A KPMG tíz országot felölelő, hitelező bankok körében végzett kutatása szerint 2009 óta a leggyengébb évét zárja Kelet-Közép-Európa ingatlanpiaca. 2023 első három negyedévben a tranzakciók értéke a 2022-es egész éves forgalom mindössze 30 százalékát tette ki. 

A régióban megvalósult ingatlantranzakciók 27 százalékos arányával a legaktívabb piac Csehország volt. A nála négyszer nagyobb Lengyelország mindössze ennek kétszeresét, azaz 47 százalékos részesedést tudott elérni. A cseh jelenlét dominálta a régió piacát is, az összes befektetés csaknem egyharmadát tette ki (32,7 százalék). Ebben a tekintetben egyébként Magyarország is felülteljesít, hiszen az összes kelet-közép-európai ingatlanbefektetés 8,9 százalékát hazai befektetők hajtották végre. A többi vizsgált régióbeli ország együttvéve 13 százalékkal vette ki a részét a befektetésekből, míg az amerikai, szingapúri, közel-keleti, illetve egyéb országok befektetéseinek aránya összesen 45,4 százalék volt. 

A Property Lending Barometer felmérésben a tágabb régió tíz országának 48 bankját kérdezték meg arról, hogyan viszonyulnak 2024-ben az ingatlanhitelezéshez, és milyen folyamatokra számítanak ezen a piacon. A tíz ország: Bulgária, Csehország, Lengyelország, Magyarország, Szlovákia, Románia, valamint Horvátország, Észak-Macedónia, Szerbia és Szlovénia.

Ingatlanberuházások megoszlása a tőke származási helye szerint

2023-ban a többi ingatlanpiaci szegmenshez képest is csökkent az irodapiac vonzereje. Az ilyen befektetések volumene az összes régióbeli ingatlanberuházáson belül egy év alatt 40-ről 36 százalékra csökkent. A kereskedelmi ingatlanok aránya 27,3 százalékról 24,5 százalékra esett, nem változott az ipari ingatlanoké, nőtt viszont a hotelbefektetések részaránya (2,6-ről 5 százalékra) és a lakáscélú beruházások aránya is (3,1-ről 5,9 százalékra).

Az idei év várható folyamatai derülhetnek ki abból, hogy a bankok milyen hajlandóságot mutatnak az egyes ingatlanpiaci szegmensek hitelezésére. A felmérés tanúsága szerint a bankok számára legkedvesebb hitelcél a legtöbb régiós országban az ipari és logisztikai ingatlanok, idén először megelőzve a lakáscélú fejlesztéseket. A legtöbb országban ezeket követik az irodák, illetve a kiskereskedelmi üzletek. Magyarországon annyiban szokatlan a helyzet, hogy itt az ipari ingatlanok messze népszerűbbek a megkérdezett bankárok körében, mint bármilyen más fejlesztés, viszont nálunk a hotel- és más szálláshely-beruházások megelőzik a kiskereskedelmi ingatlanokat. 

Front,View,Of,An,Office,Interior,With,A,Row,Of
Fotó: ImageFlow

Ami a bankok hitelportfóliójának minőségét illeti, az a kedvezőtlen finanszírozási feltételek ellenére nem romlott 2023-ban: a jól fizető hitelek aránya, Bulgária kivételével, mindenütt 90 százalék felett maradt, a kisebb fizetési problémákkal küzdő hitelek aránya néhány országban kismértékben emelkedett, de ezt bőven kompenzálta, hogy Romániában és Magyarországon 7 százalékot meghaladó mértékben csökkent a nem fizető hitelek aránya.

A felmérés tanúsága szerint a régiós bankok több mint 80 százalékának van elfogadott ESG-stratégiája a kereskedelmi ingatlanok finanszírozásáról, sőt, Csehország, Szlovákia, Magyarország és Horvátország esetében minden megkérdezett bank felkészült az ESG-szempontok figyelembevételére. 

A megkérdezett bankárok 19 százaléka nyilatkozott úgy, hogy utasított már el kölcsönt kifejezetten azért, mert a kérelmező nem felelt meg az ESG-kritériumoknak, 25 százalékuk pedig más tényezőkkel együtt emiatt is utasított már el kölcsönt. Ennek ellenére a felmérésben részt vevők több mint fele még soha nem volt olyan helyzetben, hogy emiatt kellett volna hitelt elutasítania, és sokan semmilyen kötelező ESG-kritériummal nem rendelkeznek a hitelbírálathoz.

Bár sokan mondják, hogy a kedvezőbb feltételű hitelek jelentik a legfontosabb motivációt a vállalatok számára az ESG-kritériumok teljesítésére, Kelet-Közép-Európában az ESG-fókuszú – többnyire alacsonyabb kamatszintű és hosszabb futamidejű – hiteleket kínáló bankok száma nem nőtt érdemben tavaly óta, és a kereskedelmi bankok által kínált piaci alapú, de fenntarthatósághoz kötött hitelek, illetve a szokványos ingatlanhitelek feltételei között nincs számottevő különbség.