Nagyon fontos változás lépett életbe az Otthon Start szabályozásában, azonnal megváltozik a folyósítás: ezek az új feltételek
Már a kivitelezés ideje alatt is folyósíthatóvá válhatnak a lakástámogatások az új építésű ingatlanok esetében egy frissen megjelent kormányrendelet alapján. Az Otthon Start szabályozásának módosítása jelentős változást hozhat azok számára, akik támogatott hitelből szeretnének lakást vásárolni, különösen akkor, ha az ingatlan még építés alatt áll. A lépés célja részben az lehet, hogy felgyorsítsa a lakásépítéseket és megkönnyítse az új projektek finanszírozását.
A 40/2026. (III. 5.) kormányrendelet értelmében az Otthon Start hitel és a CSOK Plusz folyósítása bizonyos feltételek teljesülése esetén már az építkezés során is megkezdődhet. A Bankmonitor szakértői szerint ez komoly segítséget jelenthet azoknak a vásárlóknak, akik új építésű lakást szeretnének venni, de a kivitelezés még nem fejeződött be. Fontos azonban, hogy a szabályozás továbbra sem tekinti új építésű lakásnak azt az ingatlant, amelyet magánszemély saját maga épít vagy építtet.
Az új rendszerben három különböző finanszírozási lehetőség jelenhet meg az új lakások vásárlóinak.
Az első és egyben legjelentősebb opció a szakaszos folyósítás állami kamattámogatással. Ebben az esetben
a támogatott hitel több részletben érkezhet a projekt során, miközben a kedvezményes, legfeljebb évi 3 százalékos kamat már az első folyósítástól érvényes.
Ehhez azonban több feltételnek is teljesülnie kell. Az egyik legfontosabb, hogy a kivitelező vállalkozásnak projekthitelt vagy vállalkozói kölcsönt kell felvennie az építkezés finanszírozására. Ha a fejlesztő saját forrásból építkezik, akkor a vevő nem élhet ezzel a lehetőséggel.
Szintén feltétel, hogy az épülő ingatlanhoz kapcsolódóan úgynevezett társasházi építményi jog kerüljön bejegyzésre a tulajdoni lapra. Ez egy új, vagyoni értékű jog, amely az építkezés ideje alatt erősebb jogi védelmet biztosíthat a lakásvásárlók számára. A támogatott hitelből folyósított részletek ráadásul elkülönített, úgynevezett óvadéki számlára kerülnek.
A kivitelező csak akkor juthat hozzá ehhez a pénzhez, amikor a projekt lezárul, és az adott lakás elkészül.
A végső részlet kifizetésének feltétele az is, hogy az ingatlan értékbecslő igazolása szerint megfeleljen a lakhatási követelményeknek.
A rendelet az építkezés időtartamára is szab határt. Az első részfolyósítást követően a kivitelezést három éven belül be kell fejezni, indokolt esetben pedig legfeljebb egy évvel lehet meghosszabbítani ezt az időszakot. Ha a projekt túllépi ezt a határidőt, a kamattámogatás megszűnik, és az addig kapott támogatást a jegybanki alapkamattal megegyező büntetőkamat mellett kell visszafizetni.
Szakaszos folyósítás a kivitelezés során, állami támogatás nélkül
A második lehetőség szintén a szakaszos folyósítás, de állami kamattámogatás nélkül. Ebben az esetben jóval kevesebb feltételnek kell megfelelni: a kivitelezőnek nem szükséges projekthitelt felvennie, és az építményi jog bejegyzése sem kötelező. A kivitelezésre sincs szigorú határidő. A legfontosabb elvárás, hogy az utolsó részlet lehívásakor az ingatlannak már rendelkeznie kell használatbavételi engedéllyel vagy annak megfelelő dokumentummal, és ekkor ellenőrzik a lakhatási feltételeket is egy új értékbecslés során.
Ennek a megoldásnak azonban jelentős hátránya van.
A kamattámogatás, így a legfeljebb évi 3 százalékos kedvezményes hitelkamat csak a használatbavételi engedély megszerzését követően indul el.
A korábban lehívott részletekre addig piaci kamatot kell fizetni, amely jelenleg a Bankmonitor számítása szerint körülbelül évi 8,01 százalék. A szakértők szerint éppen emiatt valószínű, hogy ez a konstrukció kevésbé jelenik majd meg a banki gyakorlatban.
Egyösszegű folyósítás a használatbavételi megszerzését követően
A harmadik lehetőség a jelenleg is ismert megoldás: a hitel egy összegben történő folyósítása azután, hogy az ingatlan megszerezte a használatbavételi engedélyt. Ebben az esetben a vevő csak a kész lakás átadásakor jut hozzá a támogatott hitelhez, ugyanakkor a kamattámogatás is azonnal életbe lép.
A szakaszos folyósítás lehetősége azért kaphat kiemelt szerepet a lakáspiacon, mert
az utóbbi időszakban a lakásépítések ösztönzése kormányzati prioritássá vált.
Ennek részeként indult el például a Lakhatási Tőkeprogram, miközben az Otthon Start projektek – vagyis azok a nagy fejlesztések, ahol legalább 250 lakás épül és az ingatlanok legalább 70 százaléka megfelel az Otthon Start feltételeinek – adminisztratív könnyítéseket és bizonyos építésügyi előírások alóli mentességet is kaphatnak.
A lakásépítések felpörgetése azért is fontos lehet, mert az új támogatási programok a kereslet növekedését hozhatják. Az ilyen projektek megvalósítása azonban időigényes: egy-egy nagyobb lakópark esetében akár két-három év is eltelhet, mire az építkezés befejeződik. A gyakorlatban ugyanakkor már a kivitelezés korai szakaszában, sőt akár a tervezőasztalról is értékesítik a lakásokat.
A jogszabályváltozás a kihirdetését követő napon, vagyis 2026. március 6-án hatályba is lépett. Elméletben már most is lehetne ilyen feltételekkel támogatott hitelt igényelni, a gyakorlatban azonban még idő kell a bankoknak ahhoz, hogy átvezessék a változásokat saját szabályzataikban, és eldöntsék, milyen formában kínálják majd az új lehetőségeket. Emiatt az első, az új rendszerhez igazodó hitelajánlatok megjelenésére várhatóan még néhány napot várni kell.
A megkötött lakáshitelek már több mint 80 százaléka az Otthon Starthoz köthető
A lakossági hitelpiac 2026 elején is erős maradt: januárban 253,8 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket, ami ugyan nem rekord, de több mint kétszerese az egy évvel korábbi szintnek. A volumen döntő részét a támogatott konstrukciók adják, amelyek a teljes állomány 81 százalékát teszik ki, és a Bankmonitor becslése szerint a lakáshitelek mintegy 70 százaléka az Otthon Start programhoz kapcsolódik.
Eközben a személyi kölcsönök volumene 84,33 milliárd forintra csökkent, de éves összevetésben még így is közel 14 százalékos növekedést mutat. A Babaváró és a Munkáshitel viszont látványosan gyengélkedik, miközben az Otthon Start erősödése kiszorítja a piaci lakáshiteleket, és jelentősen megemelte az átlagos hitelösszeget is.
