Csoda történt Budapesten: olcsóbbak lettek a lakások az egyik legkedveltebb kerületben
Az államilag támogatott hitelprogram tavaly ősszel robbant be a piacra, majd rövid idő leforgása alatt felhajtotta a keresletet a használt lakások iránt. Ennek következtében az eladók jó pozícióba kerültek, az áremelésnek elsősorban a másfél millió forintban maximált négyzetméterár szabott csupán határt.
Gazdagréten, amely Budapest egyik legkedveltebb városrésze, a használt lakások ára majdnem elérte a támogatott hitel szabályainak felső határát, ám úgy tűnik, valami most nagyon megváltozott.
Mi történt a lakásárakkal?
Tavaly november közepén a Bankmonitor felmérte a panellakások kínálatát Gazdagréten, a XI. kerületben. Az elemzés legfontosabb szempontja az volt, hogy teljesen azonos vagy nagyon hasonló méretű lakásokat vizsgáljon az adott környéken. A választás a sztenderd 53 négyzetméteres ingatlanokra esett.
A felmérés szerint fél évvel korábban a fenti paramétereknek megfelelő panelok ára átlagosan 77,8 millió forint volt, ami 1,44 milliós négyzetméterárnak felel meg, a helyzet azonban mára megváltozott:
- a négyzetméterár 1,38 forintra mérséklődött, ami
- 4,4 százalékos csökkenés, így
- az átlagár 74,3 millió forintra változott.
Érdekesség, hogy a folyamatok, nem csupán az eladó, hanem kiadó lakások piacára is hatással voltak.
Mi történt a bérlakásokkal?
Fél évvel ezelőtt havi 238 ezer forintért lehetett kibérelni egy 54 négyzetméteres panelt a kínálati árak alapján, míg ma ugyanez havi 231 ezer forintért megtehető, ami 2,9 százalékos csökkenés − mutat rá a Bankmonitor elemzése.
A számokból kiderül, hogy a bérleti díjak mérsékeltebb ütemben csökkentek, mint a kínált eladási árak, ami fontos jelzésnek tekinthető a piac részéről.
Mi áll a folyamat hátterében?
A panellakások mutatták az egyik legnagyobb felértékelődést az Otthon Start hitelek megjelenését követően. Budapest legkedveltebb részein az árazás majdnem elérte a másfél millió forint per négyzetméteres határt, ami részben annak volt köszönhető, hogy a 3 százalékos hitel a bevezetést követően nem volt igényelhető a még önálló helyrajzi számmal nem rendelkező ingatlanokra, így a tervezőasztalos vásárlás szóba sem jöhetett. Ennek következtében a még épülő projektek teljesen kiestek a lehetőségek közül.
Mivel Gazdagrét egyébként is az egyik legnépszerűbb paneles városrész, ide hamar megérkezett az 1,44 millió forintos átlag-négyzetméterár. A folyamatot csupán az tudta fékezni, majd később megfordítani, hogy
a kormány 2025 októberében egy jogszabály-módosítással lehetővé tette, hogy az épülő lakások a bankok számára terhelhetővé váljanak. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekhez szükséges módosítások és az érdemi gyakorlati alkalmazás 2026. március 1-jén indultak.
Ezzel egyidejűleg Gazdagréten számos új építésű lakás készül el a következő időszakban, ezért a kínálati oldal bővülése egyértelműen lefelé mozdítja majd az árakat.
Az Otthon Start programról
Az Otthon Start program egy fix 3 százalékos kamatozású ingatlanhitel, amelynek célja az otthonteremtés támogatása. A hitel legfeljebb 50 millió forint értékben, maximálisan 25 évre igényelhető Magyarország területén található belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építéséhez, vásárlásához.
Az ingatlan értékének felső határa lakás esetében 100 millió, ház vagy tanya vásárlásánál 150 millió forint. Nincs házasságkötési és gyermekvállalási kötelezettség, valamint más hitelprogrammal egyidejűleg, például CSOK-kal, is igényelhető.
A program mindenki számára elérhető, akinek nincs ingatlantulajdona, vagy nincs 50 százalékot meghaladó tulajdonrésze lakóingatlanban.
Mit hozhat a jövő?
A vásárlók ugyan most jobb helyzetbe kerültek, azonban nem biztos, hogy megéri sokáig várni, ha valakinek komoly vételi szándékai vannak:
Összességében nem számítunk erős negatív irányú ártrend kialakulására
− olvasható a Bankmonitor elemzésében, ami arra is rávilágít, hogy további lemorzsolódás lehet ugyan az árakban, de a lakáspiac jelenlegi túlárazottsága nem hirtelen áresés útján korrigál majd. Ennek egész egyszerűen az a magyarázata, hogy a tapasztalatok szerint az eladók inkább kitartják az árakat, és adott esetben inkább visszalépnek az értékesítéstől.
Az elemzés szerint sokkal valószínűbb forgatókönyv, hogy az ingatlanok relatív leértékelődése kezdődött el, ami azt jelenti, hogy a bérek növekednek majd, miközben az ingatlanárak stagnálnak. Ennek eredményeként az ár-jövedelem arány fokozatosan, sokkhatás nélkül rendeződik majd vissza egy a piaci szereplők számára elfogadható szintre. A friss gazdagréti adatok ennek a folyamatnak az előszele lehet.
