Ingatlanpiaci légvárak

Az amerikai lakáspiaci boom fő oka az alacsony kamatokban rejlik, ez azt jelenti, hogy jelzálog ellenében tetemes összegű hiteleket lehet felvenni szerény összegű havi törlesztési részletekre. Az alacsony kamatok javítják a törlesztési esélyeket, ennek folytán erősítik a keresletet. Az erős kereslettel és a - rövid távon mindenképpen - korlátozottan növekvő kínálattal szemben az árak csak emelkedni tudnak.

A mostani ingatlanpiaci boom másik oka abban keresendő, hogy lezárulni látszik az az időszak, amelyet a személyautók számának immár 70 éve tartó rohamos emelkedése jellemzett. Eddig egy nagyvárosi agglomerációban nagyjából fél óra, vagy még rövidebb idő alatt szinte bárhová el lehetett jutni. Mára a közúti forgalom oly mértékben telítődött, hogy az előrehaladás sok helyen csigalassúságúvá vált, ezért a lakás, ingatlan elhelyezkedése fokozottabban értéknövelő szempont lett.

Ez a két tényező - tehát az alacsony kamatok és az a körülmény, hogy a lakókörzetek telítettsége miatt az autó immár nem képes marginalizálni az ingatlan elhelyezkedésének költségeit - nagyrészt megmagyarázza a lakásárak utóbbi egy évtizedben tapasztalt megugrását. Minden részletre azonban nem ad választ. A két, nagy hatású fundamentum mellett ugyanis kialakult egy buborék, amelyet olyan emberek hoztak létre, akik külön azért is vásárolnak lakást vagy házat, mert azt hiszik, hogy az árak tovább emelkednek majd. Rajtuk kívül vannak olyanok, akik kevésbé felkapott körzetekben vásárolnak 400 ezer dolláros házakat, nulla saját saját résszel, változó kamatokra.

A kereslet, amelyet e két csoport támaszt, lényegénél fogva illékony. Ha az első csoportba tartozók rájönnek, hogy az árak egy ponton túl nem emelkednek, akkor tömegesen piacra dobják ingatlantulajdonukat. Ugyanígy jár majd el a második csoport, ha észreveszi, hogy a kamatszint nem marad mindig alacsony, ezért nem tudja teljesíteni a jelzáloghitelek törlesztését.

Elképzelhető természetesen, hogy az amerikai lakásingatlan-piaci buborék nem végződik rosszul. Ha mégis ez történne, akkor azt valószínűleg a kamatszint gyors emelkedése okozza.

A kamatszint növekedése két okból következhet be. Az első az, ha a befektetők felismerik, hogy a dollár túlértékelt, emiatt jelentős veszteségek várnak rájuk, ha az amerikai valuta jegyzése viszszatér a normális szintjére. Ekkor a befektetők elkezdik tömegesen eladni az amerikai állampapírokat, a vállalati kötvényeket, illetve az ingatlannal fedezett értékpapírjaikat. Amint ezen aktívák ára esik, a rájuk jutó hozamok emelkednek. Ezek egy ponton elég magasak lesznek ahhoz, hogy a befektetők érezzék, ezen a szinten a hozamok fedezetet nyújtanak a dollár értékvesztésének ellensúlyozására. A környezetemben lévő közgazdászok egyetértenek abban, hogy ennek a tényezőnek már három évvel ezelőtt fel kellett volna hajtania az amerikai kamatszintet, de nem tette. Vajon ez azt jelenti-e, hogy egy hurrikán bármikor végigsöpörhet a pénzpiacokon? Igen.

Az amerikai kamatszintet felhajtó másik tényező nem a dollár későbbi, hanem éppen a múltbeli értékvesztéséhez kapcsolódó félelmen alapulna. Az USA-ban az import a GDP 16 százalékának felel meg. Ennek alapján egy 40 százalékos utólagos dollárárfolyam-esés - ami az importárakban is jelentkezik - önmagában 3,2 százalékkal növelné meg az infláció egyébként esedékes rátáját. Ebben a helyzetben az - árstabilitás megőrzésére kényes - Federal Reserve csak egyet tehet: inkább megemeli a kamatokat, semmint hagyja, hogy a drágulás éves rátája 3 százalékról 6 százalék fölé kerüljön.

Ha bekövetkezne a kamatszint meredek emelkedése - amelyet akár a hanyatló dollártól való menekülés, akár a gyengülő dollár védelmében végrehajtandó alapkamat-emelés okoz - akkor láthatjuk meg igazán, mennyire működik jól a Federal Reserve. Ha a kamatszint túl magasra emelkedik, akkor a lakásárak összeomlása a jelzálog-fogyasztás ösz tömeges érvényesítéséhez, ezen keresztül a fogyasztás összeomlásához vezet. Ez pedig gazdasági depressziót jelentene, nemcsak az USA, hanem Ázsia és valószínűleg Európa számára is, mert az Egyesült Államok csak addig maradhat a világ "végső importőrének" és a tényleges keresletet generáló gazdaságának, amíg az ottani belső fogyasztás erős marad.

Ha pedig a kamatszint nem emelkedik elég magasra, akkor a dollár meredeken fog esni, és az amerikai infláció hirtelen megugrik, mint történt az a 70-es években, amikor a Paul Volcker akkori Fed-elnök által alkalmazott, fájdalmas intézkedésekhez kellett folyamodni. Ebben a helyzetben a Federal Reserve-nek egy keskeny ösvényen kell továbbhaladnia, ami cseppet sem irigylésre méltó feladat. Ennek ellenére az újságírók - nyilván nem éppen a legképzettebbek - mindössze azt tudják kérdezgetni tőlem, vajon ki lesz az a szerencsés, aki megkapja jövőre a Fed elnöki székét.