Roubini: ez az öt évvel ezelőtti összeomlás lassított felvételének tűnik
A lakáspiaci buborékok legismertebb példájának az amerikai eset számít, azonban a laza szabályozás és banki felügyelet, valamint az alacsony kamatok lufikat hoztak létre az Egyesült Királyságban, Spanyolországban, Írországban, Izlandon és Dubajban is.
Öt évvel később a buborékok kialakulásának jeleit lehet felismerni a svájci, a svéd, a norvég, a finn, a francia, a német, a kanadai, az ausztrál, az új-zélandi és újra a brit lakáspiacon. A feltörekvő gazdaságokban, Hongkongban, Szingapúrban, Kínában, Izraelben, valamint Törökország, India, Indonézia és Brazília nagy városaiban is látni a buborékok megjelenését.
Azt, hogy ezekben az országokban lakáspiaci lufi kezd kialakulni, a gyorsan növekvő lakásárak, a magas és növekvő lakásár/jövedelem mutató, valamint a háztartások tarozásaiban a jelzáloghitelek magas aránya mutatja. A legtöbb fejlett gazdaságban a buborékokat a nagyon alacsony rövid és hosszú távú kamatok is táplálják. A gyenge növekedési adatokra, magas munkanélküliségre és az alacsony inflációra adott válaszként beindított hagyományos és nem konvencionális monetáris lazítás pedig elsőként a lakások árát hajtotta fel a különböző eszközök közül.
A feltörekvő gazdaságokban eltérő folyamatok okozzák a buborék kialakulását. Némelyikükben – például Izraelben, Hongkongban és Szingapúrban – ahol magas az egy főre jutó jövedelem és alacsony az infláció, arra törekszenek, hogy fenntartsák az alacsony kamatszintet annak érdekében, hogy megakadályozzák a hazai fizetőeszköz jelentősebb devizákkal szembeni erősödését. Más országokban viszont magas az infláció mértéke, Törökországban, Indiában, Indonéziában és Brazíliában éppenséggel meg is haladja a központi bankok célszámait. Kínában és Indiában pedig a megtakarításokat lakásvásárlásra fordítják, mert a pénzügyi szabályozás kevés más lehetőséget nyújt az inflációval szemben. A rohamtempóban zajló urbanizáció szintén felhajtja a lakásárakat a feltörekvő gazdaságokban, miután a kereslet szintje felülmúlja a kínálatét.
A központi bankok – különösen a fejlett és a magas jövedelmű feltörekvő gazdaságokban – ódzkodnak attól, hogy az alapkamat alakításával lépjenek fel a lakáspiaci lufi ellen, így a legtöbb ország makroprudenciális szabályozással és a pénzügyi rendszer felügyeletével küzd a buborékképződés ellen. Ez alacsonyabb hitelfedezeti rátát, szigorúbb jelzáloghitelezési standardokat és a második lakás finanszírozásának korlátozását, valamint a jelzáloghitelezésre vonatozó anticiklikus tőkepuffereket, magasabb tőkekövetelményeket, és annak korlátozását jelenti, hogy a nyugdíjalapokat a lakáshitelek önrészére lehessen felhasználni.
A legtöbb gazdaságban a döntéshozók mérsékelten alkalmazzák a makroprudenciális intézkedéseket a politikai kényszerek miatt. A közvélemény, az ingatlanfejlesztők és a megválasztott politikusok ugyanis mindig hangosan tiltakoznak, ha a központi bank vagy a pénzügyi rendszert felügyelő hatóság csökkentené a likviditást.
A makroprudenciális szigorításokra mindenképpen szükség lenne, azonban az is egyértelmű, hogy ezek nem alkalmasak a lakáspiaci buborék megfelelő kontrolljára. A rövid és hosszú távú kamatok olyan alacsony szinten vannak, hogy a jelzáloghitelezési szigorításoknak csak korlátozott hatásuk van. Továbbá, ha a makroprudenciális szigorításoknak köszönhetően minél nagyobb az eltérés az alapkamat és a jelzáloghitelek kamata között, akkor nagyobb tér nyílik az arbitrázsra is.
Például, ha csökkentik a hitelfedezeti rátát, és emelik a lakáshitelekhez szükséges önrészt, akkor majd a rokonoktól, barátoktól kért kölcsönnel – vagy a bankoktól felvett személyi hitellel – fedezik az önerőt. Összességében elmondható, hogy bár a lakásárak emelkedése néhány országban mérsékelten csökkent, azonban az árak még mindig emelkednek a makroprudenciális szigorításokat alkalmazó gazdaságokban. Amíg a hosszú távú jelzáloghitelek kamata alacsony marad, addig ezen szigorítások hatása csak mérsékelt lesz.
A globális gazdaság új lakáspiaci buborékjai azonban még nem pukkannak ki. Sok bankrendszer ugyanis jelenleg már nagyobb tőkepufferekkel rendelkezik, mint a múltban, amely lehetővé teszi, hogy felszívják a lakásárak korrekciója miatt keletkező veszteségeket. Emellett a hitelfelvevők saját tőkéjének mértéke a lakás értékében nagyobb, mint az amerikai subprime hitelezés esetében volt. Minél tovább nőnek azonban a lakásárak, annál nagyobbat is tudnak zuhanni – és annál nagyobb lesz az ezzel járó gazdasági és pénzügyi kár mértéke –, amikor a buborék kipukkad.
Azokban az országokban, ahol úgynevezett tovább nem vihető hiteleket alkalmaznak – amelyek megengedik az adósnak a hitelből való kiszállást akkor is, ha a lakás értéke nem éri el a kölcsön összegét – a lakáspiaci fellendülés jelentős bankválsághoz vezethet. Olyan országokban azonban, mint például Svédország, ahol megengedik az adós vagyontárgyainak lefoglalását a fizetési kötelezettség teljesítésére, a lakossági fogyasztás visszaeshet, amint az adósságtörlesztés csökkenti a korlátlan költekezést. Az eredmény ugyanaz lenne: recesszió és stagnálás.
Amit sok országban most látunk, az az öt évvel ezelőtti lakáspiaci összeomlás lassított ismétlésének tűni. És ahogy legutóbb, minél nagyobb lesz a buborék, annál súlyosabb lesz a következmény.
Copyright: Project Syndicate, 2013.
www.project-syndicate.org
