A relatív hatezer plusz margójára
M iért most szálljunk be ebbe a versenybe, amikor minden sarkon vagy szálloda épül, vagy szállodaprojektet készítenek elő? – hangzott el a költői kérdés egy beszélgetésen 2019 nyarán. Ekkor aki a vihar előtti csendet emlegette a budapesti és a nemzetközi turizmusban, azt kinevették…
Akkortájt hatezer szobánál is több volt azon a listán, amely az épülő szállodákat vagy a potenciális szállodafejlesztéseket sorolta fel, és közel ugyanezt a számot igazolta vissza cégünk kutatása februárban. A statisztikák szerint senkinek sem volt oka félelemre. Viszonylag egyszerűen volt modellezhető, hogy milyen ütemben veszi fel a – persze nem egyetlen év alatt, hanem a 2020–2024 és 2025 között piacra lépő – piac ezt a mennyiségű hotelt, még úgy is, hogy a keresletbővülés üteme lassult. Viszont az, hogy Prágával összehasonlítva a kínálatot tekintve csaknem 40, a keresletet nézve pedig 50 százalékos elmaradásban volt Budapest (a cseh főváros 35 ezer szállodai szobájában évente 16,5 millió éjszakát töltöttek el a vendégek, a magyar 21 ezer szobájában 9 milliót), makroszinten arról győzött meg üzemeltetőt és fejlesztőt, hogy továbbra is van lehetőség a sikeres belépésre. A piac erősödésére rásegített fővárosunk nemzetközi szinten is pozitív hírneve, az elérhető szolgáltatások sokszínűsége, a szállodák és éttermek versenyképes és kedvező árazása. Erre a várakozásra a szállodai áfacsökkentés jócskán rásegített, így Budapest hotelei méltán bízhattak egy újabb sikeres esztendőben – az üzemeltetők a megérdemelt díjaikban, a tulajdonosok a profitban és a megtérülésben, a finanszírozók pedig a hitelek kitermelésében. Ergo minden működött, ez volt a win-win-win helyzet…
Turbófokozatra kapcsoltak egyes fejlesztéseket, mindenki részesedni akart a tortából, és nyitni, mint például a befejezés előtt álló Hard Rock Hotel vagy a 2020 nyarára megnyitni tervezett Matild Palace Luxury Collection, de említhetnénk az A&O és Netizen hosteleket is (amelyek a 2019 nyarára ütemezett nyitásukat igyekeztek behozni). Mellettük sebességet váltott a Keletinél az InterCity, és látványos munkálatok kezdődtek a Vörösmarty téri Autograph Collectionnél is. A tranzakciós piac sem aludt, ekkor váltott tulajdonost a Madách téri M-Square és a Király utcai Barceló is.
Aztán jött a sokk, és hiába a kezdeti pozitív gondolatok – „visszajövünk”, a „hotelszektor az elsők között pattanhat fel” (a bizakodók között voltam magam is) –, a nagy home office kódfejtés korszaka elkezdődött. Az üzemeltetők rögtön léptek, a vendégforgalom eltűnésével a működő szállodák hibernálták magukat (Kurzarbeit, aki tudott, rögtön felújított), de nem voltak tömeges elbocsátások, a szakma bízott abban, hogy ősszel a piac elindulhat a visszaépülés útján. A szakmai szervezetek lobbiztak az elérhető támogatásokért, és mindenki azt figyelte, hogy mennyire lehet releváns az, hogy Kínában már majdnem 40 százalékos kihasználtsággal működnek a szállodák. Ma már tudjuk, semennyire. A budapesti június–júliusi 25 százalékos kihasználtsági csúcsok csak piciny szikrák voltak a parázs tetején, nem szolgálták azt, ami miatt a hotelek kinyitottak: legyen valami cash flow az őszre forduláshoz.
A fejlesztői piac is gyorsan – de nem egységesen – reagált az eseményekre. Az út legelején járók közül (szakipari munkákat megelőző kivitelezés, alapozás vagy éppen kiviteli terv) sokan rögtön leálltak – például a Jo&Joe, a Radisson Basilica, az Aria-bővítés. Akik a projekt végén voltak (Hard Rock, A&O, Netizen), befejezték a fejlesztést, de nem nyitottak meg. A befejezésközeli állapotban lévőknél tovább folyik a munka (ilyen például a Matild Palace, az InterCity vagy a B+B), tekintettel arra, hogy ezek a pandémia kitörésekor már előrehaladott állapotban voltak, és fejlesztőik nem állították le a projekteket. Mindegyik döntés érthető – egy ilyen furcsa helyzetben a projekt állapotának megfelelően érdemes a kivitelezési folyamat időzítését kezelni.
Azoknál a hoteleknél, amelyeknek a megnyitását 2021 utánra irányozták elő, a munkálatok saját tempóban haladnak – egyebek mellett a CPI Mérleg utcai fejlesztései, a Choice Hotels a Dessewffy utcában vagy a már említett Autograph Collection –, sőt, a jelenlegi bezárások ellenére például a Stáhly utcai Holiday Inn Express tulajdonosa is fontolgatja a beruházás elindítását.
A válaszok egyszerűek: annak ellenére, hogy a makroelemzők 2023 környékére jósolják a kereslet 2019-es szintre való visszatérésének legkorábbi időpontját, a 2008-as válságot követő rapid felpattanáshoz hasonló szituációt senki nem akarja ölbe tett kézzel és befagyasztott projekttel várni. Mindenki abban bízik, hogy ha a piacok beindulnak, az új és friss termékek lépéselőnyben lesznek.
Amellett sem mehetünk el viszont, hogy bár a hatezres szám megjelent korábban, az borítékolható, hogy ennek legalább a harmada nem valósul meg. Sőt, lehetnek a meglévő kínálati csokorból kiszállók, azaz vélhetően a hosszú tél után lesznek olyan szállodák, amelyek nem nyitnak ki többé. Ennek az eshetősége – és a cash flow hiánya – több hotel esetén nyitva tartja a bedőlő projektek után ácsingózó befektetők szemét, és vélelmezhető, hogy jövőre lesznek „keserű” tranzakciók is (projekt és hotel is).
A destinációt tekintve támogatásra érdemes „a külföld az új belföld” szlogen: Budapest nemcsak a külföldiek számára lenyűgöző, nekünk, belföldieknek is látnunk kell. Tény ugyanakkor, hogy a kereslet 90 százaléka evaporálódott (a fővárosi hotelek vendégeinek 85-90 százaléka külföldi), és ennek ellensúlyozására a belföldi piac még nem elég erős. Ezért tudatosan, kockáról kockára kell építkezni, be kell vezetni Budapestet mint terméket a belföldi piacra. Ehhez minden érintett együttműködésére, edukációra, promócióra van szükség, és bízni kell abban, hogy ez a munka akár két év alatt látható eredményeket produkálhat. Sajnos nem lehet azonban olyan mentőöv, amely kisegíti a piacot a bajból, szimplán a matematika miatt: eltűnt hat-hét millió vendégéjszaka, amelyet egy forrástól várni erőn felüli teljesítmény lenne.
Mert hiába erős a belföldi kereslet például Bécsben, Berlinben, Varsóban, teljesen más habitusú és vásárlóerejű piacról beszélünk. Berlinben és Varsóban az ország mérete miatt jelentős a belföldi üzletiturista-forgalom, a Bécset meglátogató (üzleti) utazóknak pedig az a természetes, hogy nem egy nap alatt akarják megoldani ügyeiket a fővárosban. Sőt, az osztrák sógoroknál a belföldi turizmus promóciójának része, hogy azt is egyfajta turisztikai tevékenységnek tekintik, ha egy II. kerületi lakos átmegy a város I. kerületébe vacsorázni.
A szállodák mellett drámaian éli meg a helyzetet az étteremszektor is, nem kizárt, hogy a belvárosi éttermek, bárok egy része „beadja a kulcsot”. Ez ugyanakkor rést nyithat olyan szállodai éttermek és bárok részére, amelyek a helyiek számára is jól tematizálhatók (persze a hagyományos éttermi szegmensben is a tematizáltság lehet a túlélés kulcsa), és amelyek képesek megugrani azt az akadályt, hogy a magyar vendég berzenkedik a szállodai éttermektől, mondván, hogy oda csak külföldiek járnak. Most nincsenek, lehet menni, mondhatnánk némi malíciával, de tény, hogy néhány szállodai étterem – lásd a hotelként még ki nem nyitott Hard Rock Hotel Session éttermét vagy a Moments Hotel Bistro Fine-ját, a Kempinski ÉS-ét, a Mercure Korona Winestone-ját – megpróbálja megszólítani a helyi piacot. Ezek az akciók nem fogják megmenteni a hotelek cash flow-ját, de a túlélés lehetséges eszközei lehetnek az elkövetkező időszakban.
A belföldi kereslet élénkítésébe vetett bizalom és a kísérlet mellett – hasonlóan az összeurópai és globális kiútkeresés trendjeihez – fontos lesz a környező országok és természetes szövetségeseink, azaz a V4-országok piacainak aktivizálása. Egy normalizálódó vírushelyzet folyományaként enyhülő határzár esetén ezek a legkönnyebben elérhető piacaink. Mondhatjuk azt is, hogy az autó, a vasút, a busz az új repülőgép, vagy 600 kilométer az új long haul, de tény, hogy európai szinten a legtöbb city break destináció, nagy szállodalánc a környező piacok mobilizációjában látja az azonnali gyógyírt. Ergo Budapest esetében is ezek a piacok azok, amelyek be tudnak lépni, és a belföldi kereslet élénkítésével együtt rövid távon ezek lehetnek a megoldások.
A helyzet most nem kifejezetten biztató, de ha azt nézzük, hogy egy szálloda életciklusa meghaladja a negyven-ötven évet is (a Duna-parti nagy szállodák a 80-as évek eleje óta működnek), és ebben jócskán benne vannak, voltak negatív ciklusok is – jugoszláv polgárháború, 9. 11., 2008, és még sorolhatnánk –, az üzemeltetők pedig a minimum húsz évre szóló szerződésekből indulnak ki, az a kérdés, amely 2020 őszén hangzott el – „most építsek szállodát, amikor minden bezár?” –, viszonylag egyszerűen megválaszolható: igen, érdemes elkezdeni, mert bár lesznek kihívásos évek, de a végén csak visszajövünk majd. És lehet, hogy meglesz az a hatezer plusz is…
