A termőföld öröklésének szabályai – 1. rész

A termőföldöröklés új szabályainak célja egyértelmű volt: megakadályozni a földek darabolódását és az osztatlan közös tulajdon kialakulását, hiszen több mint egymillió hektár került osztatlan közös tulajdonba az elmúlt évtizedekben önmagában csak az öröklés miatt. A célok – azt gondolom – senki előtt nem ismeretlenek, a részletes szabályokat azonban (szerencsére) még viszonylag kevesen tapasztalták meg a gyakorlatban. Mivel azonban közel 4 millió földtulajdonos van hivatalosan Magyarországon, ezért fontos, hogy a termőföldöröklés új szabályait és a döntési lehetőségeket közérthetően is bemutassuk számukra.

Ki örökölheti meg a termőföldet?

Ha az örökhagyó végintézkedés nélkül halt meg, a hagyaték átszállására a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. A törvényes öröklés nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá, így aki törvényes örökösnek minősül, akkor is megörökölheti a földet, ha nem minősül földművesnek. Ugyanez igaz a 300 hektáros tulajdoni maximumra is: törvényes öröklés esetén ez is túlléphető. Érdemes tudni, hogy a házastárs is törvényes örökösnek minősül, így őt egy gyermekrész illeti meg a hagyatékból (ez alól csak az örökhagyóval közösen lakott lakás a kivétel, melyre „csak” haszonélvezeti joga keletkezik). Azok a szabályok tehát nem változtak meg, hogy ki örökölheti meg a földet, de hogy milyen módon kerülhet erre sor, abban történtek alapvető módosítások.

Miért volt szükség a változtatásokra?

A magyar öröklési jog értelmében végrendelet hiányában az örökhagyó halálával a hagyaték minden egyes eleme az örökösök közös tulajdonává válik (eszmei hányadok alapján felosztva), az eddig 1/1-es földek pedig automatikusan osztatlan tulajdonba kerülnek. Ha hozzávesszük ehhez még azt is, hogy egy emberöltő elteltével a földek még tovább és tovább darabolódnak, akkor érthető, hogy ezek az elaprózódó tulajdoni illetőségek mind értékben, mind művelhetőségben jelentős csökkenést szenvednek el.

Az új szabályok

Az új szabályok 2023. január 1-jén léptek hatályba, tehát az új rendelkezéseket az ezt követően történt haláleseteknél kell alkalmazni. Szintén fontos, hogy ezeket a szabályokat csak a termőföldek öröklése tekintetében kell alkalmazni.

Ezek szerint, ha egy földtulajdonos elhalálozik, akkor az örökösei három lehetőség közül választhatnak a hagyatéki eljárás során, annak érdekében, hogy a földek tulajdonjoga ne darabolódjon:

1. osztályos egyezséget köthetnek
2. egyben értékesíthetik az ingatlant
3. felajánlhatják az államnak

Az osztályos egyezség lényege

Látható, hogy az osztályos egyezség az egyik olyan alternatíva, amelyet az örökösök választhatnak. Az osztályos egyezség lényege, hogy az örökösök a hagyatéki eljárás során abban állapodnak meg, hogy az egyik hagyatéki tárgyat az egyik örökös kapja, míg a másikat egy másik örökös szerzi meg 1/1-es tulajdonban. Dönthetnek úgy is, hogy az összes földet egy örökös kapja, a hagyaték más elemeiből pedig a többiek részesülnek (családi ház, nyaraló stb). A hagyatékot ez alapján osztja majd ki a közjegyző, öröklési illetéket pedig főszabály szerint nem kell érte fizetni. Az osztályos egyezség előnye emellett az is, hogy a megállapodás teljes mértékben az örökösökre van bízva, tehát az egyezségükben akár még a végrendelettől is eltérhetnek.

A fenti kedvezmények miatt én ezt tartom a legmegfelelőbb alternatívának arra az esetre, ha gazdálkodni szeretnének az örökösök.

Mi történik, ha nincs egyezség az örökösök között?

Fontos tudni, hogy a fenti opciók nem kötelezőek az örökösökre nézve, tehát ha nincs megegyezés közöttük, akkor a korábbi szabályok szerint osztatlan közös tulajdonban öröklik meg a földet. Mondhatnánk akkor, hogy igazából semmi nem is módosult a korábbiakhoz képest, de az igazi változások ezen a ponton lépnek be: ha nincs megegyezés a felek között, akkor hiába öröklik meg a földet közös tulajdonban, legkésőbb öt éven belül meg kell szüntetniük a közös tulajdont (értékesítéssel vagy kiméréssel vagy az államnak történő felajánlással).

Szankciója is lesz, ha ezt elmulasztják

Ha ezt nem teszik meg öt éven belül, úgy a föld kényszerértékesítésére kerül sor, ráadásul ennek a szankciónak a ténye már kezdettől fogva felkerül a tulajdoni lapra. Öt évük van tehát az örökösöknek, hogy rendezzék a tulajdonjog kérdését, de ellentétben az osztályos egyezséggel (amelyre a hagyatéki eljárásban kerülhet sor, és amelynek nincs pluszköltsége) ennek az utólagos lépésnek már komoly illeték-és adóvonzata lehet. Ez az az „ösztönzés”, amely arra kell sarkallja az örökösöket, hogy egyezzenek meg még a hagyatéki eljárásban, hiszen végső soron egyébként ugyanoda lyukadnak majd ki, csak sokkal drágábban.

[2020. évi LXXI. tv. 18/A-18/B. §]