Buktatók a termőföld adásvételekor – 3. rész

Hogyan kell megfizetni a vételárat?

A vételár kérdése mindig is forró témája a földforgalmi szabályozásnak, hiszen a termőföld iránt komoly kereslet tapasztalható, nem csak a gazdák, hanem az ágazaton kívüli befektetők részéről is. Ezért a vételár mértékét a helyi földbizottság és a kormányhivatal is kiemelten vizsgálja és aránytalan összege esetén megtagadhatja a szerződés jóváhagyását. Hogy ezek a vételárak pedig ne csak papíron létezzenek, az idei évtől a vételárat már transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni. Arra is van lehetőség, hogy az adásvételi szerződést közjegyzői okiratba foglalják, ilyenkor a vételárat közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezéssel is lehet teljesíteni.

[2013. évi CCXII. tv. 8. §]

Nincs akadálya, hogy előre kifizessék a vételárat

Előfordulhat olyan helyzet, hogy az eladó – akár pénzszűkében, akár garanciális okokból – előre kéri megfizetni a vételárat és ezt a feltételt az adásvételi szerződésben is rögzítik a felek. A kérdés ilyenkor az, hogy ez az összeg jogilag minek minősül, minősülhet ugyanis foglalónak vagy előlegnek is. A kettő között a legnagyobb különbség az, hogy a foglaló egyfajta szankciós jelleggel is rendelkezik (azt a felet „büntetve, aki miatt meghiúsult a szerződés), míg az előleg minden esetben visszajár az adásvétel meghiúsulása esetén. A földek adásvétele kapcsán jelenleg a foglaló került külön is szabályozásra, rendezve azt a helyzetet, mikor az elővásárlói jogosultak oldaláról fordul elő visszaélésszerű magatartás. Számos esetben megtörtént ugyanis, hogy csak azért „jelentkezett rá” valaki egy szerződésre, hogy a visszalépésért cserébe különböző előnyöket szerezzen magának.

A foglalót ügyvédi letétbe kell helyeznie az elővásárlásra jogosultnak

Ezt szűri ki az a rendelkezés, hogy ha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult a foglaló összegét köteles előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe). Ezt a kötelezettségét pedig még a 30 napos kifüggesztési időtartam alatt kell teljesítenie, ennek igazolását pedig csatolnia az elfogadó jognyilatkozatához. Ez a szabály a 2024. július 1-től kötött szerződésekre vonatkozik.

[Földforg. tv. 21/A. §]

Mire kell figyelnie a vevőnek?

A teljes vételárat azonban nem lehet foglalónak minősíteni, a bírósági joggyakorlat ugyanis nagyságrendileg 10 százalékos foglalót tart elfogadhatónak (a túlzott mértékű foglalót pedig a bíróság mérsékelheti). A nagy kérdés tehát az, ha a vevő előre megfizette a vételárat az eladó részére, de egy másik elővásárlásra jogosult személy lép be a szerződésbe, akkor mégis kitől követelheti vissza az előre megfizetett vételár összegét? Korábban ezt gyakran úgy oldották meg, hogy az adásvételi szerződésben az elfogadó nyilatkozatot tevő személyt kötelezték a vevő (!) javára történő fizetésre, de ez jogilag már akkor sem volt helytálló, most pedig már konkrét jogszabályi tilalom áll fenn az ilyen esetekre. A vételár visszafizetését tehát a vevőnek csak az eladótól lehet követelnie, az elővásárlásra jogosult pedig csak az eladó részére köteles megfizetni a vételárat.

[2013. évi CCXII. tv. 13/A. §]

Arról pedig, hogy a haszonbérleti díjat vajon lehet-e előre megfizetni, itt olvashatnak bővebben.