Buktatók a termőföld adásvételekor – 1. rész

Precíziós gazdálkodás ide, műholdas felvételek oda, a termőföld mindig is a legalapvetőbb termelési eszköz volt és marad is a jövőben. A termőföld fontosságát jelzi az is, hogy tavaly közel 40 ezer hektár került új tulajdonoshoz adásvétel útján, érdekesség, hogy méretüket tekintve 2022-höz képest átlagosan nagyobb területek. Az ügyletek döntő többsége rendes körülmények között, zavartalanul teljesült, de sajnos minden évben előfordulnak olyan esetek, melyeknél az egyik fél rosszhiszeműsége miatt jogi problémák merültek fel. Érdemes megismerni ezeket a földvásárlásban érdekelteknek, egyúttal megismerve a lehetséges jogi megoldásokat is. Ezekről indítjuk most a következő cikksorozatunkat.

Adásvétel alatt meghosszabbítani a földhasználatot?

Sajnos nem ellentmondás a címben szereplő helyzet, hiszen már több alkalommal is előfordult az, hogy az adásvétel megkötése ellenére az eladó meghosszabbította a földhasználatot egy másik személlyel, az eddigi haszonbérlő céggel. A vevő ilyenkor azzal szembesül, hogy olyan földet vásárol meg, amit még több évig-évtizedig nem tud majd birtokba venni, pedig az adásvétel megkötésekor elvileg már csak 1-2 évig tartott volna egy külső személy haszonbérlete.

Hogyan fordulhat ez elő?

Egy adásvételi szerződés jóváhagyási folyamata általában több hónapot vesz igénybe. Az eljárást jól ismerjük: elsőként kezdődik a kormányhivatal előzetes vizsgálatával, majd folytatódik a 30 napos kifüggesztéssel, amit a helyi földbizottság véleményezése követ. Az eljárás a kormányhivatal döntésével zárul, mely végül a 30 napos jogorvoslati határidő leteltével emelkedik jogerőre.

Ezzel szemben a haszonbérleti szerződés megkötése vagy a korábbi megállapodás meghosszabbítása miatt jóval rövidebb idő alatt végigfut a rendszeren, ráadásul egy meglévő haszonbérlet meghosszabbítását még ki sem kell függeszteni.

Mindaddig pedig, amíg be nem jegyzik a vevő tulajdonjogát, addig az eladó marad a föld tulajdonosa, aki így nincs korlátozva abban, hogy meghosszabbítsa a földön még fennálló haszonbérletet. Ezek alapján tehát az eladó a földhivatali bejegyzés pillanatáig jogszerűen hosszabbíthatja meg a haszonbérleti szerződést, akár a maximális 20 évig is (a jelenlegi haszonbérleti idővel együtt).

Ki a felelős ezért a helyzetért?

Hiába minősül jogszerűnek a haszonbérleti szerződés meghosszabbítása, az adásvételi szerződésben foglaltakat (így a haszonbérlet megszűnését) az eladó köteles lett volna garantálni. Az eladó tehát jogi felelősséggel tartozik az általa rosszhiszeműen félrevezetett vevő irányába, mégpedig kötelmi jogi alapon, hiszen annak ellenére, hogy a vevő jogilag még nem tulajdonos, a felek között már létrejött az adásvételi. Ez a szerződésszegés pedig azt eredményezte, hogy a vevő tulajdonszerzése korlátozott formában, előre nem látott kötelezettségekkel terhelve valósulhatott csak meg. Ráadásul senki (még a haszonbérlő) sem hivatkozhat arra, hogy az adásvétel tényéről nem tudott, hiszen néhány éve a jogszabályba is bekerült, hogy az adásvétellel kapcsolatos eljárás tényét a tulajdoni lapon is kötelező feljegyezni.

[Földforg. tv. 23. § (1) bek.]

Milyen követeléssel léphet fel az így átvert vevő?

A haszonbérlet utólagos meghosszabbításával az eladó úgynevezett előzetes szerződésszegést valósított meg a vevővel szemben. Ennek az a következménye, hogy

– a szerződés fenntartásával a vételár megfelelő csökkentését követelheti

vagy

– a vevő elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet az eladótól.

Amennyiben a vevő a szerződéstől eláll, úgy az eladótól – annak rosszhiszeműsége miatt – a teljes kárát vagyis a szerződésszegés miatt bekövetkezett károkat illetve az előrelátható károkat is követelheti (pl. a haszonbérlet lejártáig a területalapú támogatás elmaradt összegét; a gazdálkodás realizálható összjövedelmét stb).

[Ptk. 6:176. § (3) bekezdés]

Azon viszont a szerződéstől való elállás sem változtat, hogy a haszonbérlet a meghosszabbított időpontig marad hatályban. A legfontosabb viszont, hogy az eladó tisztában legyen azzal, hogy rosszhiszemű magatartása esetén rendkívül komoly kártérítési kötelezettséget vesz a nyakába.