Nincs ok a pánikra – egyelőre

A 2007 nyarán kirobbant jelzálogpiaci válság kezdi erősen megfeküdni az amerikai gazdaság gyomrát, és világgazdasági hatásai sem tűnnek már rövid lefutásúnak. A krízis magyarországi hatásai egyelőre mégsem látszanak jelentősnek, és egy hosszan elnyúló világgazdasági (elsősorban európai) recesszió forgatókönyvét leszámítva nem is várható nagyobb megrázkódtatás – véli több szakember.

Varga Eszter, a Central European Credit vezérigazgatója szerint ennek elsődleges oka, hogy a magyar jelzálog-hitelezési gyakorlat nem tekinthető azonosnak az amerikaival. A jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzálogkölcsönök nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70 százalékát (szemben az amerikai 90-100-zal). A jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósainak (az amerikai kölcsönfelvevőkkel szemben) jelentős mértékű nem transzparens jövedelmük van, amely tartalékot képez egy csődhelyzet esetére. Ezenkívül a ténylegesen rossz adósoknak tekinthető aktív BAR-listán szereplőket a bankok nem hitelezik, továbbá a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, s ez visszafogja a hitelintézeteket a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtása terén – érvelt a szakember.

A válság kialakulása ellen szóló második legfontosabb érv az ingatlanpiacban keresendő. A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelődés egyelőre reális alapokon nyugszik, azaz a mozgatórugóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi. Az ingatlanárak az elmúlt két-három évben inflációkövető módon emelkedtek, s bár ingatlanpiaci lufi kialakulását idehaza sem zárhatjuk ki, ennek bekövetkezése a következő három-öt évben nem várható. A keresleti oldal megritkulásával a túlkeresletből fakadó piaci anomáliákat a hitelválság tulajdonképpen korrigálta, az elmaradt adásvételek és az árazás (értékelés) újragondolása elsősorban nem a prémium kategóriás ingatlanokat érintette, hanem az átlagos adottságú (elhelyezkedésű, bérleti összetételű stb.) termékeket – emlékeztetett a magyar piacra nemrég belépett, de a közép-európain már jó ideje aktív szlovák HB Reavis. A társaság elemzésében utalt rá: az elmúlt néhány hónapban újra sokkal inkább előtérbe kerültek az irodaházak, bevásárlóközpontok vagy építési telkek fundamentumai (alapvető adottságai). A hitelezés nehezülése tehát bizonyos tekintetben normális mederbe terelte vissza az ingatlanpiacot az azt megelőző túlfűtött helyzetéből.

Radnóty Zoltán, a HB Reavis Hungary ügyvezetője úgy véli, alapvetően két forgatókönyv képzelhető el. Az optimista szcenárió szerint bár a válság a befektetési piacra kétségkívül hatással van, a finanszírozási költségek kétségtelenül emelkednek és vélhetően emelkedni is fognak, azonban a hazai üzleti célú ingatlanszektor alapvetően „egészségesnek” mondható, nem küzd különösebb fundamentális problémával. A budapesti irodapiacon soha nem látott fejlesztési aktivitást tapasztalhatunk, tavaly kb. 280 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a beruházók, s mindezt úgy, hogy az előzetes piaci várakozások ellenére nem emelkedett a piac kihasználatlansági mutatója, hanem alacsonyan, 11-12 százalék körül maradt. A fejlesztők optimizmusa pedig egyelőre nem csökken, és az idén szintén közel 300 ezer négyzetméternyi A kategóriás irodaház átadására számíthatunk. A HB Reavis ügyvezetője szerint azonban jóval valószínűbb egy ennél pesszimistább forgatókönyv bekövetkezése. A válság ugyanis először az érett piacokon (mint a nagy-britanniai) éreztette hatását, s az olyan kisebb likviditású fejlődő piacokra, mint például a magyarországi, ezek a kedvezőtlen jelenségek lassabban gyűrűznek be. Az alacsony likviditásnak egy másik hatása is fontos a jelenlegi piaci helyzet megítélésekor: Magyarországon a tranzakciók – részben a transzparencia hiányában – lassabban köttetnek meg, mint Nyugat-Európában, ezért a tavaly év végi befektetések még a pénzügyi válságot megelőző piaci környezetet képviselik.

A fejlesztők kettős szorításba kerülhetnek: növekvő finanszírozási költségek az egyik oldalon, míg csökkenő értékesítési ár a másikon. Egy ilyen környezetben szokványos piaci logika szerint a fejlesztői aktivitás csökken; a szektor szereplői vélhetően kevésbé bátran vágnak majd bele egy-egy kockázatosabbnak ítélt projektbe, ez pedig végeredményben a telkek keresletére, s így árazására is mérséklő hatással lesz.

2. A válság közvetlen hatása a banki forrásköltségek emelkedésében érhető tetten. A magyar pénzintézetek számára 0,2–0,4 százalékkal drágult a hitelfelvétel, amely a lakossági hitelezésben kevésbé, a szűkebb kamatfelárakkal működő vállalati finanszírozásban érvényesül.

3. A lakossági jelzálog-hitelezésben óvatosak a bankok, megtorpant a hitelösszeg növekedése. A pénzintézetek egy része szigorított a jövedelemvizsgálat nélküli jelzálog-hitelezés feltételein, sokkal alaposabban nézik meg a kölcsönfelvevők jövedelmeit és gazdálkodását.

4. A lakosság jövedelmi lehetőségei csökkentek a tavalyi évben, de a hitelkereslet növekedési üteme továbbra is elérte a 2006-os 20 százalék körüli szintet.

2. A válság közvetlen hatása a banki forrásköltségek emelkedésében érhető tetten. A magyar pénzintézetek számára 0,2–0,4 százalékkal drágult a hitelfelvétel, amely a lakossági hitelezésben kevésbé, a szűkebb kamatfelárakkal működő vállalati finanszírozásban érvényesül.

3. A lakossági jelzálog-hitelezésben óvatosak a bankok, megtorpant a hitelösszeg növekedése. A pénzintézetek egy része szigorított a jövedelemvizsgálat nélküli jelzálog-hitelezés feltételein, sokkal alaposabban nézik meg a kölcsönfelvevők jövedelmeit és gazdálkodását.

4. A lakosság jövedelmi lehetőségei csökkentek a tavalyi évben, de a hitelkereslet növekedési üteme továbbra is elérte a 2006-os 20 százalék körüli szintet.-->