Illúzió lakásárcsökkenésben reménykedni

Időről időre megjelennek olyan vélemények a hazai sajtóban és a különböző közösségimédia-felületeken, amelyek szerint a budapesti lakásár-emelkedés valójában egy lufi, amely hamarosan kipukkan. A következőkben azokat a tényezőket járjuk körül, amelyek alapján bátran kijelenthető, hogy illúziókat kerget az, aki az árak érdemi korrekcióját várja.

A közelgő árcsökkenés mellett gyakran azzal szokás érvelni, hogy elfogy a keresleti oldal, hiszen a lakások szinte már most megfizethetetlenek az átlagemberek, átlagos családok számára. Szintén gyakori – és amint látni fogjuk, hibás – érv, hogy a drágulást a Budapesten tömegével ingatlant vásárló külföldi befektetők okozzák és okozták. A külföldiekkel kapcsolatos további közkeletű vélekedés, hogy amennyiben e befektetők keze megremeg, és az addig elért jelentős hozamot realizálva a piacra borítják az ingatlanjaikat, azonnali és jelentős áresést idéznek elő.

A befektetőkkel kapcsolatos aggodalmak eloszlatásához fontos néhány dolgot tisztázni. Magyarországon és ezen belül Budapesten nincsenek jelen olyan befektetői csoportok, amelyek óriási bérlakás-portfólióval rendelkeznének, és amelyek döntési méretüknél fogva befolyásolhatnák az árakat. Hivatalos statisztikákkal is igazolható továbbá, hogy a befektetők túlnyomó többségét Budapesten a magyar családok adják, amelyek egy, legfeljebb két lakást vásárolnak, vásároltak a meglévő(k) mellé. A hazai befektetők nagy része ennek megfelelően olyan családi invesztíciónak szánja a lakást, amellyel hosszú távra terveznek azért, hogy azt saját induló otthonként potenciálisan a jövőben majd a gyerekek, unokák tudják használni. A külföldi befektetők ezzel szemben legfeljebb csak egy-egy szűk részpiacon játszanak érdemi szerepet. Tény, hogy a külföldi invesztorok professzionálisabb befektetői hozzáállással rendelkeznek, azaz a piac változásaira gyorsabban reagálva rövidebb idő alatt döntenek vételről vagy eladásról, ám mivel jóval kevesebben vannak, mint a magyarok, az árakat nem befolyásolják jelentősen.

Makrogazdasági szempontból sem látszik olyan tényező, amely az árcsökkenés irányába mutatna. Keresleti oldalról az áraknak ugyanis a gazdaság bővülése és a bérek növekedése ad támaszt. Magyarországon megindult az uniós bérszínvonalhoz való felzárkózás, aminek koránt sincs vége, már csak azért sem, mert a demográfiai folyamatok és az elvándorlás szűkíti a munkaerőpiaci kínálatot. Mivel az uniós munkaerőpiac likvid, a további bérnövekedés elkerülhetetlen.

A bérnövekedés mellett az olcsó, fogyasztóbarát, hosszú időre rögzített törlesztőrészletű, kiszámítható, azaz a kölcsönfelvevő szempontjából alacsony kockázatú hitelek elérhetősége is hajtja a piacot. A hitelfelvétel ráadásul azoknak is jó választás lehet, akiknek amúgy rendelkezésükre állna a teljes vételár, de csak később, hiszen így az időben igénybe vett banki finanszírozással még a további drágulás előtt megvehetik a kiválasztott lakást.

A gazdaság és a bérek növekedésén, valamint az elérhető hiteleken túl a kínálati oldal folyamatai is arra utalnak, hogy inkább további áremelkedésre van kilátás, semmint árcsökkenésre. Számolni kell ugyanis a telekárak és a kivitelezési költségek kitartó növekedésével éppúgy, mint a 2020-tól 27 százalékra visszaemelkedő áfa hatásával. A keresleti oldal vagy elfogadja, azaz megfizeti az e két tényezőnek betudható, a mainál jóval magasabb árakat, vagy a kínálati oldal lép azzal, hogy befagyasztja a további fejlesztéseket. Ha viszont nem lesz újlakás-kínálat, akkor a kereslet a használt lakások piacán csapódik le, az ottani árakat emelve még tovább.

A fentiekből az is következik, hogy egy általános és érdemi fővárosi lakáspiaci árcsökkenéshez a hazai és a nemzetközi makrogazdasági helyzetnek olyan mértékben kellene kedvezőtlenné válnia, hogy annak megvalósulása esetén a legkisebb gondunk is nagyobb lesz annál, hogy épp mekkorák a négyzetméterárak.

Földi Tibor,

a Futureal

csoporthoz tartozó Cordia vezérigazgatója