Ez lehelhet életet a magyar ingatlanpiacba
A magyar javaslatban szereplő befektetési formának leginkább a Real Estate Investment Trust (REIT) feleltethető meg, amely igen elterjedt a külföldi jogrendekben.
A magyar REIT – külföldi társaihoz hasonlóan – nem más, mint egy kifejezetten ingatlanokba fektető, ingatlanokat működtető, tőzsdére (nem feltétlenül Budapesten) vezetett társaság, melynek mind befektetői, mind pedig befektetési lehetőségei szigorúan szabályozottak. Fontos körülmény, hogy a szit tulajdonolhat úgynevezett projekttársaságot is (melyben lényegében egy-egy ingatlan vagy az ingatlant tartalmazó komplett projekt foglal helyet). A szit, valamint projekttársaságai (Special Purpose Vehicle – SPV) teljes társaságiadó-mentességet, valamint helyi iparűzési adó alóli mentességet élveznek, melynek ára, hogy a szit eredményének 90 százalékát (míg az SPV teljes eredményét) évről évre kiosztja osztalékként tulajdonosai közt (a jövedelem így csupán a befektetők szintjén viselne adóterhet). A szit emellett 75 százalékos kedvezményt élvez az ingatlanok szerzése után fizetendő illetékből is.
A REIT valahol félúton van a klasszikus értelemben vett társaságok (elkülönült adóköteles jogalany) és a befektetési alapok (adómentes vagy teljesen átlátszó, jogi személyiséget nélkülöző képződmény) között. Magyarországon ennél valamivel árnyaltabb a kép, mivel a magyar befektetési alapok tulajdonképpen ma is nagyjából társaságként funkcionálnak, a befektetők szintjén történő adózást egyszerű adómentességgel érik el. Ehhez képest az új rendszer annyiban jelentene elmozdulást, hogy a szit adómentességéhez szükséges az eredmény folyamatos kiosztása is a tulajdonosok közt. Ezzel a lépéssel a magyar REIT tulajdonképpen közelebb kerül a klasszikus értelemben vett befektetési alapokhoz még a magyar alapoknál is.
A törvényjavaslat számos területen további részletszabályokat állapít meg (például a szitnél vezető állású személyekre, a könyvvizsgálatra, az ingatlanok értékelésére vagy az adóhatóság nyilvántartására vonatkozóan), ám ennél fontosabbnak tűnik, hogy a szit magyar bejegyzésű társaságként, valamint csupán magyarországi ingatlanok és projekttársaságok tulajdonosaként értelmezhető jelenleg. Ez a körülmény egyrészt megkérdőjelezi, hogyan is válhatna az új szabály alapján Magyarország a régió pénzügyi szolgáltató központjává, másrészről ingatlanok esetén nagyon is érthető, hogy a kedvezmények a határokon belülre korlátozódtak. A kedvezmények magyar részről történő kiterjesztése külföldi piacokra ugyanis vajmi keveset jelenthet akkor, ha egyébként külföldi ingatlanokról volna szó. Utóbbi esetben a mai nemzetközi adójogi gyakorlatban rendre az ingatlan fekvése szerinti állam jogosult az adók szedésére, és nem tudni, az adott állam biztosít-e hasonló kedvezményt a magyar szit számára.
A REIT jellegű ingatlanbefektető társaságok diadalmenete az Egyesült Államokból indult, és ma már szerte a világon sok helyen lehet ilyen típusú jogképződményeket megfigyelni. A fent leírtakat alátámasztandó, az Európai Unión belül tipikusan a nagyobb államokban (például Nagy-Britanniában, Németországban, Franciaországban és Spanyolországban) van lehetőség ilyen befektető társaságok létrehozására, ez jól jelzi, hogy az ilyen jellegű infrastruktúra megteremtése alapvetően a helyi piac méreteihez kötött. Ettől függetlenül természetesen üdvözlendő tény, hogy a régióban először hazánkban válik elérhetővé ilyen típusú ingatlanbefektetési társaság alapítása, ez kétségtelen versenyelőnyhöz juttat minket a régiós piacokon. Különösen jó lehetőség lehet ez a régiós szinten (vagy globálisan) tevékenykedő magyar befektetőknek, akik így hatékonyabban juthatnak friss tőkéhez, ráadásul jóval kedvezőbb adókörnyezetben. Amenynyiben ugyanis a mai jövedelemadó-szabályok változatlanok maradnak, a sziten keresztül megvalósított befektetések után képzett jövedelem maximum egyszer viselne adóterhet a magánszemély befektető szintjén.
Ennek eredőjeként szerintem a szabály legfontosabb hatása az lehet, hogy esetleg életet lehel a magyar ingatlanpiacba. Új tőkebevonási lehetőséget jelenthet a magyar ingatlanfejlesztőknek, miközben megfelelő garanciális szabályok biztosítanák a befektetők pénzét. Nem utolsósorban a szabály élénkíthetné a magyar tőkepiacot is. Emlékeznünk kell ugyanis, hogy a jelenlegi magyar gyakorlat a projekttársaságokon keresztül történő ingatlanfejlesztést, -üzemeltetést részesíti előnyben korábbi illetékszabályaink miatt. Az új illetékszabályok elmozdulást jelentenek ugyan a kizárólag projekttársaságon keresztül történő ingatlanfejlesztéshez képest (az SPV-k és az ingatlanok szerzése azonos módon kezelendő illetékszempontból 2010 óta), de új ingatlanberuházások híján a jelenlegi piac befagyni látszott a projekttársaságok üzemeltetésébe.
Ebben a környezetben az ingatlanfejlesztők mostanáig csak nagyon nehezen tudtak szabályozott módon a nyilvánosságtól tőkéhez jutni. A tőkegyűjtés szempontjából talán a legjobb mai lehetőség az ingatlanalapok létrehozása lett volna (a tőkepiaci törvény által szabályozott módon), amelyek viszont egyáltalán nem szerezhetnek tulajdonrészt SPV-kben. Az új törvény ezt az állapotot igyekszik megváltoztatni az SPV-k (költséghatékony vagy akár adómentes) beépítésével a szitek alá, ráadásul a későbbi adómentesség okán az elérhető (adózás előtti) hozamokat is jelentősen javítani lehet. Szerintem az új lehetőség tehát a mai struktúrák átalakítása és az elérhető hozamok módosulása révén a jelenlegi piaci környezet élénkülését vonhatja magával. Azt azonban nehezen tartom elképzelhetőnek, hogy külföldi ingatlanbirodalmak a továbbiakban magyar sziteken keresztül gyűjtenék tőkéjüket és fektetnék azt be globálisan.
A szerző a KPMG szenior menedzsere
