Ukrajna kettészakadt, kitört a lakhatási válság: már nem is álmodnak saját ingatlanról – soha nem látott árrobbanás történt

Az ukrán bérlakáspiac az ősz közeledtével újabb válságos szakaszhoz érkezett. Miközben a lakásvásárlás a háború sújtotta gazdaságban az állami programok ellenére egyre inkább elérhetetlen álommá vált, a bérleti piacra nehezedő nyomás hónapról hónapra erősödik. A belső menekültek tömegei, a diákok szezonális visszatérése, valamint a városokban újrainduló gazdasági élet egyszerre hajtják fel a keresletet, miközben a kínálat folyamatosan szűkül. Az eredmény kettős: soha nem látott árrobbanás a nyugati és központi régiókban, illetve mélyen nyomott bérleti díjak a keleti, biztonsági kockázatokkal terhelt városokban. A szakértők szerint az ősz „forró” lesz a lakáspiacon: a bérlők versenye élesedik, az árak tovább emelkednek, és a biztonsági szempontok legalább annyira számítanak majd, mint a négyzetméterár.

A kereslet már nyáron megugrott az ukrán lakáspiacon

„A bérleti piac sokkal gyorsabban talpra állt, mint az adásvételi. Az elmúlt két év dinamikája azt mutatja, hogy a lakbérek általában növekednek, hiszen a lakásvásárlás sokak számára elérhetetlen. Emiatt a bérlés vált a meghatározó megoldássá” – hangsúlyozza Jurij Pita, az ukrán ingatlanpiac egyik ismert szakértője, az Ingatlanszakértők Szövetségének (AFNU) korábbi elnöke. A nyári hónapokban jellemzően visszaesik a kereslet, hiszen sokan szabadságra mennek, ám idén más volt a helyzet. Vitalij Poberezkij, a DIM.RIA ingatlanportál termékfejlesztési vezetője szerint júniusban már érezhetően megugrott az érdeklődés, és a júliusi aktivitás is magas maradt. 

– fogalmazott.

Az OLX ingatlanplatform adatai is alátámasztják ezt: az első fél évben 20 százalékkal nőtt a bérleti hirdetésekre érkező válaszok száma, júliusban pedig további 11 százalékos bővülést mértek júniushoz képest. Főként a kétszobás lakások iránt élénkült a kereslet (plusz 15 százalék), de az egyszobások (plusz 11 százalék) és a háromszobások (plusz 10 százalék) iránt is nőtt az érdeklődés.

Nyugati városokban szárnyalnak az árak

Kijev továbbra is a legdrágább város a bérlők számára, de a nyugati régiókban is rekordokat döntöttek az árak. A DIM.RIA adatai szerint júliusban Kijevben egy 

• egyszobás lakás átlagosan 18,4 ezer hrivnyába (150 ezer forint) került havonta, 
• a kétszobások 21,7 ezerbe (178 ezer forint), 
• míg a háromszobások már 26,3 ezer hrivnyába (215 ezer forint).

Ugyanakkor az OLX statisztikái szerint az egyszobásoknál a kárpátaljai megyeszékhely árai (18,8 ezer hrivnya/154 ezer forint) már meghaladták a kijevieket, és Lembergben is 17,9 ezer hrivnya (146 ezer forint) körül alakultak. A két- és háromszobások esetében továbbra is a főváros dominál: 31 ezer hrivnyás (254 ezer forint) medián ár a kétszobásoknál, és közel 58 ezer hrivnya (475 ezer forint) a háromszobásoknál.

„A legnagyobb áremelkedést az elmúlt évben Kárpátalján (11-ről 29 százalékra) és Odesszában (22-ről 34 százalékra) mértük” – teszi hozzá Poberezkij. Ugyanakkor Lembergben és Kijevben a nyár folyamán mérsékeltebb volt a drágulás, ott inkább az ősz folyamán várható az ugrás.

Keleten és délen még mindig olcsóbb

A frontvonalhoz közeli régiókban jóval alacsonyabbak a bérleti díjak. Júliusban Harkivban mindössze 4500 hrivnyáért (37 ezer forint) lehetett egyszobás lakást találni, Mikolajivban 5800-ért (47,5 ezer forint), Zaporizzsjában 5500-ért (45 ezer forint), míg Csernyihivben 6700 hrivnyáért (55 ezer forint).

A kétszobás lakások ára Harkivban és Zaporizzsjában 7000 hrivnya (57,5 ezer forint) körül alakult, Mikolajivban 7100 (58,1 ezer forint), Csernyihivben pedig 7500 hrivnya (61,5 ezer forint) volt. A háromszobás lakások a legolcsóbbak Csernyihivben (8 ezer hrivnya/65,5 ezer forint), Harkivban és Zaporizzsjában 9 ezer (74 ezer forint), Mikolajivban 10 ezer hrivnya (82 ezer forint) körül mozogtak.

Ez a kettősség – drágább nyugati és központi nagyvárosok, olcsóbb, de bizonytalanabb keleti városok – meghatározza a bérleti piac egészének szerkezetét.

Ősszel tovább élesedik a verseny

Az elemzők egyetértenek abban, hogy szeptemberben a kereslet tovább nő. Ennek oka a diákok visszatérése, a munkahelyek újranyitása, valamint a belső migráció folytatódása. „Az egy- és kétszobás, havi 15 ezer hrivnyás (123 ezer forint) kategóriában akár 10 százalékos áremelkedés is elképzelhető” – mondta Jurij Pita. 

Ugyanakkor hozzátette, hogy azokban a városokban, ahol az árak már a nyár folyamán jelentősen megugrottak (például Rivnében vagy Vinnicában), ősszel nem várható újabb drágulás, mert a piac telítődött. Kijevben viszont, ahol a nyári hónapok viszonylag nyugodtak voltak, szeptembertől megindulhat az árak emelkedése.

Poberezkij is megerősítette ezt, mint kifejtette: „A nagyvárosokban és a diákvárosokban szeptember–októberben néhány százalékkal nőhetnek az árak. A verseny a lakásokért élesebb lesz, különösen a központi és nyugati régiókban.”

Új szempontok a lakásválasztásnál: biztonság és energiafüggetlenség

A háború és az energiahálózat elleni támadások után a bérlők ma már nemcsak az árra, az elhelyezkedésre és a közlekedésre figyelnek. 

– emeli ki Jurij Pita.

Hasonló tapasztalatokról számol be Poberezkij is. Szerinte bár idén nyáron nem voltak komolyabb áramkimaradások, a bérlők tudatosabbak lettek. Fontos szemponttá vált az infrastruktúra stabilitása és az, hogy a lakás mennyire kész egy esetleges krízishelyzetre.

A Factum Group kutatása szerint a bérlők 85 százaléka számára az ár a döntő tényező, 72 százalék a városrészre figyel, 68 százalék a közlekedési lehetőségeket veszi számításba. Ugyanakkor már a válaszadók több mint fele (57 százalék) figyelembe veszi a tartalék energiaellátást, és 48 százalék számára fontos, hogy a házban legyen óvóhely.

A geopolitika is beleszólhat

A bérleti piacot a közeljövőben azonban nemcsak a belső kereslet és kínálat, hanem a nemzetközi helyzet is befolyásolhatja. Jurij Pita szerint, ha az amerikai közvetítéssel zajló béketárgyalások valamilyen eredményre vezetnek, és a belső menekültek visszaköltözhetnek otthonaikba, az csökkentheti a nyomást a bérleti piacon. 

„Ha a front menti területek biztonságosabbá válnak, a kereslet a nyugati és központi városokban csökkenhet, ezzel együtt az árak is mérséklődhetnek” – vélekedett a szakértő.

Az ukrán bérleti piac tehát továbbra is aktív és élénk, de egyre inkább kettészakad: a nyugati és központi városokban drágulás, keleten és délen pedig alacsony árak, de magasabb biztonsági kockázatok jellemzik. Ősszel a bérlőknek mélyebben a zsebükbe kell nyúlniuk, főként az egyszobás és kétszobás lakásoknál. A piaci szereplők szerint 5-10 százalékos áremelkedés valószínű a következő hónapokban, miközben az árakra a geopolitikai fejlemények is hatással lehetnek.