Egyelőre csak a bizonytalanság biztos, de van mibe kapaszkodni
Ahogy a koronavírus szinte a semmiből jött, úgy a hozzá kapcsolódó válság is, amely más, mint az eggyel korábbi – 2008-ban elmélyülő – krízis. A járvány mindent felforgatott, a lakáspiacot is, és még 2020 őszén is kézzelfogható a bizonytalanság majdnem minden területen. Egyelőre törékeny alapokon, de kirajzolódni látszik a lakáspiaci jövőkép, amely élénküléssel kecsegtet.
Könnyű lenne összekötni a lakáspiaci megtorpanást, az egyelőre átmenetinek tűnő visszaesést a koronavírus-járvány megjelenésével, magyarországi elterjedésével, fontos ugyanakkor, hogy a lakáspiac már a múlt év közepén-végén visszavett a korábbi fordulatszámból. Az ország különböző részeit eltérően érintette a lassulás, Budapesten volt a legegyértelműbb. Aztán jött idén tavasszal a koronavírus-járvány, amely rátett egy lapáttal, konzerválta a kialakult, a korábbi évek pörgős lakáspiacához képest halványabb helyzetet.
A koronavírus-válság lakáspiaci hatásai azonban mások, mint a legutóbbi, 2008-ban elmélyülő, majd évekig pusztító válságé, hogy pontosan miért, arról majd részletesen is szó lesz. Előbb a legutóbbi válság számait érdemes áttekinteni. 2007 még az egyik csúcsévnek számított a lakáspiacon, a magánszemélyek közötti lakásadásvételek száma megközelítette a 185 ezret. Ez a mai napig rekord. (Itt érdemes megemlíteni, hogy a Központi Statisztikai Hivatal az illetékhivatali adatok alapján számolta a lakáspiaci tranzakciókat, a kétezres évek elejétől fokozatosan egyre több adat érkezett be, 2006-ig azonban több tucat város adata hiányzott a hivatalos számokból, 2007-től vált kompletté az adatbázis.) Tehát a 2007-es, majdnem 185 ezres tranzakciószám 2008-ban 140 ezer alá csökkent, majd jött az erőteljes lejtmenet. 2009-ben a magyar GDP csaknem 7 százalékkal zuhant éves összevetésben. A lakáspiaci tranzakciók száma 83 ezer alá esett. A következő években sem tudtak az ezres szint fölé kapaszkodni. Csak 2014-ben sikerült, amikor elindult a már említett, 2019 közepéig, illetve a járvány megjelenéséig tartó boom. Abban az évben 110 ezer feletti adásvételről beszélhettünk, 2018-ig fokozatos volt a bővülés, az utóbbi esztendő már 154 ezer feletti tranzakcióval zárult, majd a múlt évben jött a visszaesés, alig több, mint 141 ezer lett a végeredmény. Ezek az adatok – különösen a 2008-tól 2013-ig terjedő időszak számai – azért fontosak, mert látható, hogy nagyon lassan állt talpra a lakáspiac. Most, a koronavírus-válság hatására, remélhetőleg nem így lesz. A következők miatt.
Bár az idei adatok és a bizonytalan gazdasági és lakáspiaci környezet a lakások árának stagnálását és csökkenését, valamint a tranzakciók számának visszaesését mutatják, ám most úgy tűnik, hogy a járványhatás – vagy másképp válsághatás – várhatóan nem lesz tartós.
Vannak olyan részadataink, amelyek azt mutatják, hogy a koronavírus-járvány első magyarországi hullámában tapasztalt rendkívül jelentős, 30-40 százalékos kereslet- és kínálatcsökkenés után voltak hónapok, amikor már az egy évvel korábbi szintet súrolta, sőt esetenként meg is haladta a piac. Ha pedig sikerül megfékezni a járványt, kifejlesztik a vakcinát – ami, úgy tűnik, az egyetlen megoldás a normális gazdasági és társadalmi működéshez –, akkor megindulhat a visszarendeződés, fellendülés.
A mostani bizonytalanságban a lakásberuházásaikat, tervezett költözéseiket, felújításaikat elhalasztó háztartások újra megjelennek a piacon. Látszik továbbá, hogy az állam is szeretne lökést adni a lakáspiacnak. Legalábbis erre utalnak az elmúlt hetekben tett bejelentések.
Az új lakások piacának több évre támaszt adhat, hogy ismét bevezetik a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfát. Az pedig már korábban kiderült, hogy a rozsdaövezetek is kapnak lökést. Az eredeti, még idén nyáron ismert terv az volt, hogy csak a rozsdaövezeti lakások kapnak 5 százalékos áfát, később a kormányzati szereplők azt nyilatkozták, hogy minden új lakásra vonatkozik majd a kedvezmény.
Az új lakások piaca, az építkezések az áfaintézkedéssel lendületet kaphatnak, ez pedig áttételesen a használt lakások piacán is élénkülést eredményez. Sokan ugyanis a meglévő lakásukból – annak eladása után – mennek majd az újba. Emiatt jövőre növekedhet a használt lakások kínálata is.
Fontos lépésnek tűnik a lakásfelújítási program, amely a mostani információk szerint január 1-jén indul, és a lakásfelújítási költség felét, maximum 3 millió forintot vissza nem térítendő állami támogatásként biztosít az érintetteknek. A lakáspiacon ez az utóbbi években kicsit partvonalon lévő felújítandó lakóingatlanok szegmensét pörgetheti fel.
Szintén élénkítheti jövőre a piacot a CSOK-os lakásokra vonatkozó illetékmentesség.
Összességében a mostani kilátások azt mutatják, hogy a vásárlók idén még kivárnak, de a megtorpanás ideiglenes lesz. A felívelés tempóját és pontos rajtját most még nehéz belőni, pont a koronavírus-járvány miatti bizonytalanságból adódóan. És az is biztos, hogy nem fog egyik pillanatról a másikra magához térni a lakáspiac.
