Így lehetnek 20-25 százalékkal olcsóbbak az új lakások
A megfizethető lakás és lakhatás megteremtése az új kormányzati gazdaságpolitika sarkalatos elemeként került be a közbeszédbe. Ennek apropóján utánajártunk, hogy mitől, hogyan lehet praktikusan olcsóbb egy lakóház kivitelezése, illetve melyek a legfőbb költségcsökkentő, illetve költségnövelő tényezők.
Jelenleg 1,5 millió forint a budapesti új építésű lakások négyzetméterenkénti átlagára, ami a tömegpiacnak már megfizethetetlen árszint.
Mitől lesz olcsóbb a lakásépítés?
A lakásáfa csökkentése már megtörtént: 27 százalék helyett 5 százalék értékesítési áfa terheli a lakásokat, a rozsdaövezeti akcióterületeken, az egykori iparterületek, barna zónák helyén még ezt is visszaigényelhetik a vevők.
Az áfa azonban nem építési, hanem értékesítési költségtétel, amit a vevő az államnak fizet, nem a kivitelezőnek, ingatlanfejlesztőnek.
A több mint négyezer lakást már felhúzó, jelenleg 750 budapesti lakás építését végző Metrodom cégcsoport műszaki igazgatója, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, Kiss Gábor a Világgazdaságnak összefoglalta, melyek a főbb értékmódosító tényezők.
Olcsóbb lehet a lakás:
- ha a telek kedvező árú, olcsó, vagy akár térítésmentesen jut hozzá a fejlesztő, például önkormányzattól vagy állami cégtől: a telekár ugyanis önmagában a költségek 15 százalékát jelenti;
- ha a közművesítettség – tehát a pluszközmű-kapacitás kiépítése – nem piaci áron, hanem kedvezőbben történik, például állami program keretében;
- a tervezés-kivitelezés árában nincs nagy különbség, viszont
- a műszaki tartalomban már jelentős szorzó, hogy mit terveznek az épületbe, ami ha nem prémium-, hanem standard termék, akkor a költséghatékonyabb előregyártott elemek használata kerül előtérbe, és
- a jól használható, de méretében kompakt kialakítás adhat kedvezőbb árat, de az új építészeti előírásokra, a Tékában szereplő megnövelt minimum-szobaméretekre, nagyobb belmagasságra figyelemmel kell lenni;
- ha az előírt parkolószám érdemi csökkentésére van lehetőség;
- ha kedvező kamatozású a projekthitel;
- ha a mennyiségi hatás érvényesülhet, mert egy 20 lakásos és egy 200 lakásos projektben az egy lakásra jutó költség a volumenhatással mérséklődik;
- ha a lakóépület homlokzata egyszerű megjelenésű, olcsó dizájnelemekkel megoldott;
- ha nincs, vagy nagyon olcsó konyhabútorral készül el az új lakás.
A szakember hangsúlyozta, hogy
a műszaki tartalmat, az energetikai befektetést fontos magas költségszinten tartani, hogy a következő 50-100 évben alacsony üzemeltetésű lakóépületekkel gyarapodjon a hazai lakásállomány.
A nyílászárók háromrétegű üvegezésén, a legalább 20 centiméter vastag hőszigetelésen és a hatékony, magas nívójú gépészeti-fűtési rendszereken nem szabad spórolni, mert ráfizetést termel.
Ha a felsorolt jelentős változások együttesen érvényesíthetők, akkor
a jelenlegi átlagáraknál 20-25 százalékkal olcsóbb, maximum 1,2 millió forintos négyzetméterenkénti áron ki lehet hozni az átlagosnál egyszerűbb új építésű lakásokat.
Mi történt a lakásárakkal?
A kínálati bővülés mindig moderálja az árakat, ez így lenne logikus egy markáns kínálati boom esetén, de már másfél éve nem volt érdemi áremelkedés a lakásoknál, ugyanakkor az inflációs hatás erős volt – mutatott rá Kiss Gábor. A szakmai egyesület alelnöke hangsúlyozta, hogy nominálisan nem, de reálértékben emiatt jelentősen csökkent az új építésű lakások ára.
A mostani lakásárak költségoldalon alátámasztottak, ezeket már nem lehet olcsóbban megépíteni, mint amennyiért most kínálják.
Az ingatlanfejlesztők 10-15 százalékos profittartalommal viszik a projekteket, ha ez nincs meg, nem indítják el a befektetést
– mondta a Metrodom illetékese.
A kivitelezők is profitorientáltak, ha saját kivitelezőcéggel dolgozik az ingatlanfejlesztő, akkor 5-10 százalékos profittartalomért végzi el a munkálatokat, de ha külsős a generálkivitelező, akkor 15-20 százalékos profittartalomért vállalja el a munkát, tekintettel a központi költségére és a beruházásaira, amelyek a munkavégzéshez szükségesek.
Végre: olcsó lakásokat építhetnek Magyarországon – készül az ingatlanboom
Négy-öt év alatt pöröghetnek fel a lakásépítések a kormány által megcélzott évi 25 ezres darabszámra, tömegpiac viszont csak a jelenlegieknél olcsóbb, alacsonyabb felszereltségű lakásoknál, úgymond a prémiumszint alatt van. Mi mindent foglalhat magában a miniszterelnök által ma lakásboomként beharangozott korszak? Sorra vettük.
