Átlépték a 3 millió forintot a négyzetméterárak, de nem abban a kerültben, ahol gondolná
A budapesti új építésű lakások piaca 2025-ben rendkívül aktív évet zárt, a kereslet egész évben kitartott. A fejlesztők több mint tízezer új lakást értékesítettek, miközben a kínálat is évek óta nem látott szintre bővült. A Duna House az Eltinga által kiadott Budapesti Lakáspiaci Riport negyedéves adatai alapján azt látja, hogy a piac egyszerre mutatott erős keresletet, rekordközeli árakat és jelentős szerkezeti átrendeződést – közölte az ingatlanközvetítő pénteken.
A negyedik negyedévben a fajlagos árak ismét gyorsultak.
Budapesten az átlagos négyzetméterár meghaladta az 1,8 millió forintot, míg a VI. kerületben átlépte a 3 millió forint/négyzetméteres szintet, ami történelmi csúcsnak számít.
Az első negyedévben 2785 új lakás talált gazdára, ami minden korábbi rekordot megdöntött, majd a második negyedévben is kiemelkedő, 2485 darabos értékesítési volumen következett. Bár a nyári hónapokban enyhe lassulás volt megfigyelhető, az év végi időszak újra élénkülést hozott: a negyedik negyedévben 2567 lakást adtak el a fejlesztők.
Összességében 2025-ben 10 061 új építésű lakás kelt el Budapesten, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értéke.
A keresletet két tényező tartotta fenn: a befektetők tartós aktivitása, valamint az Otthon Start program (OSP), amely több nagyprojektben is 50 feletti eladást generált. A hét legsikeresebb negyedéves projekt közül három rozsdaövezeti besorolású volt, ahol az 5 százalékos áfa visszaigényelhető, és két nagy, OSP-kompatibilis fejlesztés is kiemelkedő eredményt ért el.
A budapesti újlakás-kínálat 2025-ben három hullámban bővült, de az árak még így is hatodával emelkedtek
Az év eleji mélypontot követően a második negyedévben több mint négyezer új lakás jelent meg a piacon, ami rekordnak számít. A harmadik negyedévben normalizálódott a kínálat, majd az év végére ismét jelentős bővülés következett: a negyedik negyedévben 3281 új lakás értékesítése indult el. A felmérésben szereplő lakások száma így 27 650-re nőtt, ami 8 százalékos negyedéves emelkedést jelent, és tízéves csúcsot állít be.
A fajlagos árak emelkedése az év során folyamatos volt, bár eltérő ütemben. A negyedik negyedévben Budán 3,3 százalékos, Külső-Pesten 3 százalékos, míg Belső-Pesten 1,8 százalékos drágulás volt megfigyelhető. A VI. kerületben az átlagos négyzetméterár átlépte a 3 millió forintos határt, míg az I., II. és XII. kerületben 2–2,5 millió forint/négyzetméter közötti árszintek jellemzők.
A budapesti átlagos négyzetméterár 1,83 millió forint volt, ami éves szinten 12,2 százalékos növekedést jelent.
A fejlesztők árazási stratégiája az év végére óvatosabbá vált. A negyedik negyedévben a lakások 62 százalékánál nem történt árváltozás, az áremelések aránya 22 százalék volt, míg az árcsökkentéseké 16 százalék. A kisebb, 2,5 millió forint alatti emelések domináltak, míg a csökkentéseknél gyakoribb volt a 2,5–5 millió forintos korrekció. Ez arra utal, hogy a fejlesztők érzékelik a fizetőképesség határait, és óvatosabban reagálnak a piaci változásokra.
A kereslet területi szerkezete is átalakult. Külső-Pest látványosan erősödött, részben az OSP-kompatibilis lakások magas aránya miatt: a program feltételeinek megfelelő lakások 60 százaléka itt található. A kerületcsoport részesedése az eladásokból a harmadik negyedévben 35 százalékra ugrott. Ezzel párhuzamosan Angyalföld szerepe mérséklődött, bár továbbra is meghatározó maradt a piacon.
2026-ban várhatóan csökken az új lakások iránti kereslet, a vevők fizetőképessége elérte határt, ami miatt késnek az átadások
A 2026-os évre a Duna House stabil, de mérsékeltebb keresletet vár. A fajlagos árak növekedési üteme várhatóan lassul, különösen a belső kerületekben, ahol a jelenlegi árszintek már sok vásárló számára elérhetetlenek. Külső-Pest további erősödése valószínű, miközben a fejlesztők egyre több projektet ütemeznek át 2027–2028-ra. A szabad lakások jelentős része már most is ezekben az években várható átadással szerepel a kínálatban.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a budapesti új építésű lakások piaca 2025-ben egyszerre volt erős és óvatos:
A kereslet kitartott, a kínálat bővült, de a fejlesztők már érzik a fizetőképesség határait.
„A VI. kerület hárommillió forint feletti négyzetméterára jól mutatja, hogy a prémium lokációkban még volt tér a drágulásra, de 2026-ban inkább a stabilizáció, mintsem az újabb árrobbanás valószínű.”
A Duna House várakozásai szerint a budapesti új építésű lakások piaca 2026-ban kiegyensúlyozottabb, árérzékenyebb szakaszba lép, ahol a kereslet fennmaradása mellett a fejlesztők és a vásárlók is óvatosabban reagálnak majd a gazdasági környezet változásaira.
Kompromisszum a lakáspiacon: a használt az új sláger
Az ingatlanpiacon jelenleg nem az új építésű lakások iránt a legerősebb a kereslet, hanem a jó állapotú, azonnal költözhető használt ingatlanok viszik a prímet. A vevők a gyorsan birtokba vehető, kisebb kockázatú megoldásokat keresik. A lakáspiacon ez a trend egyértelműen a kiszámíthatóbb, rövidebb átfutású vásárlások felé tolja a keresletet.
A podcast vendége: Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője
