Nemzetközi jelzálogkörkép: viszik, mint a cukrot

Július közepén új terméktípussal gazdagodott az immár hárombankos hazai jelzálogpiac: egyre több bank fogad el termőföldet is a hitel fedezeteként. Miközben a lakásokra adott kölcsönök robbanásszerű gyarapodása megtörhet az állami támogatások csökkenése miatt, az új termék a piac további bővülésével kecsegtet.

Lengyelországban is a jelzálog-hitelezés felfutására számítanak. A lengyel bankfelügyelet elnöke szerint az uniós csatlakozással nőhet a háztartások jövedelme, esnek a kamatok, s a bankok is egyre érdekeltebbek lesznek a hosszú távú kihelyezésekben. Ezt mutatja az is, hogy a ma tevékenykedő három mellett hamarosan újabb két jelzálogbank kezdi meg működését.

Oroszország is ettől a szektortól remél fejlődést: július végén került a duma elé a jelzáloglevelekről szóló törvényjavaslat. A piac fejlődésének ugyanis eddig a leginkább az vetett gátat, hogy a bankok forrásai jellemzően rövid távúak, így a hosszú lejáratú jelzálogkölcsönök fedezetét rendszerint külföldi kötvénykibocsátással kellett előteremteni. A helyzeten könnyíthet a jelzáloghitel-fedezetű papírok kibocsátásának engedélyezése. A hitelforma elterjedésének amúgy jó esélye van, hiszen a kilencvenes évek lakásprivatizációjának köszönhetően az oroszok 70 százaléka tulajdonosa otthonának.

Eközben Csehországban - az itthoni helyzethez hasonlóan - a túlzottan felpörgő támogatott lakáshitelezés visszafogása van napirenden. A rendkívül alacsony kamatoknak köszönhetően a jelzáloghitel-állomány ugyanis tavaly a 73,8 milliárd koronát is elérte, amelyből 53,4 milliárdot, a megelőző évinél 44,5 százalékkal többet a háztartások vettek fel. (Az összesített állomány 1997 végén csupán 14,2 milliárd korona volt.) Ez a hiteltípus egyre olcsóbb lett az utóbbi években, s ezzel mind szélesebb társadalmi réteg számára vált elérhetővé. A hitelintézetek versenyének erősödése mellett a népszerűség növekedését segítette az is, hogy a korábbi 70 százalék helyett immár az ingatlan teljes egészére nyújtanak kölcsönt a bankok. Ugyanakkor a költségvetési hiány bővülésének megfékezésére július végén a kormány csökkentette a lakás-takarékpénztári megtakarításokhoz és a jelzáloghitelekhez adott állami támogatásokat, ami rövid távon visszavetheti a konstrukció terjedését, de hosszabb távon hozzájárulhat az eddig igencsak visszafogottan fejlődő piaci alapú jelzálog-hitelezés kibontakozásához.

Eközben az Egyesült Államokban a jelzáloghitelek kamatának július végén bekövetkezett emelkedése nyomán éppen véget ért az a mintegy egyesztendős időszak, amely során az amerikaiak tömegesen refinanszírozták korábbi jelzáloghiteleiket. Az öszszes jelzálog-kihelyezés 75 százalékát adó refinanszírozás a 2001-es 84 milliárd dollárral szemben tavaly 96, az idei első negyedévben 24 milliárd dollárt tett ki, ám a 30 éves kamat 5,67 százalékra emelkedésével szakértők szerint véget ér a hatalmas hitelcserehullám.

Az Egyesült Királyságban ezzel szemben 48 éves mélyponton, 3,5 százalékon áll a jelzáloghitel kamata, amely csak akkor csökkenhetne tovább, ha az utóbbi egy évben közel 22 százalékkal dráguló otthonok ára csökkenésnek indulna. Elemzők szerint akár 15 százalékos esésre is szükség volna, hogy a kamatok 2,5 százalékig süllyedjenek. Az alacsony költség azonban így is kellő vonzerőt jelent: júniusban 22,5 milliárd fontnyi jelzáloghitel-kihelyezés volt az országban, ami egy esztendő alatt több mint 31 százalékos emelkedést takar. Ez azonban főként a refinanszírozásnak köszönhető, a magas ingatlanárak ugyanis elriasztják az új otthont vásárlókat.

Az ingatlanfinanszírozás a sláger Portugáliában is. Az ország legnagyobb hitelintézete, a Caixa General de Depósitos az utóbbi öt évben több ilyen kölcsönt adott, mint az előző száz esztendőben, így a jelzáloghitelek a teljes kihelyezés 60 százalékát teszik ki. A jóval alacsonyabb bázisról induló konkurensek eközben tavaly 42 százalékkal gyarapították állományukat. A terméktípus népszerűsödésében az euró bevezetése döntő szerepet játszott: a közös valuta a kamatlábak és az infláció drasztikus esését hozta, ami hatalmasra duzzasztotta a keresletet. Az 1990 óta évi 20 százalékosnál is gyorsabban növekvő piac rengeteg új belépőt vonzott, ami a végletekig kiélezte a versenyt. Az évi 10 milliárd eurós új kihelyezésért vívott küzdelemben a bankok újabb és újabb kedvezményekkel igyekeznek magukhoz vonzani az ügyfeleket.

A világ egyik legrégebbi jelzálogpiacának számító Dániában június végén a második és harmadik legnagyobb jelzálogbank egyesülési terve hozta lázba a piacot. Az 1,1 milliárd dollárt is meghaladó értékű összeolvadás révén létrejövő új cég 40 százalékos részesedésével az első helyre rukkolhat, ami tovább fokozhatja az amúgy is éles versenyt. A konstrukció népszerűségére jellemző, hogy az utóbbi 200 évben az ingatlanvásárlások közel 100 százalékát jelzáloghitelből fedezték, s ez idő alatt egyetlen jelzálogbank sem jelentett csődöt.

A jelzáloghitelek sikere másutt is számottevő: Írországban tavaly a lakáscélú kölcsönök 23 százalékos emelkedését regisztrálták, míg Kanadában 7,2 százalékos volt a gyarapodás, szemben a 2001-es 4,2-del. Ráadásul az ottawai adatok szerint az elmúlt évben 22 milliárd dollárnyi új jelzálogkötvényt bocsátottak ki, ami a megelőző esztendő volumenének több mint kétszerese.