Az elmúlt tíz évben lezajlott költözések révén több városrészben a lakosság akár 30-40 százaléka is kicserélődhetett – összegezte a KSH adatait elemzésében az OTP Ingatlanpont Ingatlancsütörtök. Összességében több mint 365 ezer budapesti lakos, a főváros népességének körülbelül 20 százaléka váltott kerületet állandó lakhelye megváltoztatásával tíz év alatt.

Évek óta a legkedveltebb budapesti kerületben van új és régi építésű lakónegyed, de a Duna és a Margitsziget is közel van.
Fotó: Balaton József

Mindössze négy olyan kerület van – a XIII., XVI., XXII. és a XXIII. –, amely a természetes népszaporulattal, a születés és halálozás egyenlegével nem számolva növelni tudta lélekszámát a költözések eredményeként. A legsikeresebb a XIII. kerület volt, összesen 4 százalékos gyarapodással, a VII. kerületből viszont mára hiányzik a korábbi népességszám csaknem 15 százaléka. A teljes lakáspiaci ciklust átfogó, budapesti kerületek közötti költözési statisztikából kitűnik, hogy 

olyan élénk forgalmat bonyolítottak le a kerületek egymás rovására, hogy a ki-, illetve a beköltözők aránya több területen elérte a helyi lakosság 30-40 százalékát is.

Aligha a helyi ingatlanárak eltérése magyarázza a hatalmas különbségeket, a XIII. kerület ugyanis a hetedik legdrágább, a VII. kerület pedig a kilencedik a fővárosi árlistán. Erzsébetváros ráadásul azon három bel-pesti kerület közé tartozik, amelyek csupán a fővároson belüli költözések egyenlegeként is többet veszítettek tíz év alatt, mint a lakosságuk tizede. A legnagyobb vesztes VII. kerület mellett a VI. kerületben 12,4 százalékkal, az V.-ben 11,7 százalékkal kevesebb állandó lakos él.

Az V. kerület üzleti negyeddé alakulása régebbi folyamat, ott már huszonöt-harminc éve nagy számban megjelentek a lakásirodák

– idézi fel Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a tetten érhető funkcióváltást az elnéptelenedő területeken. 

Nem lesznek olcsóbbak a magyar luxuslakások, a tehetősek nem bizonytalankodnak

Továbbra sincs terepe az alkunak a prémiumkategóriában.

A befektetési célú vásárlás és a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) is leginkább a tágabb belvárosban dominált. A fokozott üzleti érdeklődés nyomán nagy volt itt az áremelkedés is, ami sokakat ösztönözhetett a nyereség realizálására. Ez a három kerület 2012-es és 2021-es átlagos négyzetméterárainak különbségeként számítva 3-3,5-szeres értéknövekedést jelent. Serkenthette az elköltözést a ciklus végén még a koronavírus-járvány is, amely inkább a zöldövezet felé terelte az embereket.

Egyedülálló fiatalként ideális lehet a pezsgő belváros közepén élni, de két gyerekkel már nem feltétlenül ez a legvonzóbb környezet

– mutat rá a pesti belvárost jellemző jövés-menés hátterére Valkó Dávid.

Általában ott alacsony a költözés szám, ahol a kerületben eléggé színes a lakáskínálat, azaz ahol van lakótelep, kertváros meg új építésű választék is. Innen nem kell „kiköltözni”, amikor valakinek változnak az életkörülményei. Jó példa erre a III. vagy akár a XVIII. kerület, amelyekben a ki- és beköltözők különbözete arányaiban csak mintegy fele-harmada egy belvárosi kerületének.

Ráadásul nem feltétlenül az ingatlanok árszínvonala számít a választásnál, amire jó példa Csepel. A XXI. és a XXIII. kerület árszínvonala szinte azonos, Soroksáron mégis kétszer akkora a beköltözők aránya.

Az ingatlanvásárlók háromnegyede tud alkudni az árból

A befejezett tranzakciók mindössze ötöde zárul a meghirdetett áron.

Csepel ebben az évtizedben nem csupán a beköltözők, hanem az onnan elköltözők arányában is tartotta a fővárosi minimumcsúcsot (13, illetve 11 százalékkal). 

Hat kerületben éri el a költözésekből származó nyereség a lélekszám legalább 4 százalékát. E feltörekvők mind a város peremén találhatók. 

Északon a III. kerület (4 százalék), amely közel átlagos fővárosi négyzetméterárakon (690 ezer forint) kínál mindenféle környezetben – a folyóparttól lakótelepen át a hegyvidékig – sokféle otthonlehetőséget. Keleten egy egybefüggő tömbben gyarapszik a XVI., a XVII. és a XVIII. kerület (5–7,3 százalék). Ezek jellemzően az átlagnál olcsóbb (540–650 ezer forint/négyzetméter) és helyenként még falusiasan otthonos, kertvárosi területek, amelyekben relatíve sok új lakás is épült a közelmúltban. 

Délen a XXII. és a XXIII. kerület gyarapodott a legtempósabban a többiek rovására olcsó kertvárosi kínálatával az elmúlt évtizedben. Aki ragaszkodott Budához, az Budafok-Téténynél (597 ezer forint/négyzetméter) megfizethetőbbet nem talált. Ha Pestet preferálta, akkor megoldás lehetett számára Soroksár, amely az egész főváros egyik legolcsóbb kerülete.