Biztos fedezet a bizalmatlanságra?

A rendszert elsősorban a közbeszerzési eljárások keretében lebonyolítandó ingatlanberuházások ellenőrzésére hozták létre, azonban a szabályokat beemelték a magánerőből finanszírozott beruházások folyamataiba is. A lényeg: a hagyományos építtető-fővállalkozó jogviszonyba egy független, harmadik személy, a fedezetkezelő ékelődik be, aki az építtető által a beruházás elején rendelkezésére bocsátott fedezetből fizeti ki a fővállalkozót, sőt azt is ellenőrzi, hogy a vállalkozói láncban szereplők is megkapják a járandóságukat. Ebben a fedezetkezelőnek egy számítógépes nyilvántartási rendszer segít majd, amely a vállalkozói láncban részt vevő és a nyilvántartásba bejelentkezett alvállalkozók teljesítésének és kifizetésének adatait tárolja. Az esetleges vitákat, illetve a kifizetések elmaradását a rendszer jelzi a fedezetkezelőnek, aki visszatarthatja a vitatott részt. A fedezetkezelési feladatokat a Magyar Államkincstár, illetve a beruházó és a fővállalkozó ilyen megállapodása esetén valamely pénzügyi szolgáltató láthatja el.

A közbeszerzési eljárások tekintetében kifejezetten üdvözlendő az új rendszer, hiszen tovább fokozza az átláthatóságot – erre szükség is van, lévén a beszállítók ki nem fizetéséből eredő, a legnagyobb nyilvánosságot kapott botrányok a közbeszerzésekhez kapcsolódtak. Annak a versenyszférában való alkalmazhatóságát azonban a szakma kétségbe vonja: minden piaci szereplő – a bankok, a beruházók és a vállalkozói érdekképviseletek is – saját jogainak megcsorbítását látja az új rendszerben, amellyel szemben koncepcionális és jogtechnikai kifogások merültek fel.

A problémák értékeléséhez ismernünk kell a piaci alapú ingatlanfejlesztési és projektfinanszírozási gyakorlatot. Ennek lényege, hogy a beruházó önereje mellett túlnyomórészt bankkölcsönből finanszírozza a beruházást, így szoros banki felügyelet alatt folyik a teljes beruházás fővállalkozó általi megvalósítása is. Az új rendszer azonban a bankok szerepét nem szabályozza, és arra sincs tekintettel, hogy a szoros felügyelet érdekében a hitelintézet folyamatosan ellenőrzi a beruházás menetét, és a megvalósulás arányában biztosítja a fedezetet. A bankok által megfogalmazott legfőbb kritika nem véletlenül az, hogy az évtizedek alatt világszerte kialakult, a pénzintézetek kockázatát csökkentő folyósítási feltételrendszert az új intézmény egy tollvonással ellehetetleníti. A beruházók és a vállalkozók is bírálták az adminisztrációs terheket növelő és a beruházásokat megdrágító új intézményt, amelyet többször működésképtelennek minősítettek.
A jogtechnikai kritikák fő érve, hogy a jogalkotó a polgári jog alapvető szabályait felrúgva a jogszabályi hierarchiában a Ptk.-nál alacsonyabb rangú jogszabályban egy olyan szabályozást kényszerít rá a felekre, amellyel csorbítja a szerződéskötési autonómiát. Teszi mindezt úgy, hogy a jogszabályszöveg rendszerszinten megjelenő hibákat, hiányosságokat is tartalmaz. A jogszabály alapos átolvasása után egy olyan rendszer képe tárul elénk, amely egy rendkívül leegyszerűsített logikai modellre épül, azonban a jogalkotó e modellt nem alakítja az ingatlanfejlesztési gyakorlatban alkalmazott jogintézményekhez és gazdálkodási követelményekhez, illetve az új intézményt a jogalkotó nem helyezte el a polgári jogi szabályrendszerben. Az új szabályok nincsenek figyelemmel sem az adó-, sem a felszámolási szabályokra, nem rendezik a szerződéses biztosítékok alkalmazásának kérdését. Nem kezelik azt a gyakran előforduló esetet, amikor a szerződéses ár az építési folyamat során változik. Ráadásul amennyiben egy alvállalkozó és annak alvállalkozója között vita keletkezik a fizetendő összeg tekintetében, úgy a vitatott összeget mind a fedezetkezelő, mind a közvetlenül a vitás felek felett elhelyezkedő vállalkozó is köteles visszatartani, mely rendelkezéssel a jogszabály kétszer vonja ki ugyanazt a fedezeti összeget a rendszerből.
A gazdasági válság árnyékában talán nem tűnik sürgetőnek a hibák kijavítása, hiszen új fejlesztések alig indultak meg, azonban több mint aggasztó, hogy a projekthitelezéssel foglalkozó bankok ilyen szolgáltatást nem is indítottak. A jogszabályt körülölelő bizonytalanság azzal járhat, hogy az új rendszer a teljes ingatlanfejlesztési üzletágat ellehetetleníti.
A jogszabály-módosítás tényéből akár arra is következtethetnénk, hogy a jogalkotó a hibákat önkéntelenül elismerte és javítani próbálta. A módosítás szövegéből azonban kiderül: a piaci szereplők kifogásait a jogalkotó nem vette kellő mélységében figyelembe, és megelégedett a kozmetikai javítások átvezetésével, illetve néhány, a közbeszerzési eljárásokban felmerült gyakorlati kérdés megválaszolásával. A távozó adminisztráció azonban adós maradt a rendszer újragondolásával és a fedezetkezelői intézménynek a gazdasági szabályozórendszer egyéb szabályaihoz történő illesztésével – ez a felálló új kormány feladata lesz, ha egyáltalán felvállalja a fedezetkezelői gondolat továbbvitelét.
A fentiek alapján elmondható, hogy a kapkodva megszületett és máris módosításra szorult fedezetkezelői intézmény magánszférára oktrojálása valóban átgondolásra érdemesnek, elhalasztása pedig célszerűnek látszik. Így a gyakorlatban, a közbeszerzéseken kipróbált projektek tapasztalataiból okulva a későbbiekben egy valóban életképes és minden piaci szereplő által támogatott rendszer jöhetne létre.