November közepén döntött az Országgyűlés több, ingatlanjogot érintő jogszabály módosításáról, egyebek mellett arról, hogy az új ingatlan-nyilvántartási törvény hatálybalépését egy évvel, 2024. február 1-jére halasztják. A jogalkotó nem indokolta, hogy mi az oka, hogy 2023-ban nem lép hatályba a jogszabály, de közrejátszhat ebben, hogy a közeljövőben több olyan ingatlan- és építési joggal kapcsolatos javaslat is készül – gondoljunk csak az állami beruházási kerettörvényre, amelynek a tervezete hamarosan szintén az Országgyűlés elé kerül –, amely alapjában véve átformálja a jelenlegi jogszabályi környezetet.
Emellett a törvény elfogadásával több más ingatlannal kapcsolatos jogszabályi változásra is sor kerül. A mindennapokat leginkább érintő ezek közül, hogy 2023. január 1-jétől megszűnik a nem hiteles tulajdonilap intézménye. Ahogy azt az indoklás is hangsúlyozza, a nem hiteles tulajdonilap-másolat eddig is csupán információs célokra szolgált, így a módosítással a jövőben elkerülhetők lesznek az egyes eljárásokban a tévesen lekért, bizonyító erő nélküli, nem hiteles tulajdonilap-másolatok használata.
A többi változás 2024. február 1-jén lép hatályba. Ezek közül az alábbiakra érdemes figyelni.
Külön-külön is alapítható elidegenítési és terhelési tilalom
Lényeges, a Polgári törvénykönyv rendelkezéseit érintő módosítást fogadott el az Országgyűlés az elidegenítési és terhelési tilalommal kapcsolatban. Mindezeknek megfelelően a jövőben a két korlátozást már nemcsak együttesen, hanem egymástól függetlenül, külön-külön is lehet alapítani. Ennek értelmében a tulajdonost megillető jogok egymástól függetlenül, a másik tulajdonosi jogosítványt nem érintve is korlátozhatók.
De mit jelent ez a gyakorlatban? Az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlan tulajdonosának az ingatlannal való rendelkezési jogát korlátozza, és a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog (leggyakrabban jelzálogjog) biztosítására jöhet létre. Ha egy ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, akkor az elidegenítési tilalom révén az ingatlan tulajdonjogának átruházásához (például adásvétel vagy ajándékozás jogcímén), illetve terhelési tilalom révén annak további megterheléséhez (például újabb jelzálogjog alapításához) a tilalom jogosultjának hozzájárulása szükséges. Elidegenítési tilalmat a módosítás előtt is lehetett önállóan alapítani, ám a változtatás révén a jövőben a terhelési tilalom is alapítható önállóan, ami az ingatlan átruházását nem, csak annak megterhelését korlátozza.
Fontos, hogy az ingatlan hasznosítása, bérbeadása, ingyenes használatra átengedése stb. továbbra sem esik sem az elidegenítési, sem a megterhelési tilalom hatálya alá.
Tulajdonjog-fenntartás során a vevő jogai is előtérbe kerültek a Ptk. módosításával
A módosítás világossá teszi, hogy adásvétel esetén az eladó érdekeit szolgáló tulajdonjog fenntartásával egyidejűleg a szerződés alapján a vevő tulajdonszerzésre irányuló „várományi” jogát is védelemben kell részesíteni, azaz az eladó a jövőben a tulajdonjog-fenntartással az eddiginél korlátozottabban rendelkezhet. A most kihirdetett Polgári törvénykönyv ezt úgy oldja meg, hogy kimondja: a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát az ő hozzájárulása nélkül az eladó már a szerződéskötés pillanatától nem csorbíthatja. Ez azt jelenti, hogy ha például elmaradt a tulajdonjog-fenntartásnak nyilvántartásba való bejegyzése, a Ptk. akkor is korlátozza az eladó jogait úgy, hogy a vevő hozzájárulását írja elő a vevőt megillető jogok csorbításához.
Összességében a módosítás lényeges gyakorlati kérdésekre reflektál, a legfontosabb azonban az új ingatlan-nyilvántartási törvény hatálybalépésének egy évvel való elhalasztása.
