyanazon az ingatlanpiacon működik, így garanciális szempontból csak a közvetlen ingatlanpiaci jelenléthez képest kisebb ennek a formának a kockázata, de mindenképpen kockázatosabb, mint a befektetési eszközökből építkező értékpapíralap működése.

Megjegyzendő az is, hogy az ilyen alapok teljesítményét is legfeljebb csak egymáshoz lehet mérni, hiszen a már említett hiányosságok miatt az ingatlanok árváltozására nem lehet olyan indexeket képezni, amelyek hiteles referenciaként lennének használhatók.