Ha belép egy épületbe, mire figyel fel elsőként?
Amennyiben a kereskedelmi ingatlanokat vesszük, számomra fontos, hogy első benyomásra otthonosságot sugároz-e az épület. Nyilván ezt a komfortérzetet több alapvető részlet befolyásolhatja, mint a környezet tisztasága, a világítás, a személyzet rendezettsége, viselkedése. Ezek összessége egy pillanat alatt hat ránk, és már meg is hoztuk az értékítéletünket a helyről.
Az otthonossági faktor kialakítása már alapvető feladat egy irodaház tervezésénél?
Egy ingatlanfejlesztőnek ma nem falakat kell ajánlania a bérlőinek, hanem olyan közösséget, amelyhez szívesen csatlakozik.
A nyolcvanas évek cellahangulata már a múlt, komoly fejlődésen mentek keresztül az irodaházak, amelyek ma komplex funkciót látnak el. Nemcsak munkahelyként üzemelnek, közösségi terek, HR-eszközök a munkáltatók kezében.
A munkahelyünkön jelentős időt töltünk el, ennek megfelelően olyan egyensúlyi környezetet kell kialakítani, ahova szívesen járnak be a dolgozók. Ennek érdekében akár nap, mint nap új ötleteket kell bevetni, megoldani. A bérlők által megteremtett munkakörülményeken túl, ha az irodaházban ott van a masszázsszoba és a TRX-terem, amit a munkavállaló bármikor használhat, ha adott havonta két kulturális rendezvény (például koncert, felolvasóest, könyvbemutató vagy aktuális témákról szóló vitaest), ahova szívesen ül be, az a komfortérzetéhez tesz hozzá. Ahogy az is, hogy a közösségi menedzsereink rotációs rendszerben termelői piacot szerveznek az irodaházainkhoz.
Ha itt a dolgozó megveheti az őstermelőtől a mézet, vagy más háztáji terméket, akkor a délutánjából felszabadul az az idő, amit erre kellene fordítania. Pont ezért szervezünk ruhatisztítói és cipőjavítói felvevői pontot is a recepciókra.
Persze a gazdasági szempontok nyilván fontosak, de mindemellett úgy vélem, hogy ma már az emberközpontú szemlélet is elengedhetetlen egy irodaház sikeres működtetéséhez.
A pandémia után az energiaválsággal kell megküzdenie a szektornak. Hogy látják, melyik stratégia lesz a nyerő?
A kiskereskedelmi ingatlanok, az irodaházak és a hotelek egyaránt komoly kihívások elé néznek, és mindegyik esetében más válságkezelési terv szükséges. Ebben az iparágban jelenleg akkor lehet minél kevesebb értékvesztéssel működni, ha a bérlőket sajátos igényeik alapján kezeljük, és nem egységes stratégiát alkalmazunk. Ehhez fontos a bérlők megismerése, mind a tevékenységük, a vállalkozásuk típusa és az adott szektor tekintetében. Szintén fontos tudni, hogy milyen pénznemben, euróban vagy forintban érkezik a bevételük, hiszen ez hatással lesz a kiadásaikra.
Ha problémát okoz a bérleti díj kifizetése, csak akkor tudunk közösen megoldást keresni, ha a bérlőnkre szabva keressük azt.
A bérlők pánikolnak, lemondanak bérleményeket?
Mindenki puhatolózik, vannak pesszimista és optimista hangok . Diverzifikált a bérlői összetételünk: állami nagyintézményektől kkv-kon át az IT startupokig. Nagy nemzetközi cég hazai irodájánál nyilván kevésbé probléma, hogy a működési költség rendelkezésre álljon, de a kisebbeket jobban érinti a válság. Az energiaárak emelkedése, az egész Európára kiterjedő gazdasági következményeket hozott magával, de a különböző nemzetek nagyon eltérően reagálnak erre. Nemrég jártam Franciaországban egy ingatlanszakmai rendezvényen, ott messze nem annyira borúlátók a kiskereskedelemben dolgozó bérlők. Például nemzetközi ruhaipari márkák arra számítanak, hogy az ingatlanok kialakítási költségei hamarosan csökkenni fognak, ennek hatására terjeszkedni szeretnének a régióban. Terveik szerint mondjuk plázákban olcsóbban juthatnak bérleti szerződésekhez, építkezni is olcsóbb lesz, így, ha egy-másfél év múlva visszapattan a gazdasági helyzet, megnövekedett területen és felújított üzletekben folytathatják a munkát. Az itthoni hozzáállás más attitűdöt mutat.
Amire biztosan lehet számítani, hogy kétéves távlatban sokkal kevesebb mozgás lesz, ugyanis sok cég bizonytalan a terjeszkedéssel kapcsolatban. Ennek köszönhetően a piacon nagyobb lesz a harc azokért a bérlőkért, akik maradnak.
Erre próbál reagálni a szakma azzal, hogy nem csak ingatlant kínál, hanem szolgáltatáscsomagot, amelynek része az ingatlan.
Valóban olcsóbb már egy üzlet kialakítása egy bevásárlóközpontban?
Egyelőre nem. Rebesgeti a piac azt a változást, miszerint az elkövetkezendő fél évben annak az építőiparral foglalkozó szakembergárdának, amely kiszolgálta az utóbbi időszak rengeteg állami és a magánberuházását, egy része felszabadul, és tehetetlenné válik. Ennek hatására létezik egy olyan jövőkép, miszerint a piac – ha a szereplői szeretnének munkához jutni – nem tudja majd tartani a jelenlegi magas kivitelezési árakat.
Érzékelhetően megtorpantak az építkezések?
Nem drasztikus mértékben, de óvatosabbak a beruházók, és megfontoltabbak a finanszírozók is, szigorodnak a hitelezési követelmények – ez komoly szűrője annak, hogy milyen beruházások tudnak egyáltalán elindulni.
Az elszállt energiaárakat hogyan próbálja optimalizálni a szektor?
Az az áramplitúdó, ami most csökkenni látszik, még mindig a korábbi évek többszöröse, és valószínűleg sosem lesz újra olyan olcsó az áram, mint az előtt. Szerintem az az optimalizálás útja, ha az árambeszerzési lehetőségeket szeletekre bontjuk. Az árambeszerzési termékek is limitáltak a piacon, körbe kell nézni, hogy milyen alternatívák állnak rendelkezésre. Szélenergia, biomassza, napelem, vízerőmű – ezekkel az egységekkel arra szerződhetünk, hogy három-öt éves időszakokban a teljes energiaszükséglet tíz-húsz-harminc százalékát biztosítsák. Ezek itthon is elérhető, hálózatba kötött lehetőségek, amelyekkel – ha ügyesen „sáfárkodik” egy cég energetikusa –, akkor hosszú távon nagyobb biztonságot hozhat létre, és nincs kitéve az elmúlt egy évben tapasztalható ingadozásnak.
A pandémia alatt rászoktunk az online vásárlásra. Látható ez a plázák funkcióváltozásában?
A bevásárlóközpontok egyértelműen átalakulóban vannak.
Az állományunkba tartozó Campona és Pólus esetében is tisztán látszik, hogy a szerepük el fog tolódni a szórakoztatás, a közösségi funkciók felé.
Olyan tereket kell ezekben az épületekben létrehozni, ahol minden korosztály talál szórakozási lehetőséget. Ez komoly hívószó ma, amikor sokkal egyszerűbb otthon maradni, és elmerülni a telefon által kínált milliónyi opcióban. Kellenek az új ingerek, amelyekkel kivonszolható az ember a saját buborékjából. Nyugat-Európában ez már nagyon erős irány, Közép-Kelet-Európában még gyerekcipőben jár, de a változás érzékelhetően elindult.
A trambulinpark, a speciális mozik, az ismeretterjesztő, interakcióra épülő kiállítások nagyon népszerűek, de gazdaságilag nehezebben értelmezhető projektek.
A kialakításuk költségesebb, és kevesebb bérleti díjat is tudnak fizetni, mint mondjuk egy nemzetközi divatmárka. Viszont ahhoz, hogy a plázáknak legyen jövőjük, és ne ürüljenek ki, mint az amerikai kisvárosokban, kompromisszumos megoldásra van szükség, ami megfelelő arányban ötvözi a konvencionális vásárlás és a szórakoztatás tereit.
Érdekes jelenség a kiskereskedelmi vásárlásokkal kapcsolatban, hogy az úgynevezett retail parkok (például Stop Shop, Family Center), ahol egy parkolót vesznek körül az árkádosan kialakított üzletek, most virágkorukat élik.
A bérlőnek előny, hogy nem kell a nagy közös terekre vonatkozó költségeket fizetni. A vevő szempontjából pedig érték, hogy nem kell a mélygarázsból liftezve kilométereket megtenni egy óriási épületben, hanem tudatosabban, célratörően megközelíthető a bolt, ahol el szeretne intézni valamit.
Mi az a probléma, amelyre vezetőként sokat gondol mostanában?
Felvásárlások következtében integrálnunk kell három céget – a CPI Property Group többséget szerzett az Immofinanz és az S Immo cégekben. Óriási kihívás több egység, több vállalati kultúra központosítása. Azt vallom, hogy érdemes mindenhol megnézni a működési metódusokat, átvilágítani a folyamatokat, és kiszűrni a legjobbakat, majd az egész portfólió arculatára formálva meghonosítani azokat. Nyilván ez rengeteg munka, de szép kihívás.
A CPI Property Group (CPIPG) a közép-kelet-európai régióban piacvezető szerepet tölt be az ingatlanszektorban, vagyon- és ingatlankezelési megoldásai – köztük az energiahatékonysági és ESG programjai – a legversenyképesebb vállalatok közé emelték a budapesti kereskedelmi ingatlanpiacon is.
