A java még csak most jön
Nincs még egy olyan ágazat, amit annyire felforgattak volna az elmúlt három év világpiaci változásai, mint az irodapiac. A növekvő a folyamatosan dráguló munkaerő, de leginkább az energiaköltségek hektikus hullámzása új kihívások elé állítottak szinte mindenkit, legyen szó tervezőről, kivitelezőről, létesítményfenntartóról vagy bérlőről. Mindezek mellett a Covid hatására a munkavállalói oldalon is paradigmaváltás történt az elmúlt években. A teljesen vagy részben otthonról végzett munkával kapcsolatos dolgozói elvárások felerősödése miatt a legtöbb cég kénytelen volt újra-, majd megint újratervezni. A korábban használt irodaterek sok esetben nemhogy nem vonzzák vissza a munkavállalókat, sokszor kontraproduktívak lettek, annak ellenére, hogy a távmunka mellett gyakran a korábbinál is jobban összemosódik a munka és a magánélet. És akkor még nem is említettük, hogy a következő néhány évben futnak ki azok a hosszú távú bérleti szerződések vagy építési beruházások, amelyeket 2020 előtt kötöttek, és nemcsak az elavult tereknek kell új funkciót találni, de a bérlőknek is újra kell fogalmazniuk az irodaterekkel szembeni elvárásaikat.
Merre tovább?
A Covid okozta változások megfordulni látszanak, mind az irodában töltött idő, mind az irodaterek kialakításának szempontjából. Főleg Nyugat-Európában már jól látható az a szemléletváltás, hogy a korábbiakhoz képest kisebb, de sokkal élhetőbb irodai környezet lett az elvárás. Fit-out (belsőépítészeti szakipari munkálatok) területen hatalmas lehetőségek rejlenek ebben, hiszen a felszabaduló irodaterek megtöltése új funkciókkal növeli a munkavállalói elkötelezettséget, főleg, ha egy közös tervezési folyamatban ők is aktív részeseivé válnak a változásnak. Bár itthon a projektek nagyobb részét még nem feltétlenül ez jellemzi, de egyre gyakrabban találkozom olyan multifunkcionális irodakialakításokkal, ahol a munkavégzésen felül egyéb kényelmi szolgáltatások is elérhetők, legyen szó konditeremről, gyerekmegőrzőről, éttermi vagy bevásárlási lehetőségről.
A dolgozók jóllétének elősegítése és a különböző wellbeing sztenderdek kialakítása nem luxus, hanem minden cég számára elkerülhetetlen alapfeltétel lesz, főleg a jellemzően munkaerőhiányos európai piacokon.
Az eddig említett tényezők, azaz a gazdasági helyzet, az irodapiacot nehezítő trendek, a gyorsan változó munkavállalói igények, valamint az erősödő környezettudatossági elvárások lehetőséget adnak a tervezési, üzemeltetési és kivitelezési felelősségek újragondolására és újfajta, hatékony szemléletmódok kialakítására.
Az irodaterek tervezési evolúciója eddig is nagy utat járt be a régi hagyományos fülkés megoldástól a nagy, nyitott elrendezésű irodákig. A jelenlegi vezető trendekből az látható, hogy a mostani Z és Y generációnak már egyre kevésbé csábítók a diszfunkcionális és kihasználatlan terek. Helyette a rugalmasság és a sokoldalúság lett a fő irányelv: olyan funkcionális munkahelyi környezetet kialakítani, amely mobilis és gyorsan átalakítható az igényeknek megfelelően, legyen szó csapatmunkáról vagy egyéni, elvonultabb munkavégzésről. Felerősödnek a digitális fejlesztések és a technológiai integráció iránti igények, a munkahelyi wellbeing funkciók iránti elkötelezettség és a fenntarthatósági és környezettudatos elvárások.
Az ESG mint katalizátor
Piacformáló erőként már most is érezhetően jelen van a gondolkodásban a környezetvédelmi és fenntarthatósági szempontokat előtérbe helyező és meghatározó ESG-keretrendszer, amely a következő évtizedben még radikálisabban fogja alakítani majd az irodapiac helyzetét. A törekvés nem múlt nélküli: a kiotói egyezmény, mint az egyetlen nemzetközi jogi dokumentum, első körben 2012 végéig kötelezte az aláíró államokat az üvegházhatású gázok kibocsátásának csökkentésére. A 2020-ig meghosszabbított jegyzőkönyv létjogosultsága ugyanakkor kettős megítélésű, hiszen hiába maradtak az egyezményben az államai és Ausztrália, a legnagyobb károsanyag-kibocsátó országok, mint Japán, Oroszország vagy Kanada, kiléptek, az USA vagy éppen Brazília soha nem is csatlakoztott. Ebben hozhat változást a vállalatokat érintő és szigorúan ellenőrzött, egyelőre inkább szintén európai fókuszú ESG-szabályozás.
Az már most valószínűsíthető, hogy az irodapiaci szektorban azoknak lesz piaci előnyük, akik hosszú távon és holisztikusan gondolkodnak. Bár az ESG-szabályozásra sokan még mindig egy kötelező teherként és kiadásként gondolnak,
azok a cégek, amelyek a magas beruházási költségekre befektetésként tekintenek, hatalmas versenyelőnyre tehetnek szert.
Az előírt környezettudatosság mellett a cégek általános érdeke a fenntarthatóság megteremtése, különösen a jelenlegi, energiaválsággal terhelt geopolitikai helyzetben. Nem véletlen, hogy az idei müncheni Expo Real ingatlan- és befektetési vásár fő témája – sok év proptech után – az ESG volt, hiszen az ingatlanszektorban az ESG-kritériumokat elsősorban az új épületek, a felújítási intézkedések és az ingatlanok megvásárlása során alkalmazzák. Az előre tervezés kulcsfontosságúvá válik, ezáltal lehet rendszerszinten közelebb hozni az irodai ingatlanfejlesztéseket az olyan területekkel, mint a facility management (létesítménygazdálkodás).
A különböző ágazatok szakmai tudásegyesítése kölcsönös érdekké válik, hiszen azok, akik az irodaépületek tervezési szakaszában már fenntarthatósági és környezetvédelmi szempontok alapján cselekednek, az igényeknek megfelelően tudják a legolcsóbb és leghatékonyabb kivitelezési és üzemeltetési megoldásokat alkalmazni: az olyan megújuló energiaforrások használata, mint a a szigetelés fejlesztése, a LED-világítás kiépítése, a fűtés-hűtés modern technológiával történő optimalizálása, a fenntarthatóbb vagy újrahasznosított termékek és anyagok használata – és a sort még hosszasan lehetne sorolni, hogy melyek azok a konkrét megoldások, amelyek növelik a hatékonyságot. Ez az eredményesség ráadásul egy olyan kölcsönhatást hoz magával, ahol a legalacsonyabb energiafogyasztás mellett az élhető és funkcionális irodaterek segítik a legmagasabb munkavállalói elégedettség elérését is. A munkahelyi wellbeing kérdése pedig egyre meghatározóbbá válik már az irodatervezés szakaszában is, az ergonomikus bútoroktól kezdve a pihenésre és mentális feltöltődésre dedikált terek kialakításán át a funkcionális közösségi terekig.
Az ebben a szemléletben elkészült projektekből már most látható, hogy az ESG-szabályozásnak való megfelelés mind beruházói, mind bérlői oldalról megtérülő befektetés,
ráadásul az irodapiac kapcsolódó ágazatai (mint például a hatalmas növekedési potenciált rejtő proptech – ingatlantechnológia) előtt is megnyitja a területet az ugrásszerű fejlődéshez. A digitális és intelligens megoldások nem csupán a hatékonyságot és a kihasználhatóságot növelik, hanem az ESG-kritériumok mérésében is egyre fontosabb szerepet fognak játszani.
Az ESG-nek köszönhetően egy olyan irodapiaci paradigmaváltást nézhetünk végig testközelből, amely érinti a szektor minden területét, közben közös érdekeket teremt befektetői, bérbeadói és bérlői oldalon is. Az eszköz tehát ott van a kezünkben, a kérdés csak az, hogyan használjuk.
