Ingatlanpiac: alacsonyabb árakra várnak a vevők, de ráfázhatnak

Biznisz-e az ingatlan? – tette fel a kérdést az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László azon a PP Konferencián, amelyet a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara székházában rendeztek Biznisz az ingatlanban címmel. A kérdés nem maradt költői, noha konkrét választ adni olyan konkrét kérdésekre továbbra is lehetetlen, mint hogy elérték-e már a mélypontot a lakásárak. A piaci szakértő arra is figyelmeztetett, hogy akik az elmúlt években az árcsökkenésre vártak és nem vásároltak, kivétel nélkül jelentős hozamtól fosztották meg magukat, hiszen évről évre 20-25 százalékkal drágultak az ingatlanok.

Hasonló helyzet lehet most, amikor üzleti lehetőséget keresve a profit legnagyobb részét a vételekor lehet realizálni az ingatlanpiacon, és erre most akár a korábbinál alacsonyabb áron is mutatkozik esély. Alapvetően más lesz a helyzet, amikor majd mindenki visszatér a piacra, hiszen a növekvő kereslet mellett nem szoktak csökkenni az árak.

Mindenki a legjobb célpontokat keresi, amire lecsaphat, általában azok járnak jól, akik a kihívásokat lehetőségként élik meg. Érdemes nyitottan állni a következő időszak elé a szakértő szerint, és figyelni a területi különbségekre.

– folytatta Balogh László. Példaként említette a bérleti piacot, amely elsőként reagál a változásokra: itt 2022 őszéig kirobbanó árnövekedés történt, 25 százalékkal drágultak az átlagos lakbérek, de tavaly október óta stagnálnak. A rezsifélelem nagy hatást gyakorolt az árakra, de miután a bérszintek is nőnek, számítanak pozitív elmozdulásra – tudtuk meg. Több nagyvárosban – például Debrecenben, Győrben, Székesfehérváron, Szombathelyen – már annyiért lehet lakást bérelni, mint egy éve Budapesten.

A használt lakások piacán sok helyen már enyhe árcsökkenést látni, és a korábbi 4-5 százalékos alku most 8-10 százalékra nőtt a megfeleződött kereslet mellett. Egyedül az új lakások ára nem tud csökkenni, hiszen az építkezés folyamatosan drágul, de az egyes projektek utolsó lakásainál fel-feltűnnek az egyedi akciók, az ajándék konyhabútor, az áfa átvállalása és milliós árkedvezmények is.

– szögezte le Balogh.

Elképesztően nehéz év van az ingatlanpiaci szereplők mögött, és az idei sem ígérkezik kevésbé nehéznek – jellemezte a helyzetet Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője, a BKIK gazdasági szolgáltatások tagozatának illetékese. Mint mondta, nincs egyetlen markáns trend, mikrotrendek vannak, amelyeket lehet elemezni, nézegetni.

Az irodapiacot, amely jó hőmérője a szakmának, jelenleg nagyon óvatos, biztonságra törekvő bérlői attitűd, megnövekedett üresedési ráta, és elszálló üzemelési költségek jellemzik. A home office és a fűtési költségek együttesen vannak hatással a bérlők mozgására, bérbeadói és bérlői oldalon is nehéz tervezni, a hibrid trend mellett csökkenő fejlesztési volumen látszik.

Az irodapiac állománya az elmúlt hét-nyolc év egészséges növekedése nyomán Budapesten áttörte a 4 millió négyzetméteres határt. A fővárosi irodaállomány 25-28 százaléka a XIII. kerületben, a Váci út mentén koncentrálódik, másik fontos központja a pesti belváros és a dél-budai régió. A zöld irodák növekedése is jelentős, 2016-ban 35 százaléka, ma már a fejlesztések mintegy 50 százaléka, akkor a tranzakciók egyharmada, most csaknem fele ilyen ingatlan. Az ESG, a környezettudatosság, az épületek fenntarthatósága és az épületek használóinak komfortja a fókusztémák közé emelkedett.

Az üresedési ráta növekedésétől sokan kétségbe vannak esve, pedig nem kellene, hiszen óriási volt a fejlesztési láz, elképesztő mennyiségű irodaépület került a piacra, amelyeket eddig a piac fel is vett. A bruttó keresleti számok visszaestek a Covid előtti 60 százalékára éves szinten. Azonban továbbra sincs nagy baj, nincs nagy pánik, hiszen az új fejlesztések helyett a felújítások kerülnek előtérbe.

A bérlők mozgása izgalmas téma, még mindig nyitott kérdés, hogy a pandémia időszakában elterjedt home office hatására adnak-e vissza, és ha igen, akkor mennyi területet a bérlők. A drasztikus otthoni munkavégzés negatívumait már látják a HR-szakemberek, mára kiderült az is, hogy az iroda létjogosultsága ugyan megmaradt, de a munkaadók közben kevesebb, a munkavállalók pedig több home office-napot akarnak.

Egyelőre a bizonytalanság tükröződik abban, hogy az irodabérleti szerződések zöme szerződéshosszabbítás, vagyis kevés az előbérlet és a bővülés. 

Átadások azonban lesznek, a többi között elkészül a Liberty irodaház, a Corvin Innovation és a Corvin Palace is – az utóbbi az egykori Corvin Áruház épületében. A funkcióváltásra Kalaus szerint a közeljövőben is számos példa lesz a bezárt hotelek, vendéglők, irodaházak hasznosítása során. A jó lokációval rendelkező épületeknek van jövőjük, csak lehet, hogy más részpiacon, mint korábban.

Az ipari, logisztikai szektor továbbra is sláger, nagyon dinamikusan fejlődik ez a szegmens, az állomány mérete már meghaladja a 4,5 millió négyzetmétert. Elképesztő módon megnőtt a logisztikai bázisok száma is, a havi bérleti díjak – négyzetméterenként 4,5-5,5 euró – viszonylag magasak, európai szinten vannak. 

– mondta Kalaus Valter, aki szerint 2023-ban nem fognak csodák történni, a kivárás éve lesz, elmozdulást ősz előtt nem várható.