Ingatlanalapok: a gyors visszaváltás és a lassan eladható fedezet dilemmája
Továbbra is töretlen az ingatlanbefektetések népszerűsége mind szakmai, mind lakossági körökben. A lakossági befektetők igényeit tudják kiszolgálni a befektetési piacon számukra is széles körűen elérhető nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok befektetési jegyei. A számukra kínált ingatlanalapok befektetési jegyei között vannak pár nap alatt, illetve legalább 180 nap alatt visszaválthatók is.
Első pillantásra egyértelműnek tűnik, hogy a rövid visszaváltási idejű befektetési jegyek előnyösebbek, hiszen azokból gyorsabban juthat pénzhez a befektető. A vállalt egy-két napos kifizetési időtartam alatt azonban még egy lakást sem lehetséges eladni, nemhogy például egy hatalmas plázát. Mi történik ilyen esetben? A mögöttes ingatlan vagyon természetesen fedezetet nyújt a követelésre, de ahhoz a befektetők – adott esetben – csak később, az ingatlan tényleges eladása után tudnának majd hozzájutni.
A visszaváltási és ingatlanértékesítési időtávok közötti különbségből felmerülő kockázatok okán adta ki 2019-ben az MNB 5/2019. (IV.1.) számú ajánlását (2019. évi ajánlás). Ennek elvárásai szerint az ingatlanalapok létrehozták a legalább 180 napos visszaváltási idejű sorozataikat, a rövid visszaváltási idejű sorozatok értékesítését pedig az akkor már eladott darabszámban befagyasztották.
A 2019. évi ajánlás mellett kiadott MNB-körlevélben ehhez társult egy olyan szakmai javaslat is, hogy a lakossági befektetők részére elérhető ingatlanalapok eszközeiknek legalább 25 százalékát a rövid visszaváltási időhöz igazodóan gyorsan hozzáférhető eszközökben (például bankszámlán pénzben, lekötött betétben, állampapírban), úgynevezett likvid eszközökben tartsák.
Az elmúlt több mint négy évben kialakult új rendszer a Covid-időszak válságában, továbbá az orosz–ukrán konfliktus okozta turbulencia során is biztosította az ingatlanalapok teljesítőképességét a befektetési jegyeiket visszaváltó befektetők felé.
A Gazdaságfejlesztési Minisztérium javaslatára Magyarország Kormánya meghozta az ingatlanalapok befektetési jegyeinek visszaváltásáról szóló 449/2023. (X. 3.) Korm.-rendeletet (449/2023. Korm.-rend.). A 2023. október 9. napján hatályba lépett 449/2023. Korm.-rend. – az MNB törekvéseivel összhangban – a stabil és biztonságos működéshez a hosszú visszaváltási idejű befektetési jegyek képezik a nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok gerincét.
Az új szabályok kizárólag a 2019. május 15. napján – azaz a 2019. évi ajánlás hatályba lépését megelőzően – már nyilvántartásba vett nyilvános, nyílt végű ingatlanalapokra vonatkoznak. Ezen alapok esetén határozták meg kötelező jelleggel a hosszú visszaváltási idejű befektetési jegyek minimum arányát:
az alap tulajdonában álló ingatlannak minősülő eszközök értékének minimum 15 százalékát kell kitennie a kibocsátott hosszú visszaváltási idejű befektetési jegyeknek.
Ezt a szintet legkésőbb 2026. október 1. napjáig el kell érniük a rendelet hatálya alá tartozó alapoknak.
De nem marad el az ösztönzés sem arra vonatkozóan, hogy az alapok ezt a szintet önkéntesen jóval hamarabb teljesítsék: ha a hosszú visszaváltási idejű sorozatok aránya meghaladja az elvárt 15 százalékos szintet, akkor a növekmény felével emelhető a rövid visszaváltási idejű sorozatok korábban befagyasztott mennyisége.
Tehát – a hosszú visszaváltású sorozatok bővülésével – a befektetők számára ismét elérhetővé válhatnak a piacon a rövid visszaváltási idejű sorozatok befektetési jegyei.
Mindez azonban úgy fog történni, hogy a hosszú visszaváltási idejű sorozatok értékének a növekedése a jövőben is kétszerese lesz a rövid visszaváltási idejű sorozatok növekedésének. Ezáltal biztosított a stabilitás az alapok működésében.
A 449/2023. Korm.-rend. hatályba lépésével az MNB 2019. évi ajánlásának aktualizálása is szükségessé vált. Az MNB széles körű egyeztetést folytatott le, amelyben a piaci szereplők részéről azok szakmai érdekképviseleti szervei (a Befektetési Szolgáltatók Szövetsége és a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége) vettek részt. Ezek nyomán az MNB kiadta az ajánlását a nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalomba hozataláról, likviditási profiljának kialakításáról, illetve koncentrációs kockázatainak kezeléséről (2023. évi ajánlás), amely a 2019. évi ajánlás helyébe lép.
