Mi történt a fővárosi lakásárakkal?

Mi okozza mégis a torz képet az árakról? A legkézenfekvőbb tényező a forint árfolyamának alakulása. A hazai fizetőeszköz kurzusa 2010. január 1-je és 2024. december 31. között 269,50-ról 410,09-ra változott, azaz a forint 52,1 százalékkal lett gyengébb az euróhoz képest. Elég jól mutatja a folyamat súlyát, hogy a zloty euróhoz viszonyított árfolyama ugyanezen időszak alatt 4,0919-ről 4,276-re változott, azaz 15 év alatt mindössze 4,5 százalékot gyengült. 

Szintén figyelemelterelő hatása van az infláció mértékének. A KSH adatai szerint 2010 és 2024 között 90,6 százalék volt Magyarországon a kumulált infláció, míg az EU-ban pusztán 38,9 százalék. Ennek nagyságrendileg a felét a pandémia utáni szakaszban, 2020 és 2024 között sikerült elérni (nálunk 44,5 százalékot, az unióban 22 százalékot).

Ha ezt a két tényezőt is figyelembe vesszük, és megtisztítjuk az átlagos magyar ingatlanárak 2010 óta kimutatott 234 százalékos növekedését, a forintban kifejezett áremelkedés máris „csak”  91,3 százalék. 

Létezik egy másik, komoly relevanciával bíró megközelítés is, az ingatlanértékelésben széles körben elfogadott, úgynevezett újra-előállítási költség módszer. Ez gyakorlatilag azt mutatja meg, mennyiből építhető meg ma egy 50 négyzetméteres budapesti lakás. Ez analóg a használtautó-piacra jellemző gyakorlattal, ahol szintén nem az számít, hogy mi mennyiért vettük meg öt éve a kocsit, hanem a jelenleg érvényes újautó-ár a vetítési alap. Ezért állhat elő manapság az a fura helyzet, hogy egy pár éve újonnan megvásárolt autó forintban kifejezve ma nagyjából hasonló áron van, mint annak idején, a beszerzésekor.

Emögött részben az is áll, hogy a járművek egyre gazdagodó műszaki tartalommal gördülnek le a futószalagról, és szigorodó követelményeknek (biztonsági, környezetvédelmi stb.) kell megfelelniük. Az új lakásoknál ugyanezt látjuk: folyamatosan szigorodnak a műszaki előírások, és nem csupán az építési szabályokra, illetőleg a tűzoltóság vagy a katasztrófavédelem által kötelezően előírt elvárásokra érdemes gondolni, hanem például arra, hogy az energiaellátást növekvő részben kell megújuló energiaforrásokból biztosítani.

Megváltoztak a vásárlók igényei is: ma már többet és jobbat szeretnének, mint 15 éve, ami a létrejövő többlet műszaki tartalom szintjén is sokat ad hozzá egy új lakás árához. Szintén felfelé mozdítja az árakat, hogy a hazai építőanyag-gyártás gyakorlatilag megszűnt. A mai új építésű ingatlanokba beépített anyagok zöme, 70-80 százaléka importból származik, és felhajtóereje van a munkaerőköltségek növekedésének is.

Végezetül vizsgáljuk meg az árkérdést egy másik megközelítésből. A KSH A budapesti lakáspiac, 1990–1995 elnevezésű kiadványa alapján 1994-ben egy fővárosi lakás átlagos négyzetméterára 67 ezer forint volt. Ez alapján egy jellegzetes, 45 négyzetméteres zuglói panellakás 3,015 millió forintért cserélt gazdát. Mivel a havi bruttó átlagbér akkoriban 33 309 forint volt, 90 hónapot kellett dolgozni egy panellakásért.

Ha megnézzük, mennyit kértek a múlt év végén egy 45 négyzetméteres zuglói panellakásért, akkor 50 millió forint körüli árakat találunk. Ezt összepárosítva a KSH kimutatásában szereplő 727 700 forintos havi átlagkeresettel, azt kapjuk, hogy ma már csak 68,7 hónapot kell egy ilyen lakásért dolgozni – kevesebbet tehát, mint 1994-ben.