Kivárással védekeznek a bizonytalanság ellen az eladók az ingatlanpiacon

A járvány ellenére is az irodaházak uralták a kereskedelmi ingatlanpiacot, a home office és a hibrid munkavégzés térhódítása ellenére jelentős maradt az irodabérletek iránti kereslet, a DLA Piper, a világ egyik legnagyobb globális jogi irodájának közreműködésével lebonyolított tranzakciók 57 százalékában irodaházak cseréltek gazdát. Ez egyelőre csak 3 százalékos csökkenés az előző évhez képest, de az épülő irodaházakat feltölteni nehezebb lett, a bérlők kivárnak, és egy-két évre hosszabbítanak inkább a régi helyen, amíg tisztul a helyzet – jellemezte a piaci hangulatot Kui Szilárd,  a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportvezetője a társaság éves Magyar kereskedelmi ingatlanpiaci körképének bemutatása alkalmából tartott sajtóbeszélgetésen.

A hetedik alkalommal összeállított éves riportban csak a nettó 10 millió eurót meghaladó tranzakciókat vették alapul, mindazokat, amelyeknél a DLA Piper képviselte az ügyletben érdekelt eladót, vevőt vagy a finanszírozó bankot. A 2021-es évet meghatározó pandémia után 2022-ben a háború, és azzal összefüggésben a kivitelezési költségeket rendkívül megdrágító nyersanyag és energiaárrobbanás, a gazdasági szankciók, valamint a magas inflációs hatás a legsúlyosabb kérdés. 

A háborús helyzetből eredő jövőbeli folyamatokat meghatározni és beárazni lehetetlen, ezért is rendezkednek be az eladók kivárásra, akinek nem muszáj, nem értékesíti ingatlanát inkább. A vevők és az eladók másképp árazták be a helyzetet.

Az ingatlan klasszikus menekülő befektetési forma, Magyarországon hagyományosan az iroda a kereskedelmi ingatlanpiac legnépszerűbb terméke, de várható, hogy folytatódik részarányának csökkenése. 

Sztártermék a logisztikai park

A pandémia nyertesének bizonyult logisztikai ingatlanok iránti keresletet tovább pörgeti az online kereskedelem fellendülése, és a globális ellátási láncok rövidülése, ami növeli a lokális raktárkapacitások iránti keresletet. A logisztikai ingatlanok üresedési rátája még mindig nagyon alacsony, Magyarországon mindössze 2-4 százalékos, noha a befektetői étvágyat növeli az élénk kereslet, és e részpiac részaránya egy-két év alatt megháromszorozódott, 2021-ben 14 százalékra ugrott. A tavalyi évet jellemző két fő piaci tendencia, a rendkívül alacsony kínálat és a nagyszámú piacon kívüli tranzakció miatt éles verseny alakult ki az elérhető ingatlanokért, ami csökkentette a hozamokat, különösen a logisztikai ingatlanok esetében - mondta a DLA Piper ingatlanjogi csoportjának vezetője.

Az idei várakozások szerint csökkenni fog a tranzakciók száma, és nagy lesz a különbség az eladói és a vevői elképzelések között – véli Kovaloczy Áron, DLA Piper Business Advisory Kft. ügyvezető igazgatója. Mint mondta, a lakóingatlan piacra ez hatványozottan igaz lesz, bár lényeges különbség a 10 évvel ezelőtti helyzethez képest, hogy a visszaesés most magas inflációval társul, ami még tovább tolja fel az árakat az eladók fejében, de a vevők ezt nem biztos, hogy megfizetik már. 

Sok a kérdőjel, nem lehet megítélni, hogy a vevői és az eladói hajlandóságot hogyan befolyásolják az idei történések majd, ráadásul nagy különbség van az egyes szereplők kockázattűrő képessége között. Egy kaliforniai vagy távol-keleti ingatlanalap másként árazza be az orosz-ukrán háborút is, mint egy európai, vagy hazai piaci szereplő - figyelmeztetnek a szakértők. A kereskedelmi ingatlanpiacnak stabilitást ad, hogy Magyarországon az eladói és a vevői oldalon is a hazai szereplők vannak jelentős túlsúlyban már. 

Mindeközben a nagy magyar piaci szereplők, a két-három meghatározó ingatlanfejlesztő vállalat egyre inkább mennek külföldre, elsősorban Lengyelországot és Romániát vették célba, de időközben megindultak a fejlett nyugat-európai piacok, Németország, Spanyolország felé és mások irányába is. A háború azonban rengeteg kérdőjelet feltesz a térképre – fogalmazott Kui Szilárd.

Vége az olcsó pénz időszakának

A finanszírozási környezet is bizonytalanná teszi a jövőképet, az ingatlanpiac az olcsó pénz időszakában pörög a legjobban, de amikor - mint most - 5,5-6 százalékos kamattal lehet 6 százalék körüli hozamot termelni képes eszközöket vásárolni, az már nem vonzó senkinek. Az ingatlanpiac nagyon nehezen és lassan reagál a hirtelen változásokra, az elindított projektek befejezése elsődleges érdek, a félbemaradt ingatlan a legrosszabb üzlet - hangoztatták az iroda szakértői. 

Mára kiderült, hogy nagyon nehéz visszaterelni a home office-ból az irodába a dolgozókat, hogy ez a kérdés miként dől el, alapvetően fogja meghatározni az irodafejlesztések jövőjét. A kiskereskedelmi ingatlanfejlesztés a plázastop miatt és a megváltozott vásárlói szokások nyomán gyakorlatilag áll, se fejlesztői, se vevői aktivitás nem mérhető most. A szállodai ingatlanpiac is megdermedt, de a hotelek jellemzően tőkeerős tulajdonosoknál vannak, akiknek eleve hosszú időben gondolkodnak a legdrágábbnak számító projektek tervezésénél. A szakértők nem számítanak hotel eladási hullámra, legfeljebb egy-egy olyan ügyletre, amiből hitelkiváltást finanszíroznak a tulajdonosok.