Ingatag pilléreken a tervezett ingatlanadó

Nyugat-Európában széles körben alkalmazzák az ingatlanadót, amelynek szerepe nemcsak – helyi vagy központi – költségvetési bevételként jelentős, hanem abból a szempontból is, hogy a vagyonosabb társadalmi rétegeket kényszeríti a közterhek arányaiban magasabb viselésére. Ráadásul – és ez főleg nálunk fontos – ezáltal lehetőség nyílik a korábban eltitkolt jövedelmek megadóztatására is. Az persze más kérdés, hogy az adózott jövedelmekből keletkező vagyonok megadóztatása többszörös terheket jelent. Ezért az ingatlanadó bevezetése csak egy olyan átfogó adóreform részeként képzelhető el, amelyben a közvetett – elsősorban a fogyasztást terhelő – adók emelésével egyidejűleg a közvetlen – tehát a jövedelmek keletkezéséhez kötődő – terhek arányának csökkentése is megvalósul. A politikai döntéshozók azonban egyelőre nem gondolkodnak semmilyen adóreformban.

A magyarországi ingatlanadó bevezetése más szempontok miatt is aggályos. Ha ugyanis egy tulajdonosi szerkezetben radikális változáson átesett gazdaságnál beszélünk vagyonadóról, akkor megkerülhetetlen kérdés a vagyonosság fogalmának és természetének a tisztázása. Annál is inkább, mert sokan megfeledkeznek arról, hogy a vagyon birtoklása költségterheket is jelent, ezért a vagyonoslét közgazdasági értelme nem lehet más, mint hogy a vagyon jövedelmezőséget biztosítson a birtokosának. A vagyonosság tehát nem egyszerűen vagyonbirtoklás, hanem az általa szerezhető többletjövedelmek feletti diszpozíciós lehetőség. Ha azonban nem biztosít jövedelmezőséget, akkor már a puszta léte is áldozatot jelent birtokosának. Mégpedig haszonáldozatot: ha például egy 10 millió forintos lakás ellenértékét 10 százalékos éves kamatláb (manapság még a bankbetétek között is könnyen talál ilyen mértékű hozamot az ember) mellett befektetnénk, akkor havi kamatelszámolás mellett évente mintegy 1 105 000 forint, azaz havonta kb. 92 000 forint kamatot eredményezne. Nyilvánvaló, hogy lakástulajdonosként havonta ekkora összegtől esnénk el, lakás nélkül pedig ennyivel magasabb jövedelemből gazdálkodhatnánk.

Nem véletlen, hogy Nyugat-Európában a lakások jelentős része nem magánvagyon, hanem állami vagy önkormányzati tulajdonban van, ezért azok ellenértéke a háztartásoknál marad, és befektetéseik révén többletjövedelmet eredményezhet a számukra. Az elmúlt két évtizedben a bérelt lakások aránya csökkent ugyan az unió országaiban, de a teljes ingatlanállományon belül még így is például Németországban 43, Hollandiában 52, Ausztriában 56 százalék csak a tulajdonosok által lakott otthonok aránya. De megemlíthető Csehország 49 százalékos aránya, szemben Magyarországgal, ahol a lakosság 92 százaléka tulajdonolja az ingatlanát.

Az unió fejlett országaiban tehát a választási lehetőség adva van: az állampolgár az ingatlantulajdonosi lét minden kényelmét és előnyét választja, vagy saját ingatlan nélkül, annak ellenértéke befektetéséből származó többletjövedelmet realizál. Magyarországon azonban bérlakások híján (a maximum 5 százalékot kitevő szociális bérlakásoktól most eltekintve) csak a hajléktalanlét, a kényszerű vagyonosság és ingatlantulajdonlás között választhatunk, eleve elveszítve azokat a jövedelmeket, amelyek a lakások ellenértékének befektetéséből keletkeznének. A hazai vagyonosság tehát messze nem kiváltság vagy a jólét fokmérője, hanem a lakástulajdonosok többségénél a kényszerpályán való mozgás és a szegényedés megnyilvánulása. Nyugat-Európában ugyanis nyilvánvaló, hogy amenynyiben egy vagyontartási formát megadóztatnak, a tulajdonos könnyebben választhat olyan vagyonportfóliót magának, amely magasabb jövedelmezőséget és/vagy kisebb adóterhet biztosít számára. Mi azonban még a legjobb esetben is csak a nagyobb vagy a kisebb értékű vagyon és így a nagyobb vagy kisebb adóteher között választhatunk, feltéve, ha a hitelből vett ingatlanok jelzálogterhelései nem szabnak korlátokat a szabad adásvételnek.

Az ingatlanadó bevezetése tehát nemcsak jó lehetőség a költségvetési kiigazítások kezelésére és a konvergencia-program támogatására, hanem egyidejűleg hatalmas felelősség is a politikai döntéshozóknak. A felelősség alapja pedig az, hogy az elmúlt 16 év lakáspolitikai szándékai és elhibázott lépései egyáltalán nem tűnnek adekvátnak az ingatlanadóval szemben megfogalmazható igazságossági aspektusokkal. A bérlakás-építési programok és támogatások hatékony rendszere helyett ugyanis csak a felemás sikerű lakáshitel-támogatási rendszer próbálta meg a hazai lakáséhséget csillapítani, ennek eredményeképpen nemcsak vagyonos, hanem eladósodott polgárok is válhattak lakástulajdonossá, és válhatnak most az ingatlanadó alanyaivá. Ráadásul az is méltánytalan, hogy az ingatlanadó piaci érték alapú adónem, ám épp az állami bérlakások hiánya miatt jött létre az elmúlt évtizedben az a jelentős keresleti túlsúly, amely folyamatosan – és a jövedelmek emelkedésénél sokkal nagyobb mértékben – emelte az otthonok piaci értékét, így a leendő ingatlanadó alapját.

Végül tudnunk kell, hogy a költségvetési hiány csökkentésére elkészült konvergenciaprogramba az ingatlanadóból befolyó összeget csak biztonsági tartalékként, mint a hiány túlfutását megakadályozandó tételt kalkulálták bele. Így a fentebb megfogalmazott veszélyeken kívül ez a tény is döntő érv lehet a mellett, hogy a felelős kormányzat ne hozzon elhamarkodott és hibás döntéseket az ingatlanadó 2008-as bevezetésére, csak azért, hogy ezáltal megnövelhesse a tervezett deficitcsökkentési célok megvalósulásának esélyeit.

A szerző a Pécsi Tudományegyetem adjunktusa