Lanyhuló kereslet mellett emelkedő bérleti díjak és eladási árak jellemzik a budapesti üzlethelyiségek piacát. A változás nem egyszeri, és nem pontszerű, a kínálat mind az eladó-, mind a kiadószegmensben negyedéves és éves alapon egyaránt növekedést mutat az elmúlt 12 hónapban. 

Ez arra utal, hogy a kereslet nem szívja fel ugyanolyan mértékben a kínálatot, mint ahogy ez a Covid idején megfigyelhető volt.

Egyre biztosabb, hogy egy valós trendforduló kezdetének jelei körvonalazódnak a piacon az elmúlt hónapok alapján– összegezte a helyzetet a VG-nek Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

20200420 Budapest A koronavírus-járvány szinte azonnal éreztette hatását a ingatlanok piacán.Fotó: Bach Máté (BPM)Magyar Nemzet
Fotó: Bach Máté / Magyar Nemzet

A szakértő rámutatott, hogy az elmúlt negyedévben növekedésnek indult árak még nagyobb tempóra kapcsolva emelkedhetnek tovább, mivel a kereskedelmi ingatlanok elszámolása hagyományosan és általánosan euró alapon történik. Az euró pedig az elmúlt negyedévben több mint 10 százalékot drágult, ami megmutatkozik az üzlethelyiségek árában is.

Mennyi volt és mennyi lett?

Az üzlethelyiség-hirdetések adatbázisából a VG számára kigyűjtött információk szerint 2021 júniusában az eladó üzlethelyiségeket átlagosan 600 ezer forintos négyzetméteráron hirdették, egy évvel később, azaz idén júniusban viszont már 712 ezer forintos árfolyamon. 

Még szembetűnőbb a darabonként átlagár, eszerint tavaly átlagosan 45 millió forintba került egy eladó budapesti üzlethelyiség, most viszont már csaknem 60 millióba. Jelentősen drágultak a bérlemények is, egy éve 350 ezer, jelenleg 390 ezer forint az átlagos négyzetméterenkénti bérleti díj.

Összességében sajátos helyzet alakul ki az üzlethelyiségek piacán, mert bár a kínálat 15-20 százalékkal nő, az árak a forintárfolyam változása miatt mégis emelkednek, ami vélhetően nehezebb helyzetbe hozza azokat, akik ténylegesen szeretnék nyélbe ütni az eladásokat és kiadásokat– fogalmazott Balogh László.

A keresleti oldalon még nem látszik a rekordszintű euródrágulás hatása, sokkal inkább a kamatszintek emelkedése – tette hozzá az ingatlan.com szakértője. A 2021 nyarán indult kamatemelési ciklus az újonnan felvett beruházási hitelek kamatszintjét is megemelte. Ez visszatükröződik az ezer üzlethelyiség-hirdetésre jutó érdeklődések számában is, ami jelenleg nem éppen biztató azokra nézve, akik most akarják piacra vinni ingatlanjukat. 

Egyelőre eladási boomról nincs szó, de a kínálat folyamatosan bővül, vagyis egyre nehezebb és lassabb vevőt és bérlőt találni a szabad üzlethelyiségekre.

Amit a Covid nem volt képes kikezdeni, azt megtette az infláció, a kamatemelések, a gyengülő forint, valamint a háború– mondta Balogh László, aki rövid és középtávon az eladó üzlethelyiségek kínálatának további bővülésére számít a visszaeső kereslet miatt. Az egyre kevesebb érdeklődő egyre több ingatlan közül válogathat, így idővel tarthatatlanná válik, hogy a dráguló euró miatt mindezek mellett elérhetetlen magasságokba röppenjenek az árak – utalt az euróalapú elszámolás piaci kockázataira a szakértő.

Kerületi toplista

A legtöbb eladó üzlethelyiség a pesti bulinegyedben, azaz a VI. és a VII. kerületben vár vevőre, ahol a budapesti trenddel ellentétben csökkent a kínálat, miként a frekventált belső kerületek többségében is. A meghirdetett ingatlanok itt továbbra is jobban és gyorsabban eladhatók, mint a városmagtól távolodva, bár nem minden áron. Az aktuális hirdetésekben a korábbiaknál alacsonyabb átlagos négyzetméterárakra is van példa, mint az V. és a VI. kerületben éves alapon szolid árcsökkenés, inkább stagnálás látszik. Egyes külvárosi kerületekben viszont számottevően alacsonyabb, 15-27 százalékos mínuszok szerepelnek az átlagáraknál, ami az olcsóbb, kihasználatlan vagy régóta piacon lévő ingatlanok megjelenésére is utal.

Bérelni több százezer forintért lehet minden kerületben üzlethelyiséget, a kínálatban a legmagasabb átlagárakat – nem meglepő módon – az V. kerület hozza, ahol csaknem egymillió forintot fizetnek a bérlők havonta.