A Pénzügyi Akciócsoport (FATF) szerint az ingatlanszektor finanszírozásában magas a pénzmosási és terrorizmusfinanszírozási kockázat, amit tovább súlyosbít, hogy a kockázatok ismerete és értelmezése nagyrészt a gyenge vagy nagyon gyenge kategóriába esik. Az ingatlanszektorban lévő magas pénzmosási kockázat egyik lehetséges, egyszerűsített magyarázata az lehet, hogy az ingatlanvásárlás lehetővé teszi a nagy összegű pénzeszközök egyszerre, egyetlen tranzakcióban történő mozgatását, szemben a több kisebb értékű tranzakcióval, így a pénzmosók hatékonyabban tudnak nagy összegeket elhelyezni vagy rétegezni.
Az ingatlannal kapcsolatos pénzmosás módszerei különböző kockázati szinteken mozognak, mivel vannak körülmények, amelyek csökkenthetik vagy növelhetik a kockázatot. Ilyen kockázati körülmény lehet, ha az ingatlan-adásvétel során nincsen köztes pénzügyi szolgáltató (például hitelnyújtás céljából), csak a tranzaktáló felek. Ebben az esetben kimaradhat a pénzügyi szolgáltató által végrehajtott ügyfél-átvilágítás, ami csökkenti a gyanús szereplők kiszűrésének esélyét. A nagy értékű, jövedelemtermelő, illetve céges tulajdonban lévő ingatlanok adásvételénél azért beszélhetünk magasabb kockázatról, mert ezeknél tipikusan több fél vesz részt a tranzakciókban, és komplexebb finanszírozási folyamatok mehetnek végbe. Ilyenkor, több szereplő esetén, még nagyobb kihívás lehet az ügyfél-átvilágítási folyamatok végrehajtása az összes érintettnél.
A publikáció a magánszektor szereplőinek címezve a pénzmosási kockázatok felmérésének első lépcsőjeként egy átfogó, de a szervezet méretével arányos kockázatelemzés elkészítését tanácsolja, amely külön kockázati kategóriákra van bontva. A három fő kategóriaként a földrajzi, ügyfél és tranzakciós kockázatot jelöli ki, amelyeket néhány példával illusztrálunk:
Földrajzi kockázat akkor vetődik fel, ha a tranzakcióban részt vevő természetes személyek, a felhasznált finanszírozás forrása vagy maga az ingatlan fekvése a pénzmosás szempontból magas kockázatú országokhoz kapcsolható.
Ezen magas kockázatú országok körében segítség lehet az MNB Stratégiai hiányosságokkal rendelkező, kiemelt kockázatot jelentő harmadik országokról összeállított listája. Ugyancsak figyelni kell az adott országok jogi transzparenciájának szintjét, helyét a nemzetközileg elfogadott szankciós, embargós vagy más korlátozást előíró listákon, illetve az adott földrajzi területen lévő ingatlanszektorra vonatkozó kockázatokat és a veszélyek szintjét és jellegét is.
Ügyfélkockázatot jelent, ha az ügyfélnek vagy tényleges tulajdonosnak politikai kapcsolatai vannak, kiemelt közszereplő vagy annak rokona, közeli hozzátartozója, ha az ügyfél vagy tényleges tulajdonos megtalálható szankciós listákon.
Ugyancsak gyanús lehet, ha a felek indokolatlanul bonyolult jogi szerkezetek alkalmaznak, ha a vevő részt vesz ingatlanvásárláshoz kapcsolódó, útján történő állampolgársági programban, ha az ügyfél nyomást gyakorol az ügyintézőre, sürgeti a folyamatot, vagy nem az élethelyzetének megfelelő ingatlant szeretné megvenni, esetleg nem szeretné személyesen megvizsgálni az ingatlant, netán kerüli a személyes találkozást a bank képviselőjével.
Tranzakciós kockázatról beszélünk, amikor az üzletben készpénzt, kriptovalutát vagy az ügyfélhez nem köthető külföldi devizát használnak.
Fel kell hogy tűnjön az is, ha a vételár és a piaci érték között jelentős értékkülönbség áll fenn, ha a tranzakcióba harmadik feleket, tengerentúli számlákat használnak, vagy bonyolult hitelezési és más finanszírozási formákat alkalmaznak.
Az ajánlás kitér a hatékony pénzmosás-megelőzés további elemeire is, például az egyszerűsített és fokozott ügyfélátvilágítás alkalmazására kockázati szint szerint, a tényleges tulajdonos kilétének megismerésére vagy a eredetének vizsgálatára. Ezek az elemek hasonlatosak a pénzügyi szolgáltatók számára készített ajánlásokhoz, az alapelvek, belső kontrollok és eljárásrendek is megegyezhetnek, de az ingatlanszektorban kisebb a folyamatos monitoring szerepe.
Az írás további ajánlásokat tesz a vezetőség felelősségi köreinek kijelölésében, illetve a szektorspecifikus pénzmosás-megelőzési tréningek témáiban. Ezek a magyar pénzmosási törvényekben is szerepet kapnak, mivel a jogszabály nemcsak a jogi személyekre szabható bírságokról rendelkezik, de a vezető beosztású személyek és azok segítőinek felelősségéről és a törvény megsértése esetén kiszabható pénzbeli szankciókról ír. A pénzmosási kockázatok tudatosságának elmélyítésében a tréningek, képzési programok szervezése fontos szerepet kap, és ezek minden szakmai ajánlás alapvető követelményeiként szerepelnek a pénzmosás- és csalásmegelőzési programok készítésekor.
Az ajánlás tartalmát úgy lehetne összegezni, hogy előtérbe helyezi a kockázatalapú megközelítés alkalmazását, illetve gyakorlati példákon, esettanulmányokon keresztül próbál iránymutatást adni az ingatlanszektor szereplőinek, hogy a szektorra jellemző magas kockázatokat megfelelően kezeljék. Itthon az ingatlanszektor számos szereplője sok esetben csak felületesen alkalmazta a pénzmosási kockázatok elkerülésére vonatkozó előírásokat, azonban a globális szinten növekvő pénzügyi bűnözés, a folyamatosan fejlődő szabályozói környezet és az ezt betartató hatósági bírságok miatt a pénzügyi bűnözés megelőzésére vonatkozó kontrollok erősítése elengedhetetlen.
