Ingatlanpiac: lakás, hotel és irodaház egy fedél alatt, azaz jönnek a vegyes funkciós épületek
Mindenhol nagyon hangsúlyosan megjelentek az ESG-trendek az ingatlanpiacon, emellett az energetikai beruházások, különösen a megújuló energiával kapcsolatos fejlesztési tervek is, miután a használati lábnyom csökkentése markáns bérlői igény lett.
Az iroda, a szálloda, az ipari és logisztikai, valamint a kereskedelmi ingatlanok terén eltérő folyamatok látszanak, van, ahol lassú javulás, máshol épp a korábbi évek fejlesztési boomjának konszolidációja tükröződik a tranzakciók és a fejlesztési tervek volumenében – hangzott el a keddi sajtóbeszélgetésen, amit a DLA Piper Hungary Real Estate Intelligence Report 2024 kiadvány megjelenése alkalmából tartottak.
Nem az irodákról szólt az elmúlt időszak
Elsősorban a folyamatban lévő fejlesztéseket fejezik be az irodapiacon, ahol jelentős a visszaesés: 2022-höz képest 2023-ban 62 százalékkal csökkent a befejezett fejlesztések száma.
Alapvető probléma, hogy
- nincs likviditás a piacon,
- a fejlesztési költségek nem csökkentek, de legalább már nincs az az ugrásszerű növekedés, ami eddig.
Fontos újdonság, hogy vannak bizonyos pozitív előjelek, amik arra utalnak, hogy egyes szegmensek másként mozoghatnak.
Új erőműtípusnak adott hátszelet a jogszabálySzabad a pálya az olyan, öt megawattosnál nagyobb teljesítményű erőművek létesítése és piaci megjelenése számára, amelyek egyetlen, közeli piaci szereplőt látnak el megújuló alapú energiával. Az eddigi szabályozási korlátok megszűntek, még ösztönző jellegűek is megjelentek, sőt, talán a Robin Hood-adó fizetését is megúszhatják ezek az erőművek – mutat rá a DLA Piper elemzése. |
A magas minőségű, energiahatékony, jó helyen lévő fejlesztések igenis számot tarthatnak az érdeklődésre. Olyannyira, hogy hamarosan valószínűleg hiány lesz a magas minőségű irodákból, hiszen nem indulnak új fejlesztések, folyamatosan csökken az új kínálat. Érdekes trend, hogy éppen emiatt az elkövetkező években pozitív fordulatot vehet a fejlesztői piac.
Energiaár-csökkenésre is van esély
Mind határozottabb ingatlanbérlői igény, hogy zöldenergiából elégítsék ki az épületek üzemeltetéséhez szükséges mennyiséget, és megjelent egyfajta önállóság, az energiabiztonság iránti igény is.
fokozott az érdeklődés a szélerőművek, az energiatárolók és a tetőre szerelt napelemes rendszerek iránt.
Az energetikai beruházások révén az energiaár csökkenésére is van esély, de a jövő nagy kérdése az a jó lokációban lévő, 30-50 éves központi irodaállomány, aminek felújítása során nálunk még nem jön ki a matek a fejlesztőknél.
Stabilizálódott a logisztikai-ipari ingatlanpiac
Az elmúlt években tapasztalt hangsúlyos felfutás után már nincs ugrásszerű növekedés az ipari-logisztikai ingatlanfejlesztésben, amit most
- stabilizálódás,
- az ESG-trendek előretörése,
- és az egyre hangsúlyosabb energiahatékonysági követelmények jellemeznek.
A beruházók 67,5 százaléka EU-n kívüli székhelyű ezen az alpiacon – mondta Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje a társaság tanácsadói tevékenységének tapasztalatait összegezve.
Alpiacok pozitív előjelekkel
A kiskerekedelmi ingatlanfejlesztésben a hazai beruházók voltak többségben. A tanácsadók arra számítanak rá, hogy a vásárlói reáljövedelem növekedése és az inflációs nyomás csökkenése révén javul a kiskereskedelmi ágazat látogatottsága és forgalma.
A szállodapiac ugyanakkor teljesen más trendet mutatott
- nemcsak stabilitás, hanem növekedés is megfigyelhető,
- a jogi szolgáltatások 65 százaléka Budapestre koncentrálódott, nem a vidék keltette fel a beruházók érdeklődését,
- várakozás a növekvő keresletre,
- az állami tulajdonszerzéssel a reptér növekvő vendégforgalmat hozhat.
Megjelentek és a korábbiakhoz képest hangsúlyosabbá váltak a vegyes felhasználású (mixed-use) fejlesztések és átalakítások, amikor egy épületben kap helyet szálloda, iroda és lakófunkció. Ez egyértelmű szándék a kockázat csökkentésére a fejlesztők részéről.
Más pozícióban a bérlők és a bérbeadók
„A korábban a bérbeadók által dominált irodapiacon újabban a bérlők jóval előnyösebb pozícióban tudják újratárgyalni a bérleti szerződéseket, nagyobb rugalmasságot várnak el az új szerződésekben is” – mondta Balogh Tamás.
A DLA Piper Hungary részvételével megkötött, az irodák hasznosítására irányuló tranzakciók mintegy 70 százaléka meglévő bérleti szerződések meghosszabbítására irányult. Számos bérlő ugyanakkor az általa korábban bérelt terület csökkentését kéri a szerződéshosszabbítás során.
Költözés mellett végül kevesen döntenek, tartva a munkavállalók reakciójától, akik nem biztos, hogy követnék a céget máshova is.
A finanszírozók nagyban követik a szektorbeli folyamatokat. A kereskedelmi ingatlanfinanszírozás fundamentumai adottak maradtak, továbbra is fókuszban az egészéges cash-flow, ugyanakkor a finanszírozók is igyekeznek rugalmasságot tanúsítani ott, ahol a szegmens trendjei, illetve bérlői és fejlesztői elvárásai leginkább igénylik – hangzott el.
A finanszírozási költségek alakulása kritikus tényező lesz az elkövetkezendő hónapokban
– foglalta össze Borbély Gábor, partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.