Állampapír vagy ingatlan: az újlakás-árak emelkedése átállíthatja a váltókat
Berobbant, éves alapon 80 százalékkal ugrott meg az új építésű lakások iránti kereslet az év első két hónapjában, de vajon meddig tart ki? – többek között erről kérdeztük a legnagyobb hazai ingatlanos társaságokat képviselő szakmai szövetség alelnökét.
Apropót ad a kérdésnek, hogy ma, azaz március 17-én startol az új Lakhatási Tőkeprogram, amelynek 200 milliárd forintos keretére március 24-ig jelentkezhetnek a lakás, bérlakás vagy kollégium építését tervező ingatlanalapok.
A következő években a tőkeprogram támogatásával legalább 30 ezer új lakás, illetve lakóegység épülhet meg, sőt, még több is, mert a rendkívül nagy előzetes fejlesztői érdeklődés miatt várhatóan 100 milliárddal megemelik a pályázati keretet.
A kínálat bővítése a várakozások szerint mérsékli a lakásárak emelkedését.
Már a támogatási program nélkül is elindult több ezer új lakás építése és értékesítése, zömében Budapesten,
az inflációkövető állampapír évfordulós kamatának kifizetésével előre számoltak a fejlesztők, és nem tévedtek.
Az első hullámot már tavaly ősszel érzékelték a lakásépítők, akik kivártak, és nagyjából februárban, látva a valóban meglódult keresletet, tették piacra a projektjeiket – mondta a Világgazdaságnak Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, a lakó munkacsoport vezetője.
A rekordokat döntő keresletet táplálja
- az elmúlt másfél-két év elhalasztott vásárlásai
- az állampapírpiacról kicsatornázott milliárdok
- és a keresletélénkítő állami intézkedések.
Az elmúlt fél évben a lakáspiacon végbement átlagosan 10 százalékos áremelkedésnek még nincs vége, ami a megcsappant állampapírkamatok mellett ismét az ingatlanpiacra terelheti a vevőket Kiss Gábor prognózisa szerint.
A szakember, aki a Metrodom csoport ügyvezetője is, úgy véli, a 2026-os választás előtti, törvényszerűen lakosságbarát intézkedésekben gazdag időszak is a keresletet élénkíti, ami tovább növeli a fejlesztői kedvet.
Padlófék után padlógáz
– így működik az újlakás-piac, ahol a várakozások szerint most tartósan gyorsul a tempó a nyár végén kicsatornázódó, addig állampapírban fialó megtakarítások révén is.
Aki sokáig vár, könnyen úgy járhat, hogy a lakásár emelkedése már megeszi az állampapírhozamot, hiszen a drágulásnak nincs vége, a kereslettel a kínálat egyelőre nem tudja tartani a lépést.
A kínálat kétéves mélypontra süllyedt, miközben a kereslet rekordokat döntött.
Erről a helyzetről árulkodnak a számok, az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riportjának 2025 első negyedévi újlakás-piaci felmérése is.
Eszerint számos projektben elfogytak a lakások, miután a negyedéves eladott lakásszám újabb rekordot döntött, 2785 új építésű ingatlant értékesítettek a fejlesztők, ami 14 százalékkal magasabb, mint a tavaly negyedik negyedéves, szintén rekordérték – összegezte Sápi Zoltán, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzési vezetője a Világgazdaságnak.
A befektetői érdeklődés továbbra is erős, az eladott lakások 55 százaléka 50 négyzetméternél kisebb.
Átlag feletti volt az új kínálat az első negyedévben: mintegy 2 ezer lakás értékesítése kezdődött el, 33 projektben. A rekordnak számító fogyást azonban ez a mennyiség sem tudta pótolni, már csak 5840 szabad lakásból tudnak választani az érdeklődők, ami 8 százalékkal kevesebb, mint tavaly év végén.
A turbulens piac miatt a fejlesztők egyre óvatosabbak, gyakoribbá vált a projektek privát előértékesítése, a kínálat egy részének visszatartása, ami nehezíti a tájékozódást a piacon.
A tartósan magas kereslet és a szűkülő kínálat együttesen járult hozzá a dráguláshoz, az átlagos négyzetméterárak már majdnem elérik az 1,7 millió forintot.
A fajlagos árak ugyan csak 3 százalékkal nőttek 2024 végéhez képest, de az éves növekedési ütem ezzel 14 százalékra ugrott, ami legutóbb két éve volt ilyen magas.
Egy átlagos új építésű lakás ára már több mint 127 millió forint, több, mint 7 millió forinttal magasabb, mint egy negyedévvel ezelőtt. A lakások kétharmadát átárazták, 83 százalékában megemelték a fejlesztők az elmúlt negyedévben.
Kiss Gábor szerint az idei évben tartósan magas kereslettel számolhatnak a fejlesztők, kérdésesnek inkább a 2026-ot követő időszak számít, bár
az eddigi ingatlanpiaci ciklusok mindegyike öt-hét évig kitartott, ez a mostani pedig csak 2024-ben indult, nem valószínű, hogy hamarabb kisimul.
A 6-7 százalékon stagnáló lakáshitelkamatokat már elfogadta a vevői oldal, minimálisan még csökkenhetnek, de ez már így sem fogja vissza a keresletet. A legfontosabb iránytű a GDP-növekedés mértéke lesz, amely 2 százaléknál már támogató, 3 százaléktól kifejezetten erős lakáspiaci keresletet jelent a magas foglalkoztatottság és javuló reáljövedelmek miatt.
Drága az új lakás?
Az új építésű lakás nem tipikusan az első lakást vásárlók terméke, a lakáslétrát meg kell mászni mindenkinek. A jellemző út az albérletezéssel kezdődik, majd megfelelő önerő és kellően magas jövedelemszint mellett először saját használt lakás megvásárlásával folytatódik. Ideális esetben a minőségi szintugrást az újszerű, majd az új lakás jelenti, amihez nagyobb gazdasági erővel, későbbi életkorban szokott eljutni a vásárlók többsége.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.