Az idén nem épül 40 ezer lakás

Az idén is folytatódik a lassú korrekció a lakásépítési piacon: az első negyedévben átadott lakások száma egy, a kiadott építési engedélyeké pedig nyolc százalékkal volt kisebb az egy évvel korábbinál. A visszaesés nem meglepetés, hiszen a korábbi években a jelzálog-hitelezéssel és állami támogatással nagy lendületet kapott a lakáspiac, amelyet aztán tovább húzott a folyamatosan lebegtetett, de végül meglehetősen későn életbe lépő kormányzati szigorítás. Az előre hozott kereslet hatásainak kifutása után azonban törvényszerű volt a lakásépítési kedv csökkenése, ezt az új építési engedélyek számának alakulása már másfél éve jelezte. Arról azonban szó sincs, hogy a piac összeomlana, az utóbbi évek dinamikus jövedelemnövekedése és a devizaalapú jelzáloghitelek elegendő keresletet jelentenek ahhoz, hogy csak kisebb korrekció következzen be. Ezzel együtt az idén bizonyára a lakásállomány megújulási határát jelentő 40 ezer új lakás nem épül fel, de ettől csak kissé marad majd el a teljesítmény.
Az első negyedéves adatokból számos érdekesség derül ki. Egyrészt tetten érhető az a taktikázás, hogy az adóváltozások miatt a lakásátadások egy része a tavalyi utolsó negyedévről az idei elsőre tolódott át. Különösen szembetűnő ez a megyei jogú városok esetében, ahol az idén január–márciusban 24 százalékkal több lakást adtak át, mint egy éve, pedig az építési engedélyek alakulása egyáltalán nem ígért emelkedést. Ugyanakkor a fővárosban éppen ezzel ellentétes folyamat volt megfigyelhető: itt a számok azt sugallták, hogy a konjunktúra – továbbra is elszakadva az országos trendtől – az idén is folytatódik. Ehhez képest Budapesten visszaesett a vállalkozói lakásépítés, s ezzel együtt a többszintes, többlakásos és lakóparki építkezések, valamint az eladásra épített lakások száma és aránya. (Ezek a tendenciák egyébként igen erős trendfordulót jelentenek az építési célok és a főbb építési formák tekintetében.) A jelenségre nehéz magyarázatot találni, hiszen a kedvezőtlen időjárás már aligha befolyásolhatta jelentősen az átadásokat. Ennek ellenére feltehető, hogy ideiglenes jelenségről lehet szó, és a fővárosban csak jövőre indul meg a lakásépítések visszaesése.
Egyelőre bizonytalan, hogy a folyamatokat mennyire változtatná meg a jelzáloglevelek után nyújtott kamattámogatás tervezett eltörlése, illetve a kedvezményes lakáshitelek felvevőit megillető szja-kedvezmény megszüntetése. (Az intézkedések túl vannak az ötlet szintjén: a törvényjavaslatot már megfogalmazták.)
Nem tartja okos döntésnek a forráskivonást a lakásszektorból Varga Dénes. A DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezető igazgatója szerint nem így kellene spórolni, sokkal inkább arra lenne szükség, hogy az önkormányzatoknak normatív módon járó lakástámogatási pénzeket a jelenleginél egyszerűbb, átláthatóbb rendszerben folyósítanák, jóval kisebb apparátussal. A hiteltámogatásokat pedig nem megszüntetni kellene, hanem a jelenleginél igazságosabban elosztani – vélekedett. Nem szerencsés ugyanis, hogy csak a forinthitelek után jár a kedvezmény, a devizaalapú hitelek felvevői elesnek a támogatástól. Arról most nem is beszélve, hogy ma már döntő arányban devizában veszik fel a lakáshiteleket, így az állami teher minimálisra csökkent ezen a téren. Az adókedvezmény is csak abban az esetben szűnhetne meg Varga Dénes szerint, ha az így „megspórolt” pénz a rendszerben maradna és például a lakbér-támogatási kassza bővülne vele. Az elért megtakarítás egyébként nem lenne átütő, hiszen az új hitelek támogatásának lefaragása 2-3 milliárdot hozna, s körülbelül ugyanennyit az szja-kedvezmény megvonása.
Egyetért a támogatásleépítési elképzelésekkel Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója, aki szerint azonban nem jó, ha a piacot megzavaró ad hoc intézkedések születnek. Jobb lenne szerinte egy hosszabb – akár 4-8 éves – távra kitekintő koncepció alapján meghozni a lakástámogatási intézkedéseket, igazodva az általános gazdaság- és adópolitikai döntésekhez, illeszkedve a támogatáspolitika más elemeihez. Véleménye szerint a támogatásoknak inkább törlesztő típusúaknak kellene lenniük, csak a rászorultak terheit vállalná át részben az állam, de csak korlátozott ideig. A szakember kiterjesztené az állami garanciavállalással párosuló konstrukciót (ilyen a Fészekrakó program), amelyben a nagyobb jövedelműek juthatnak alacsony önrésszel hitelhez. A lakáspiac rendbetételéhez azt is fontosnak tartaná Hegedűs József, hogy kialakuljon egy garanciális és intézményi feltételekkel alátámasztott lakbér-támogatási rendszer.