Az "árfolyam" mint a devizahiteles javaslatok téves központi célja
A megnövekedett jelzáloghitel, devizahitel-állománnyal két probléma van.
Az egyik a már felhalmozódott veszteségek/nyereségek újraelosztása. Miközben a nyereségeket az egyes szereplők (bankok, állam, adósok) természetesnek veszik, a veszteségeket nem tudják elfogadni, és igyekeznek azt a többiekre áthárítani, ami növeli a szereplők közötti feszültséget. A már megképződött veszteségeket nem lehet semmilyen pénzügyi trükkel meg nem történtté tenni, és nem lehet egyetlen külső szereplőre sem áthárítani. A devizahitelek kapcsán általában két markáns és egymással ütköző vélemény szokott megfogalmazódni arról, hogy mi lenne az igazságos teherviselés: az egyik szerint, az fizessen, akinek haszna származott az ügyletből („benefit received principle”); a másik szerint, az viselje a terheket, aki elbírja, vagyis legyünk szolidárisak az elesettekkel („ability to pay principle”). A társadalomnak arról kell döntenie, hogy kivel és milyen mértékben vállal szolidaritást, illetve, hogy mely esetekben hagyja, hogy az egyes szereplők felelősséggel viseljék a rossz döntéseik következményeit. Ez a döntés az értékrendektől függ, vagyis alapvetően politikai és nem közgazdasági kérdés.
A másik, ennél sokkal jelentősebb probléma azonban az, hogy a kockázatok továbbra is léteznek, és a piaci körülmények kedvezőtlen irányú megváltozása esetén a jövőben még több hiteladós válhat fizetésképtelenné. Ez szűkíti a gazdaságpolitika mozgásterét, ráadásul egy külső sokkhatás egy újabb kiterjedt gazdasági és társadalmi válsághelyzetet is kiválthat. Közgazdasági, pénzügyi szempontból az igazi kérdés az, hogy hogyan lehet hatékonyan csökkenteni a még mindig fennálló kockázati kitettséget. A már ismertetett három pilléres, jövedelemarányos törlesztésre építő javaslatunk ennek a problémának a megoldását célozza. A következőkben pedig azt fejtjük ki, miért is szükségszerű ezen kockázat csökkentéséhez a jövedelemarányos rendszer figyelembe vétele.
Az igazi kockázat, a tömeges nemfizetés hátterében a túlzott eladósodás áll. A túlzott eladósodást egyrészt egy „flow” (folyamat), másrészt egy „stock” (állományi) jellegű mutatóval lehet megragadni. A flow jellegű adósságmutató a havi törlesztőrészletet viszonyítja a havi nettó jövedelemhez. A továbbiakban ezt a hányadost törlesztési tehernek nevezzük. A másik, gyakran felbukkanó stock jellegű mutató a hiteltartozást viszonyítja a fedezet értékéhez (loan to value, LTV), amit röviden relatív adósságnak nevezünk. Az egyéni és a piaci változások hatására mindkét mutató folyamatosan változik az egész futamidő alatt. Ha mindkettő növekszik, krízishelyzet állhat elő. A nemfizetést a törlesztési képesség és a törlesztési hajlandóság együttes romlása okozza.
A kiindulópontunk az volt, hogy a törlesztési képességet alapvetően a törlesztési teher, míg a törlesztési hajlandóságot pedig a relatív adósság határozza meg. Az a hiteladós, akinek a nettó jövedelmének 50-60%-át kellene a törlesztésre fordítania, nagy valószínűsséggel alig tudja kigazdálkodni a törlesztőrészletet. Ha ráadásul még a hiteltartozása nagyobb, mint a lakás értéke (LTV>100), akkor a motivációja is nagyon alacsony lesz. A rendszerkockázat, vagyis a tömeges nemfizetés valószínűsége, mindezek alapján úgy csökkenthető, ha elérjük, hogy a törlesztési teher és a relatív adósság az adósok széles köre esetében azonnal csökkenjen, és a jövőben is viszonylag alacsony szinten maradjon. Bár bizonyos intézkedésekkel a relatív adósság csökkentését is el lehet érni (pl. adósságelengedés, ingatlanpiac fellendítése és így az ingatlan értékek növelése) javaslatunkban mi fontosabbnak tartjuk, és ezért nagyobb súlyt helyezünk a törlesztési teher csökkentésére, a törlesztési képesség stabilizálására.
A törlesztési teher az elmúlt időszakban a legtöbb hiteladós esetében jelentősen növekedett, ami több tényező, nevezetesen 1) a devizaárfolyam, 2) a hitelkamatláb és 3) a nettó jövedelem együttes megváltozásának köszönhető. A törlesztési teher sokkal érzékenyebb a jövedelemre, mint a devizaárfolyamra és a kamatlábra együttvéve. Ennek hétköznapi magyarázata pedig az, hogy ha zsugorodik a viszonyítási alap (a jövedelem) akkor minden ezer forint veszteség, törlesztés sokkal jobban fáj. Azok a háztartások, akiknek sikerült megőrizni a jövedelmüket, többnyire törleszteni is képesek. Az igazi probléma akkor lép fel, ha komoly (akárcsak átmeneti) visszaesés következik be a háztartás jövedelmében. Ezt a számpéldánk látványosan illusztrálja.
Vizsgáljunk meg három esetet, melynek során mind a három változó (árfolyam, kamat, jövedelem) egy harmaddal, 33%-kal kedvezőtlen irányba változik.
1. Devizaárfolyam: Közvetlenül a hitelfelvétel után a svájci frank árfolyama hirtelen 180-ról 240-re emelkedik (+33%). Ekkor a hiteltartozás 10,6 millióra, a havi törlesztőrészlet 80 ezer forintra, a törlesztési teher pedig 30%-ról 40%-ra nő.
2. Devizaárfolyam+Kamat: Ha azonban nemcsak a devizaárfolyam nő, hanem azzal párhuzamosan a hitelkamatláb is megemelkedik 4%-ról 5,3%-ra (+33%), akkor a tartozás ugyanúgy 10,6 millió lesz, de a havi törlesztés már 87 ezer forint. A törlesztési teher 40%-ról tovább nő 44%-ra.
3. Devizaárfolyam+Kamat+Jövedelem: Ha a devizaárfolyam- és a kamatnövekedés mellett még a nettó jövedelem is csökken, 133 ezer forintra (-33%), akkor a törlesztési teher a jövedelem csökkenése miatt 44%-ról 65%-ra nő!
Vagyis a törlesztési teher úgy nőtt 30%-ról 65%-ra, hogy abból 10%-pont az árfolyam, 4%-pont a kamat miatt és 21%-pont (!!!) a jövedelem-csökkenés miatt keletkezett.
Mindezek alapján nyilvánvaló, hogy a portfólió minőségét nem lehet érdemlegesen javítani még a devizaárfolyam megszüntetésével, csökkentésével és a kamatok drasztikus csökkentésével sem. Valódi áttörést csak a jövedelemingadozásból származó kockázat megfelelő kezelésével lehet elérni. A devizaárfolyamra és a kamatlábra vonatkozó intézkedések, bár szükségesek, ehhez képest csak kiegészítő jellegűek lehetnek.
Javaslatunk megfogalmazásakor ezért abból indultunk ki, hogy a hiteladósoknak teljesíteniük kell vállalt kötelezettségeiket, ám ehhez minden segítséget, jogos könnyítést meg kell kapniuk, nem megfeledkezve a jövedelemingadozás tényéről. Javaslatunk fő elemeiként ezért fogalmaztuk meg a következőket:
1. Jövedelemarányos törlesztés: Csak a jól fizető adósok maradhatnak fix törlesztésű hitelben. A problémás adósoknak kötelező áttérni a jövedelemarányos törlesztésre, ahol viszont türelmesen és rugalmasan törleszthetnek.
2. Részleges devizakonverzió: Csak a jól fizető adósok maradhatnak devizahitelben. A problémás adósoknak kötelező áttérni forintra. (A jó adósok is dönthetnek úgy, hogy áttérnek.) Szerencsés körülmény, hogy a kamatkülönbözet jelenleg viszonylag kicsi, ami kedvez az átváltásnak. A devizakonverziók árhatására azonban figyelemmel kell lenni; érdemes az átváltásokat időben elnyújtani, vagy más módon semlegesíteni.
3. Differenciált, transzparens kamatmarzsok: Át kell térni az referenciakamat+marzs jellegű transzparens kamat-meghatározásra. A fegyelmezett törlesztés ösztönzése érdekében a jó adósok marzsának alacsonyabbnak kell lennie, mint a rossz adósok esetében; illetve a devizakonverzió ösztönzése érdekében a forinthitelek marzsának alacsonyabbnak kell lennie, mint a devizahiteleknél. Összességében pedig, a törlesztési teher csökkentése érdekében, a kamatszinteknek is csökkennie kell, amit az állam a bankoknak nyújtott olcsó refinanszírozási hitelekkel segíthet.
Vizsgáljunk meg három esetet, melynek során mind a három változó (árfolyam, kamat, jövedelem) egy harmaddal, 33%-kal kedvezőtlen irányba változik.
1. Devizaárfolyam: Közvetlenül a hitelfelvétel után a svájci frank árfolyama hirtelen 180-ról 240-re emelkedik (+33%). Ekkor a hiteltartozás 10,6 millióra, a havi törlesztőrészlet 80 ezer forintra, a törlesztési teher pedig 30%-ról 40%-ra nő.
2. Devizaárfolyam+Kamat: Ha azonban nemcsak a devizaárfolyam nő, hanem azzal párhuzamosan a hitelkamatláb is megemelkedik 4%-ról 5,3%-ra (+33%), akkor a tartozás ugyanúgy 10,6 millió lesz, de a havi törlesztés már 87 ezer forint. A törlesztési teher 40%-ról tovább nő 44%-ra.
3. Devizaárfolyam+Kamat+Jövedelem: Ha a devizaárfolyam- és a kamatnövekedés mellett még a nettó jövedelem is csökken, 133 ezer forintra (-33%), akkor a törlesztési teher a jövedelem csökkenése miatt 44%-ról 65%-ra nő!
Vagyis a törlesztési teher úgy nőtt 30%-ról 65%-ra, hogy abból 10%-pont az árfolyam, 4%-pont a kamat miatt és 21%-pont (!!!) a jövedelem-csökkenés miatt keletkezett. -->
